Vodič

Razumjeti obračun troškova grijanja: vodič za vlasnike i najmoprimce

14. rujna 2026.Uredništvo MEVIOVrijeme čitanja 10 minuta

Najvažnije ukratko

U zgradama s centralnim grijanjem troškovi grijanja i tople vode moraju se raspodijeliti prema potrošnji — tako propisuje Uredba o troškovima grijanja (Heizkostenverordnung, HeizkostenV).
50 do 70 % troškova slijedi izmjerenu potrošnju, a ostatak stambenu površinu.
U obračun smiju ući samo određeni režijski troškovi — popravci i nabava ne ubrajaju se u njih.
U najmu vrijedi: obračun najkasnije 12 mjeseci nakon završetka razdoblja, prigovori u roku od 12 mjeseci od primitka.
Ako se ne obračunava prema potrošnji, najmoprimci smiju troškove umanjiti za 15 %.

Obračun troškova grijanja za mnoge je najnejasniji dokument u godini: jedinice umjesto kilovatsati, fiksni troškovi i troškovi potrošnje, a uz to i propisi s oznakama paragrafa. Pritom on slijedi jasnu logiku. Tko ga jednom razumije, može svaki obračun provjeriti za nekoliko minuta — i prepoznati pogreške.

Ovaj vodič korak po korak objašnjava što propisuje Uredba o troškovima grijanja, kako se troškovi raspodjeljuju i na što bi vlasnici, upravitelji i najmoprimci trebali obratiti pozornost.

Pravna osnova

Uredba o troškovima grijanja (HeizkostenV) i najamno pravo

Uredba o troškovima grijanja uređuje kako se troškovi grijanja i tople vode u zgradama s centralnom opskrbom evidentiraju i raspodjeljuju. Za rokove i prigovore u najmu dodatno vrijedi njemački Građanski zakonik (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB).

§ 1–3 HeizkostenV: Područje primjene: zgrade s centralnom opskrbom od dvije korisničke jedinice, uključujući etažno vlasništvo. Uredba ima prednost pred odstupajućim dogovorima u ugovoru o najmu.
§ 4–5 HeizkostenV: Obveza evidentiranja potrošnje ovjerenim odnosno odobrenim uređajima; novi uređaji moraju imati daljinsko očitanje.
§ 6, 6a HeizkostenV: Raspodjela prema potrošnji; obvezni podaci u obračunu i mjesečna informacija o potrošnji.
§ 7–9 HeizkostenV: Raspodjela troškova grijanja i tople vode: 50 do 70 % prema potrošnji, ostatak prema površini; vrste troškova koje se mogu prenijeti na korisnike.
§ 9a, 9b HeizkostenV: Procjena pri ispadu uređaja; raspodjela pri promjeni stanara.
§ 12 HeizkostenV: Pravo najmoprimca na umanjenje: 15 % odnosno po 3 %.
§ 556 Abs. 3 BGB: Rok za obračun od dvanaest mjeseci i rok za prigovore od dvanaest mjeseci u najmu.

Tekst Uredbe o troškovima grijanja (na njemačkom)Tekst § 556 BGB (na njemačkom)

Na koga se primjenjuje Uredba o troškovima grijanja

Pravna osnova · §§ 1 do 3 HeizkostenV

Uredba se primjenjuje na zgrade s centralnim postrojenjem za grijanje ili toplu vodu i na opskrbu daljinskim grijanjem — izričito i na etažno vlasništvo. Ona ima prednost pred odstupajućim odredbama ugovora o najmu.

Time su obuhvaćene gotovo sve višestambene zgrade i zajednice suvlasnika. Nisu obuhvaćeni stanovi s vlastitim etažnim grijanjem: ondje korisnik obračunava izravno s opskrbljivačem. Iznimka vrijedi i za kuće s dva stana u kojima stanuje sam najmodavac — ondje stranke raspodjelu mogu slobodno dogovoriti.

Da bi se moglo obračunavati prema potrošnji, mora se mjeriti potrošnja svake jedinice. To se obavlja razdjelnicima troškova grijanja na radijatorima ili mjerilima toplinske energije, a za toplu vodu vodomjerima tople vode. Korisnici moraju dopustiti ugradnju.

Pravna osnova · §§ 4 i 5 HeizkostenV

Vlasnik zgrade mora osigurati evidentiranje potrošnje. Novougrađeni uređaji moraju imati daljinsko očitanje; postojeće uređaje treba nadograditi do 31. prosinca 2026.

Kako je sastavljen obračun troškova grijanja

Svaki obračun troškova grijanja odgovara na isto pitanje: koji dio troškova cijele zgrade otpada na pojedini stan? Pritom se u pet koraka kreće odozgo prema dolje.

Ovako je sastavljen obračun troškova grijanjaOd troškova cijele zgrade do iznosa za Vaš stan

1Ukupni troškovi zgradegorivo, pogonska struja, održavanje, usluga mjerenja i dr.
2Podjela na grijanje / toplu vodukod zajedničkog postrojenja prema § 9 HeizkostenV
3Fiksni troškovi i troškovi potrošnjeprema površini i prema izmjerenoj potrošnji
4Udio Vašeg stanaVaša površina i Vaše jedinice potrošnje
5Usporedba s predujmovimadaje doplatu ili preplatu

Od izmjene iz 2021. obračun osim toga mora sadržavati niz informacija koje korisniku pomažu procijeniti svoju potrošnju: usporedbu s prethodnom godinom, usporedbu s prosječnim korisnikom, podatke o korištenoj mješavini goriva i porezima i pristojbama sadržanima u njoj te kontaktne podatke organizacija za zaštitu potrošača i tijela za mirenje.

Pravna osnova · § 6a HeizkostenV

Kod uređaja s daljinskim očitanjem korisnicima se dodatno svakog mjeseca mora staviti na raspolaganje informacija o potrošnji — a ne tek s godišnjim obračunom.

Fiksni troškovi i troškovi potrošnje

Srž obračuna je podjela na dva dijela. Dio troškova nastaje neovisno o tome koliko se grije — primjerice zato što zgrada gubi toplinu kroz cijevi i zidove. Ti fiksni troškovi raspodjeljuju se prema stambenoj površini. Drugi dio, troškovi potrošnje, slijedi izmjerenu potrošnju.

Pravna osnova · § 7 Abs. 1 HeizkostenV

Od troškova grijanja najmanje 50, a najviše 70 posto mora se raspodijeliti prema izmjerenoj potrošnji, a ostali troškovi prema stambenoj ili korisnoj površini.

Kako se troškovi grijanja smiju raspodijeliti100 % troškova grijanja zgrade — prema § 7 Abs. 1 HeizkostenV

Uobičajen izbor50 / 50 ili 70 / 30 — određuje vlasnik zgrade odnosno odlukom zajednice suvlasnika (WEG).

Obveznih 70 %Kod grijanja na ulje ili plin, pretežno izoliranih cijevi i zgrada ispod standarda Uredbe o toplinskoj zaštiti iz 1994. (Wärmeschutzverordnung 1994).

Više od 70 %Dopušteno je sporazumom (§ 10 HeizkostenV) — uredba određuje samo najmanji udio.

Koji je ključ smislen, ovisi o zgradi. U dobro izoliranim kućama ponašanje stanara jače utječe na troškove; ondje mnogo toga govori u prilog visokom udjelu potrošnje. U slabo izoliranim zgradama s velikim gubicima kroz cijevi veći udio površine može biti pravedniji. Kada je ključ jednom utvrđen, može se promijeniti samo u određenim slučajevima — primjerice nakon građevinskih mjera koje trajno smanjuju potrebu za toplinom — i samo od početka obračunskog razdoblja (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).

Koji se troškovi smiju prenijeti na korisnike

Uredba o troškovima grijanja konačno nabraja koji se troškovi ubrajaju u troškove grijanja. Sve ostalo ne smije se raspodijeliti putem obračuna troškova grijanja.

Što smije ući u obračun troškova grijanja — a što ne

Prenosivo na korisnike (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV)

Gorivo uključujući dostavu
Pogonska struja postrojenja za grijanje
Rukovanje, nadzor i njega
Redovita provjera i podešavanje koje obavlja stručna osoba
Čišćenje postrojenja i kotlovnice
Mjerenja prema Saveznom zakonu o zaštiti od imisija (Bundes-Immissionsschutzgesetz)
Najam ili korištenje uređaja za evidentiranje potrošnje, ovjeravanje
Očitanje, izračun i raspodjela, informacija o potrošnji

Nije prenosivo

Popravci i sanacije
Nabava ili zamjena grijanja
Kupnja brojila i razdjelnika troškova grijanja
Troškovi upravljanja
Pričuve za buduće mjere

Čest izvor pogrešaka su računi instalatera grijanja za popravke koji se obračunavaju zajedno s održavanjem. Na korisnike se može prenijeti samo dio koji se odnosi na održavanje — ostatak snosi vlasnik.

Primjer izračuna

Kako se brojke slažu, pokazuje pojednostavljeni primjer. Zgrada ima troškove grijanja od 24.000,00 € godišnje i raspodjeljuje ih 70 posto prema potrošnji.

Primjer izračuna: ovako nastaje Vaš iznosPojednostavljeno, samo grijanje, zgrada sa 1.600 m² stambene površine

Troškovi grijanja zgrade: 24.000,00 €
Raspodjela: 70 % potrošnja / 30 % površina
Ukupni fiksni troškovi → po m²: 7.200,00 € → 4,50 €
Ukupni troškovi potrošnje: 16.800,00 €
Vaš stan: 80 m², 5,5 % jedinica potrošnje

Fiksni troškovi: 80 m² × 4,50 €Troškovi potrošnje: 5,5 % × 16.800,00 €

Troškovi grijanja Vašeg stana: 1.284,00 €
umanjeno za predujmove: − 1.200,00 €
Doplata: 84,00 €

Vrijednosti potrošnje razdjelnika troškova grijanja pritom nisu kilovatsati, nego jedinice koje su usporedive samo unutar zgrade. Presudan je udio: koliki postotak svih jedinica izmjerenih u zgradi otpada na Vaš stan?

Topla voda, ispad uređaja i promjena najmoprimca

Topla voda. Za troškove tople vode vrijedi isto pravilo kao za grijanje: 50 do 70 posto prema potrošnji, ostatak prema površini. Ako jedno postrojenje proizvodi oboje, ukupni se troškovi najprije dijele na grijanje i toplu vodu — po mogućnosti na temelju mjerila toplinske energije, a inače prema formuli iz uredbe.

Pravna osnova · §§ 8 i 9 HeizkostenV

I troškovi tople vode raspodjeljuju se 50 do 70 posto prema potrošnji. Kod povezanih postrojenja udio topline za toplu vodu u načelu se mora mjeriti mjerilom toplinske energije.

Ispad uređaja. Ako brojilo otkaže ili očitanje nije moguće, potrošnja se procjenjuje — na temelju ranijih razdoblja ili usporedivih prostorija. Ako se procjenjuje za više od četvrtine površine, cijeli se obračun mora izraditi prema površini. Uređaji s daljinskim očitanjem takve slučajeve čine rijetkima jer se ispadi odmah uoče.

Promjena najmoprimca. Ako se najmoprimac iseli tijekom godine, obavlja se međuočitanje. Troškovi potrošnje razdvajaju se prema očitanim vrijednostima, a fiksni troškovi prema trajanju najma.

Pravna osnova · §§ 9a i 9b HeizkostenV

Procjena pri ispadu uređaja; od 25 posto procijenjene površine raspodjela prema površini. Pri promjeni stanara međuočitanje, a podredno raspodjela razmjerno vremenu.

Rokovi i prigovori

Uredba o troškovima grijanja uređuje kako se raspodjeljuje. Kada obračun mora biti dostavljen i koliko dugo najmoprimci mogu prigovoriti, proizlazi iz najamnog prava.

Rokovi u najmuPrimjer za obračunsku godinu 2025. — prema § 556 Abs. 3 BGB

1. 1. – 31. 12. 2025.Obračunsko razdobljePotrošnja se evidentira, troškovi nastaju.
do 31. 12. 2026.Obračun kod najmoprimcaNajkasnije 12 mjeseci nakon završetka razdoblja.
12 mjeseci od primitkaRok za prigovoreVrijeme za provjeru, uvid u dokumentaciju i prigovore.

Ako najmodavac vlastitom krivnjom propusti rok za obračun, gubi pravo na doplatu. Preplata najmoprimcu ipak pripada.

Pravna osnova · § 556 Abs. 3 BGB

Obračun se najmoprimcu mora priopćiti najkasnije do isteka dvanaestog mjeseca nakon završetka obračunskog razdoblja. Prigovore najmoprimac mora uložiti najkasnije do isteka dvanaestog mjeseca nakon primitka obračuna.

U zajednici suvlasnika obračun troškova grijanja dio je godišnjeg obračuna o kojem odlučuju vlasnici. Za vlasnike koji iznajmljuju to znači: što je ranije gotov godišnji obračun zajednice, to se opuštenije može poštovati rok prema najmoprimcu.

Prava na umanjenje

Ako se najmodavac ne pridržava Uredbe o troškovima grijanja, najmoprimac može umanjiti svoj udio u troškovima. To nije novčana kazna, nego paušalna naknada — i u praksi učinkovita poluga.

15 %Nema obračuna prema potrošnjiAko se troškovi ne raspodjeljuju prema potrošnji.

po 3 %Neispunjene obveze od 2021.Nema uređaja s daljinskim očitanjem unatoč obvezi; nedostaju informacije o obračunu ili potrošnji.

Pravna osnova · § 12 HeizkostenV

Pravo korisnika na umanjenje za 15 posto kod obračuna koji nije prema potrošnji te za po 3 posto kod povrede obveza u vezi s daljinskim očitanjem i informacijama.

Kontrolni popis: provjera obračuna

Ovim se pitanjima obračun troškova grijanja može brzo provjeriti:

Je li obračunsko razdoblje točno i je li obračun dostavljen u roku?
Je li uzeta u obzir ispravna stambena površina — za stan i za zgradu?
Odgovara li ključ raspodjele udjelu od 50 do 70 posto prema potrošnji?
Jesu li očitane vrijednosti uvjerljive i u skladu s Vašim bilješkama?
Sadržavaju li ukupni troškovi samo stavke koje se mogu prenijeti — bez popravaka?
Jesu li predujmovi u potpunosti uzeti u obzir?
Jesu li navedeni usporedba s prethodnom godinom, usporedba s prosjekom i podaci o gorivu?
Je li kod fosilnih goriva iskazana raspodjela troškova CO₂?

Više o raspodjeli troškova CO₂ objašnjava naš članak Raspodjela troškova CO₂: što snosi najmodavac, a što najmoprimac.

Obračun troškova grijanja za Vašu nekretninu

Pošaljite nam broj stambenih i korisničkih jedinica te svoj posljednji obračun troškova grijanja. Dobit ćete ponudu s usporedbom s Vašim dosadašnjim troškovima.

Zatražite ponudu Više članaka

Ovaj članak služi za opću orijentaciju i ne zamjenjuje pravni savjet u pojedinačnom slučaju. Stanje: rujan 2026.

Česta pitanja

Obračun troškova grijanja — kratki odgovori

Na koje se zgrade primjenjuje Uredba o troškovima grijanja?

Na zgrade s najmanje dvije korisničke jedinice koje se zajednički opskrbljuju iz centralnog postrojenja za grijanje ili toplu vodu ili daljinskim grijanjem — dakle na većinu višestambenih zgrada i zajednica suvlasnika. Iznimka vrijedi za kuće s dva stana u kojima najmodavac sam stanuje u jednom od stanova: ondje stranke raspodjelu mogu slobodno dogovoriti.

Koliki se dio troškova grijanja mora raspodijeliti prema potrošnji?

Najmanje 50, a najviše 70 posto. Ostatak se raspodjeljuje prema stambenoj ili korisnoj površini. U određenim starijim zgradama koje se griju na ulje ili plin i imaju pretežno izolirane cijevi obvezno se primjenjuje 70 posto. Ugovorom se smije dogovoriti i veći udio potrošnje.

Do kada obračun troškova grijanja mora biti dostavljen?

U najmu najkasnije dvanaest mjeseci nakon završetka obračunskog razdoblja (§ 556 Abs. 3 BGB). Ako stigne kasnije, a najmodavac je odgovoran za kašnjenje, više ne može zahtijevati doplatu. Preplatu ipak mora isplatiti.

Koliko dugo mogu uložiti prigovore na obračun?

Najmoprimci za to imaju dvanaest mjeseci od primitka obračuna. U tom roku mogu zatražiti i uvid u dokaznu dokumentaciju, primjerice u račune za gorivo i očitane vrijednosti.

Što se događa ako brojilo otkaže?

Tada se potrošnja procjenjuje, primjerice na temelju vrijednosti iz prethodne godine ili usporedivih prostorija. Ako se procjena odnosi na više od četvrtine površine zgrade, troškovi se u cijelosti moraju raspodijeliti prema površini umjesto prema potrošnji.

Kako se obračunava pri promjeni najmoprimca?

Najmodavac pri iseljenju daje provesti međuočitanje. Troškovi potrošnje razdvajaju se na temelju tih vrijednosti, a fiksni troškovi razmjerno vremenu. Ako međuočitanje nije moguće, i potrošnja se dijeli prema stupanj-danima (Gradtagszahlen) ili razmjerno vremenu.

Kada najmoprimci smiju umanjiti troškove grijanja?

Za 15 posto ako se ne obračunava prema potrošnji. Za po 3 posto ako unatoč obvezi nisu ugrađeni uređaji s daljinskim očitanjem ili ako nedostaju propisane informacije o obračunu i potrošnji.