指南
读懂供暖费用结算单：写给业主和租户的指南
2026年9月14日MEVIO 编辑部阅读时间 10 分钟
要点速览
- 在采用集中供暖的建筑中，供暖和热水费用必须 按用量 分摊——这是德国《供暖费用条例》（Heizkostenverordnung，HeizkostenV）的要求。
- 50% 至 70% 的费用按实测用量分摊，其余按居住面积分摊。
- 只有特定的运营费用可以计入——维修和购置费用不在其列。
- 在租赁关系中：结算单最迟须在结算期结束后 12 个月 内送达，异议须在收到后 12 个月内提出。
- 如果未按用量结算，租户可扣减 15%。
对许多人来说，供暖费用结算单是一年中最难看懂的文件：用的是单位而不是千瓦时，有基本费用和用量费用，还有带着段落符号的法律条文。但它其实遵循清晰的逻辑。只要理解了一次，就能在几分钟内看懂任何一份结算单——并发现其中的错误。
本指南将逐步说明《供暖费用条例》有哪些要求、费用如何分摊，以及业主、物业管理公司和租户应注意哪些事项。
《供暖费用条例》适用于哪些情况
法律依据 · §§ 1 bis 3 HeizkostenV
该条例适用于配有集中供暖或热水设备的建筑以及区域供热供应——也明确适用于住宅所有权。它优先于租赁合同中与之不同的约定。
因此，几乎所有多户住宅和业主共同体（Wohnungseigentümergemeinschaft，WEG）都在适用范围内。配有独立分户采暖的住宅不在其列：这种情况下由使用者直接与供应商结算。房东本人居住的双户住宅也属例外——在这种情况下，双方可以自由约定分摊方式。
为了能够按用量结算，必须计量每个单元的用量。这通过散热器上的热费分配计或热量表来实现，热水则通过热水表计量。使用者必须容许安装这些设备。
法律依据 · §§ 4 und 5 HeizkostenV
建筑物所有权人必须安排计量用量。新安装的设备必须可远程读数；现有设备须在 2026年12月31日之前完成加装改造。
供暖费用结算单的结构
每份供暖费用结算单回答的都是同一个问题：整栋楼的费用中，有多少应由某一套住宅承担？为此，它自上而下分五个步骤进行计算。
- 1建筑物的总费用燃料、运行用电、维护、计量服务等
- 2划分供暖／热水共用一套设备时依据 § 9 HeizkostenV
- 3基本费用和用量费用按面积和按计量用量
- 4您的住宅所占份额您的面积和您的用量单位
- 5与预付款冲抵得出补缴金额或结余
自 2021年条例修订以来，结算单还必须包含一系列帮助使用者评估自身用量的信息：与上一年的比较、与平均用户的比较、所用燃料构成及其中所含税费的说明，以及消费者组织和调解机构的联系方式。
法律依据 · § 6a HeizkostenV
如果使用可远程读数设备，还必须每月向使用者提供用量信息——而不是等到年度结算时才提供。
基本费用和用量费用
结算单的核心是将费用分成两部分。一部分费用无论供暖多少都会产生——例如因为建筑物会通过管道和墙体散失热量。这部分 基本费用 按居住面积分摊。另一部分，即 用量费用，则按实测用量分摊。
法律依据 · § 7 Abs. 1 HeizkostenV
供暖费用中至少 50%、最多 70% 须按计量用量分摊，其余费用按居住或使用面积分摊。
至少 50% 的供暖费用按用量分摊，至少 30% 按面积分摊；中间的 20% 由建筑物所有权人决定。
哪种分摊比例合理，取决于建筑本身。在保温良好的房屋中，住户的行为对费用的影响更大；在这种情况下，较高的用量比例更有道理。在保温较差、管道热损失较高的建筑中，较高的面积比例可能更公平。分摊比例一经确定，只有在特定情况下才能更改——例如在实施可持续降低热需求的建筑措施之后——而且只能从结算期开始时生效（§ 6 Abs. 4 HeizkostenV）。
哪些费用可以分摊
《供暖费用条例》以穷尽列举的方式规定了哪些费用属于供暖费用。其他一切费用都不得通过供暖费用结算单分摊。
可分摊（§ 7 Abs. 2 HeizkostenV）
- 燃料及其运送
- 供暖设备的运行用电
- 操作、监控和保养
- 由专业人员进行的定期检查和调试
- 设备和锅炉房的清洁
- 依据德国《联邦排放控制法》（Bundes-Immissionsschutzgesetz）进行的测量
- 计量设备的租赁或使用费、计量检定
- 抄表、计算和分摊、用量信息
不可分摊
- 维修和修复
- 购置或更换供暖设备
- 购买计量表和热费分配计
- 管理费用
- 为日后措施计提的储备金
常见的错误来源是供暖安装公司将维修费用与维护费用一并开具的账单。只有维护部分可以分摊——其余部分由业主承担。
计算示例
下面通过一个简化示例说明这些数字是如何构成的。该楼每年的供暖费用为 24,000.00 欧元，其中 70% 按用量分摊。
- 建筑物的供暖费用
- 24,000.00 欧元
- 分摊方式
- 70% 按用量 / 30% 按面积
- 基本费用总额 → 每平方米
- 7,200.00 欧元 → 4.50 欧元
- 用量费用总额
- 16,800.00 欧元
- 您的住宅
- 80 m²，占用量单位的 5.5%
- 您住宅的供暖费用
- 1,284.00 欧元
- 减去预付款
- − 1,200.00 欧元
- 补缴金额
- 84.00 欧元
基本费用 360.00 欧元 加上用量费用 924.00 欧元，合计 1,284.00 欧元；扣除预付款后，需补缴 84.00 欧元。
热费分配计的用量值并不是千瓦时，而是只能在同一栋建筑内进行比较的单位。关键在于份额：楼内所有计量单位中，有百分之多少属于您的住宅？
热水、设备故障和更换租户
热水。 热水费用适用与供暖相同的规则：50% 至 70% 按用量，其余按面积。如果一套设备同时供应两者，则先将总费用划分为供暖和热水两部分——优先依据热量表，否则依据条例中的公式。
法律依据 · §§ 8 und 9 HeizkostenV
热水费用同样须将 50% 至 70% 按用量分摊。对于联合设备，用于热水的热量原则上须通过热量表计量。
设备故障。 如果计量表发生故障或无法读数，将估算用量——依据以往期间或可比房间。如果估算涉及的面积超过四分之一，则整个结算须按面积进行。可远程读数的设备使这类情况很少发生，因为故障会被立即发现。
更换租户。 如果租户在年内搬出，将进行中间抄表。用量费用按读数划分，基本费用按租住时间划分。
法律依据 · §§ 9a und 9b HeizkostenV
设备故障时进行估算；估算面积达到 25% 及以上时，按面积分摊。住户变更时进行中间抄表，无法抄表时按时间比例划分。
期限和异议
《供暖费用条例》规定的是如何分摊。结算单何时必须送达、租户可以在多长时间内提出异议，则由租赁法规定。
- 2025年1月1日至 12 月 31 日结算期计量用量，产生费用。
- 2026年12月31日前结算单送达租户最迟在结算期结束后 12 个月内。
- 自收到起 12 个月异议期限用于核查、查阅凭证和提出异议。
如果房东因自身过错错过结算期限，则不得再要求补缴。但租户仍有权获得结余。
法律依据 · § 556 Abs. 3 BGB
结算单最迟须在结算期结束后第十二个月届满前通知租户。租户最迟须在收到结算单后第十二个月届满前提出异议。
在业主共同体中，供暖费用结算单是年度结算的一部分，由业主通过决议批准。对于出租房屋的业主而言，这意味着：共同体的年度结算越早完成，就越能从容地遵守对租户的期限。
扣减权
如果房东不遵守《供暖费用条例》，租户可以扣减其承担的费用份额。这不是罚款，而是一种定额补偿——在实践中是一个有效的杠杆。
法律依据 · § 12 HeizkostenV
未按用量结算时，使用者有权扣减 15%；违反可远程读数义务和信息提供义务时，分别有权扣减 3%。
核查清单：检查结算单
借助以下问题，您可以快速检查供暖费用结算单：
- 结算期是否正确？结算单是否在期限内送达？
- 采用的居住面积是否正确——包括住宅面积和建筑总面积？
- 分摊比例是否为 50% 至 70% 按用量？
- 抄表读数是否合理，是否与您自己的记录相符？
- 总费用中是否只包含可分摊项目——没有维修费用？
- 预付款是否已全部计入？
- 是否包含与上一年的比较、与平均用户的比较以及燃料信息？
- 使用化石燃料时，是否列明了二氧化碳成本分摊？
关于二氧化碳成本分摊的更多信息，请参阅我们的文章 《二氧化碳成本分摊：房东和租户各自承担什么》。
本文仅供一般参考，不能替代针对个案的法律咨询。截至：2026年9月。
常见问题
供暖费用结算单——简要解答
《供暖费用条例》适用于哪些建筑？
适用于至少有两个使用单元、由集中供暖或热水设备或区域供热共同供应的建筑——也就是大多数多户住宅和业主共同体。例外情况是房东本人居住其中一套的双户住宅：在这种情况下，双方可以自由约定分摊方式。
供暖费用中必须有多少按用量分摊？
至少 50%，最多 70%。其余部分按居住或使用面积分摊。在某些以燃油或燃气供暖、管道大部分已保温的较老建筑中，必须按 70% 分摊。也可以通过合同约定更高的用量比例。
供暖费用结算单最迟何时必须送达？
在租赁关系中，最迟在结算期结束后十二个月内（§ 556 Abs. 3 BGB）。如果结算单送达较晚且延误由房东造成，房东将不能再要求补缴。但如有结余，房东仍须退还。
我可以在多长时间内对结算单提出异议？
租户自收到结算单起有十二个月的时间。在此期限内，租户还可以要求查阅凭证，例如燃料发票和抄表读数。
如果计量表发生故障怎么办？
此时将估算用量，例如依据上一年读数或可比房间。如果估算涉及的面积超过建筑面积的四分之一，则全部费用必须按面积而非按用量分摊。
更换租户时如何结算？
房东会在租户搬出时安排中间抄表。用量费用根据这些读数划分，基本费用按时间比例划分。如果无法进行中间抄表，用量也将按度日数或按时间比例划分。
租户在什么情况下可以扣减供暖费用？
如果未按用量结算，可扣减 15%。如果尽管负有义务却未安装可远程读数设备，或缺少规定的结算信息和用量信息，则可分别扣减 3%。