Εκκαθάριση δαπανών θέρμανσης
Θερμότητα σωληνώσεων κατά VDI 2077: όταν η εκκαθάριση δαπανών θέρμανσης δεν μετρά ό,τι περνά δίπλα από το θερμαντικό σώμα
19 Σεπτεμβρίου 2026Συντακτική ομάδα MEVIOΧρόνος ανάγνωσης 9 λεπτά
Τα βασικά με λίγα λόγια
- Θερμότητα σωληνώσεων είναι η θερμότητα που αποδίδουν οι αμόνωτοι σωλήνες θέρμανσης μέσα στα διαμερίσματα — δεν την καταγράφει κανένας κατανεμητής δαπανών θέρμανσης.
- Η συνέπεια: τα διαμερίσματα κατά μήκος της κατακόρυφης σωλήνωσης θερμαίνονται «δωρεάν», ενώ οι υπόλοιποι πληρώνουν και αυτή την κατανάλωση.
- Η § 7 Abs. 1 Satz 3 του Κανονισμού για τις δαπάνες θέρμανσης (Heizkostenverordnung, HeizkostenV) επιτρέπει διόρθωση σύμφωνα με τους αναγνωρισμένους κανόνες της τεχνικής — το συμπληρωματικό φύλλο για τη θερμότητα σωληνώσεων (Beiblatt Rohrwärme) της οδηγίας VDI 2077 της Ένωσης Γερμανών Μηχανικών (VDI).
- Προϋπόθεση είναι κατά κύριο λόγο αμόνωτες, εκτεθειμένες σωληνώσεις και ποσοστό καταγραφής κάτω από 34%.
- Η καλύτερη λύση παραμένει η μόνωση των σωληνώσεων.
Σε πολλά παλαιά κτίρια οι σωλήνες θέρμανσης περνούν ακάλυπτοι μέσα από τα διαμερίσματα — ως κατακόρυφη σωλήνωση στο μπάνιο, στην κουζίνα ή στον διάδρομο, συχνά χωρίς καμία μόνωση. Τον χειμώνα οι σωλήνες αυτοί ζεσταίνονται πολύ και αποδίδουν θερμότητα στον χώρο. Για τους ενοίκους αυτό είναι ευχάριστο. Για την εκκαθάριση δαπανών θέρμανσης είναι πρόβλημα: η θερμότητα καταναλώνεται, αλλά δεν μετράται.
Τι είναι η θερμότητα σωληνώσεων
Οι κατανεμητές δαπανών θέρμανσης βρίσκονται πάνω στο θερμαντικό σώμα και καταγράφουν μόνο τη θερμότητα που αυτό αποδίδει. Ό,τι αποδίδει η σωλήνωση στη διαδρομή μέχρι εκεί τους διαφεύγει. Σε καλά μονωμένα κτίρια το μερίδιο αυτό είναι μικρό. Σε κτίρια με αμόνωτες κατακόρυφες σωληνώσεις ή μονοσωλήνια συστήματα θέρμανσης, αντίθετα, μπορεί να αντιστοιχεί σε μεγάλο μέρος της συνολικής θερμότητας θέρμανσης.
Οι κατανεμητές δαπανών θέρμανσης καταγράφουν μόνο ό,τι αποδίδουν τα θερμαντικά σώματα. Η θερμότητα της σωλήνωσης φτάνει στο διαμέρισμα, αλλά δεν εμφανίζεται ως κατανάλωση στην εκκαθάριση.
Το αποτέλεσμα είναι μια αλλοιωμένη εκκαθάριση. Ένα διαμέρισμα από το οποίο περνά μια ζεστή κατακόρυφη σωλήνωση μπορεί να αφήνει τα θερμαντικά του σώματα σχεδόν κλειστά και να παραμένει παρ’ όλα αυτά ζεστό. Εμφανίζει ελάχιστη κατανάλωση και πληρώνει αντίστοιχα λίγες δαπάνες κατανάλωσης. Τις δαπάνες αυτές τις επωμίζονται τότε οι υπόλοιποι χρήστες — ακριβώς εκείνοι που λαμβάνουν τη θερμότητά τους από τα θερμαντικά σώματα.
Τι επιτρέπει ο Κανονισμός για τις δαπάνες θέρμανσης
Από την τροποποίηση του 2009, ο HeizkostenV περιέχει ειδική ρύθμιση για αυτή την περίπτωση. Δεν πρόκειται για υποχρέωση, αλλά για δυνατότητα: η κατανάλωση επιτρέπεται να προσδιορίζεται σύμφωνα με τους αναγνωρισμένους κανόνες της τεχνικής, όταν συντρέχουν δύο προϋποθέσεις.
Νομική βάση · § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV
Σε κτίρια στα οποία οι εκτεθειμένες σωληνώσεις διανομής θερμότητας είναι κατά κύριο λόγο αμόνωτες και για τον λόγο αυτό ένα ουσιώδες μέρος της κατανάλωσης θερμότητας δεν καταγράφεται, η κατανάλωση θερμότητας των χρηστών μπορεί να προσδιορίζεται σύμφωνα με αναγνωρισμένους κανόνες της τεχνικής.
Ο αναγνωρισμένος κανόνας είναι στην πράξη το συμπληρωματικό φύλλο της οδηγίας VDI 2077, που ασχολείται ειδικά με την απόδοση θερμότητας από σωληνώσεις. Περιγράφει πότε υπάρχει «ουσιώδες μέρος» και πώς λαμβάνεται υπόψη υπολογιστικά η μη καταγεγραμμένη θερμότητα.
Σημαντική είναι η λέξη εκτεθειμένες. Το Ομοσπονδιακό Ακυρωτικό Δικαστήριο (Bundesgerichtshof, BGH), το ανώτατο πολιτικό δικαστήριο της Γερμανίας, διευκρίνισε το 2017 ότι εννοούνται οι ορατά τοποθετημένες σωληνώσεις. Σωλήνες κάτω από τον σοβά ή μέσα στο δάπεδο δεν δικαιολογούν διόρθωση για θερμότητα σωληνώσεων, ακόμη κι αν αποδίδουν θερμότητα.
Πότε μπορεί να εξεταστεί διόρθωση
Το αν η θερμότητα σωληνώσεων αλλοιώνει ουσιωδώς την εκκαθάριση μπορεί να μετρηθεί. Κεντρικό μέγεθος είναι το ποσοστό καταγραφής: το μερίδιο της θερμότητας θέρμανσης που πράγματι μετράται στα θερμαντικά σώματα. Αν είναι κάτω από 34%, ένα μεγάλο μέρος της θερμότητας καταναλώνεται χωρίς να περνά από τις συσκευές μέτρησης.
- Αμόνωτες σωληνώσειςκατά κύριο λόγοΟι εκτεθειμένες σωληνώσεις διανομής θερμότητας είναι κατά κύριο λόγο αμόνωτες — προϋπόθεση του κανονισμού.
- Ποσοστό καταγραφήςκάτω από 34%Λιγότερο από το ένα τρίτο της θερμότητας θέρμανσης μετράται στα θερμαντικά σώματα.
- Άνιση κατανάλωσηεμφανήςΟι καταναλώσεις διαφέρουν πολύ μεταξύ τους και ένα αισθητό μέρος των διαμερισμάτων δείχνει σχεδόν μηδενική μετρήσιμη κατανάλωση.
Το κριτήριο 1 προκύπτει από την § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, τα κριτήρια 2 και 3 από το συμπληρωματικό φύλλο για τη θερμότητα σωληνώσεων της VDI 2077.
Το χαμηλό ποσοστό καταγραφής από μόνο του δεν αρκεί. Το συμπληρωματικό φύλλο απαιτεί επιπλέον οι καταναλώσεις στο κτίριο να κατανέμονται εμφανώς άνισα και ένα αισθητό μέρος των διαμερισμάτων να εμφανίζει σχεδόν μηδενική μετρήσιμη κατανάλωση — τυπικές ενδείξεις διαμερισμάτων που θερμαίνονται επιπλέον μέσω της σωλήνωσης.
Πώς λειτουργεί η μέθοδος ισοζυγίου
Η μέθοδος συγκρίνει τη θερμότητα που εισέρχεται στο κτίριο με τη θερμότητα που μετράται στα θερμαντικά σώματα. Από τη διαφορά υπολογίζεται το μέρος που φτάνει στα διαμερίσματα ως θερμότητα σωληνώσεων. Το μέρος αυτό κατανέμεται στα διαμερίσματα ως επιπλέον, υπολογιστικές μονάδες κατανάλωσης με βάση τη θερμαινόμενη επιφάνεια.
- Θερμότητα προς το κτίριοΠροσδιορισμός της θερμότητας θέρμανσης από το καύσιμο ή από θερμιδομετρητή.
- Καταγεγραμμένη θερμότηταΜετατροπή των ενδείξεων των κατανεμητών δαπανών θέρμανσης σε θερμότητα.
- Ισοζύγιο της διαφοράςΔιαχωρισμός της θερμότητας σωληνώσεων στα διαμερίσματα από τις λοιπές απώλειες.
- Κατανομή της θερμότητας σωληνώσεωνΠροσθήκη ως επιπλέον μονάδες με βάση τη θερμαινόμενη επιφάνεια.
Χωρίς διόρθωση
καταγεγραμμένη 30 τοις εκατό, μη καταγεγραμμένη 70 τοις εκατό
Με θερμότητα σωληνώσεων
καταγεγραμμένη 30 τοις εκατό, σωληνώσεις 13 τοις εκατό, λοιπά 57 τοις εκατό
Τα «λοιπά» περιλαμβάνουν κυρίως απώλειες εκτός των διαμερισμάτων, για παράδειγμα στο υπόγειο. Οι τιμές είναι ένα απλοποιημένο παράδειγμα· στην πράξη προκύπτουν από το ισοζύγιο του κτιρίου.
Νομική βάση · § 7 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV
Η κατανάλωση των επιμέρους χρηστών που προσδιορίζεται με αυτόν τον τρόπο λαμβάνεται υπόψη ως καταγεγραμμένη κατανάλωση θερμότητας — περιλαμβάνεται δηλαδή στην κατανομή των δαπανών κατανάλωσης όπως η μετρημένη κατανάλωση.
Τι αλλάζει για τους χρήστες
Η διόρθωση δεν αλλάζει τις δαπάνες του κτιρίου, αλλά την κατανομή τους. Στα διαμερίσματα που μέχρι τώρα θερμαίνονταν επιπλέον μέσω της σωλήνωσης αναλογεί πλέον μέρος αυτής της θερμότητας. Τα διαμερίσματα που θερμαίνονται από τα θερμαντικά σώματα επιβαρύνονται λιγότερο.
Διαμέρισμα Α — θερμαίνεται σχεδόν μόνο από την κατακόρυφη σωλήνωση
Διαμέρισμα Β — θερμαίνεται από τα θερμαντικά σώματα
Με τη διόρθωση το Διαμέρισμα Α πληρώνει 339 € περισσότερα, επειδή του αναλογεί πλέον μέρος της θερμότητας της κατακόρυφης σωλήνωσης. Το Διαμέρισμα Β πληρώνει 339 € λιγότερα. Οι δαπάνες του κτιρίου παραμένουν ίδιες.
Παραδοχές: 10.000 καταγεγραμμένες μονάδες στο κτίριο· η θερμότητα σωληνώσεων αντιστοιχεί σε 4.333 επιπλέον μονάδες, κατανεμημένες με βάση την επιφάνεια (433 ανά διαμέρισμα).
Στο παράδειγμα ο λογαριασμός του Διαμερίσματος Α αυξάνεται από 880 € σε 1.219 €, ενώ του Διαμερίσματος Β μειώνεται από 3.120 € σε 2.781 €. Έτσι η εκκαθάριση αποτυπώνει ξανά καλύτερα ποιος έλαβε πράγματι πόση θερμότητα.
Εναλλακτικές λύσεις και συστάσεις
- Μόνωση των σωληνώσεωνΗ μόνιμη λύση: οι μονωμένες σωληνώσεις αποδίδουν ελάχιστη θερμότητα, το ποσοστό καταγραφής αυξάνεται και η διόρθωση καθίσταται περιττή. Ταυτόχρονα μειώνεται η κατανάλωση ενέργειας.
- Έλεγχος της κλείδας κατανομήςΈνα υψηλότερο ποσοστό επιφάνειας, π.χ. 50/50, μετριάζει την αλλοίωση. Αλλαγή είναι δυνατή μόνο εντός των ορίων της § 6 Abs. 4 HeizkostenV και από την έναρξη μιας περιόδου εκκαθάρισης.
- Αξιόπιστα δεδομέναΓια το ισοζύγιο χρειάζονται αξιόπιστα στοιχεία για τη θερμότητα που χρησιμοποιήθηκε — ιδανικά από θερμιδομετρητή στον λέβητα ή στον σταθμό μεταφοράς θερμότητας.
- Διαφανής ενημέρωσηΜια διόρθωση για θερμότητα σωληνώσεων αλλάζει αισθητά την κατανομή των δαπανών. Ιδιοκτήτες και ενοικιαστές θα πρέπει να ενημερώνονται εκ των προτέρων για το γιατί και με ποια μέθοδο γίνεται ο υπολογισμός.
Πώς κατανέμονται κατά κανόνα οι πάγιες δαπάνες και οι δαπάνες κατανάλωσης εξηγεί το άρθρο μας Ο κανόνας 70/30 στην εκκαθάριση δαπανών θέρμανσης.
Υποψιάζεστε θερμότητα σωληνώσεων στο κτίριό σας;
Στείλτε μας την τελευταία εκκαθάριση δαπανών θέρμανσης. Θα εξετάσουμε το ποσοστό καταγραφής και την κατανομή των καταναλώσεων και θα σας πούμε αν έχει νόημα ένας έλεγχος κατά VDI 2077.
Το άρθρο αυτό προσφέρει γενικό προσανατολισμό και δεν αντικαθιστά τη νομική συμβουλή για τη συγκεκριμένη περίπτωση. Τελευταία ενημέρωση: Σεπτέμβριος 2026.
Συχνές ερωτήσεις
Θερμότητα σωληνώσεων — σύντομες απαντήσεις
Τι είναι η θερμότητα σωληνώσεων;
Θερμότητα σωληνώσεων είναι η θερμότητα που αποδίδουν οι αμόνωτοι σωλήνες θέρμανσης μέσα στα διαμερίσματα — κυρίως οι κατακόρυφες σωληνώσεις και οι σωληνώσεις διανομής σε παλαιά κτίρια. Συμβάλλει στη θέρμανση των χώρων, αλλά δεν καταγράφεται από τους κατανεμητές δαπανών θέρμανσης στα θερμαντικά σώματα.
Γιατί η θερμότητα σωληνώσεων αποτελεί πρόβλημα για την εκκαθάριση;
Επειδή κατανέμεται άνισα. Τα διαμερίσματα από τα οποία περνά μια ζεστή κατακόρυφη σωλήνωση θερμαίνονται επιπλέον, χωρίς να καταμετράται κατανάλωση. Οι δαπάνες κατανάλωσης κατανέμονται τότε στους υπόλοιπους χρήστες. Η εκκαθάριση δεν αποτυπώνει πλέον σωστά την πραγματική λήψη θερμότητας.
Είναι υποχρεωτικό να λαμβάνεται υπόψη η θερμότητα σωληνώσεων;
Όχι, πρόκειται για δυνητική ρύθμιση. Σύμφωνα με την § 7 Abs. 1 Satz 3 του Κανονισμού για τις δαπάνες θέρμανσης (Heizkostenverordnung, HeizkostenV), η κατανάλωση μπορεί να προσδιορίζεται σύμφωνα με τους αναγνωρισμένους κανόνες της τεχνικής, όταν οι εκτεθειμένες σωληνώσεις είναι κατά κύριο λόγο αμόνωτες και για τον λόγο αυτό ένα ουσιώδες μέρος της κατανάλωσης δεν καταγράφεται. Ως αναγνωρισμένος κανόνας θεωρείται το συμπληρωματικό φύλλο για τη θερμότητα σωληνώσεων (Beiblatt Rohrwärme) της οδηγίας VDI 2077.
Πότε υπάρχει «ουσιώδες μέρος» μη καταγεγραμμένης θερμότητας;
Το συμπληρωματικό φύλλο της VDI 2077 ορίζει κριτήρια ελέγχου γι’ αυτό. Καθοριστικό είναι κυρίως το ποσοστό καταγραφής — το μερίδιο της θερμότητας που μετράται στα θερμαντικά σώματα επί της συνολικής θερμότητας θέρμανσης. Αν είναι κάτω από 34% και ταυτόχρονα η κατανομή των καταναλώσεων είναι εμφανώς άνιση, μπορεί να εξεταστεί διόρθωση για θερμότητα σωληνώσεων.
Ισχύει αυτό και για σωληνώσεις μέσα στον τοίχο;
Όχι. Ο κανονισμός αναφέρεται σε εκτεθειμένες σωληνώσεις. Σύμφωνα με τη νομολογία του Ομοσπονδιακού Ακυρωτικού Δικαστηρίου (Bundesgerichtshof, BGH), οι σωληνώσεις που διέρχονται κάτω από τον σοβά ή μέσα στο δάπεδο δεν είναι εκτεθειμένες· γι’ αυτές η ρύθμιση δεν εφαρμόζεται.
Ποιος επιβαρύνεται με το κόστος του υπολογισμού της θερμότητας σωληνώσεων;
Οι δαπάνες υπολογισμού και κατανομής ανήκουν στις δαπάνες καταγραφής της κατανάλωσης και εκκαθάρισης και είναι κατ’ αρχήν μετακυλίσιμες (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Προϋπόθεση είναι να επιτρέπεται η εφαρμογή της διόρθωσης για θερμότητα σωληνώσεων.
Υπάρχουν εναλλακτικές λύσεις στη διόρθωση για θερμότητα σωληνώσεων;
Ναι. Η πιο βιώσιμη λύση είναι η μόνωση των εκτεθειμένων σωληνώσεων — τότε το πρόβλημα δεν δημιουργείται καν. Επιπλέον, ένα υψηλότερο ποσοστό επιφάνειας στην κλείδα κατανομής μπορεί να μετριάσει τις επιπτώσεις, εφόσον επιτρέπεται αλλαγή της κλείδας.