Ghid
Cum să înțelegeți decontul costurilor de încălzire: ghid pentru proprietari și chiriași
14 septembrie 2026Redacția MEVIOTimp de lectură: 10 minute
Pe scurt, cel mai important
- În clădirile cu încălzire centrală, costurile de încălzire și de apă caldă trebuie repartizate în funcție de consum — așa prevede Ordonanța privind costurile de încălzire (Heizkostenverordnung, HeizkostenV).
- 50 până la 70 % din costuri urmează consumul măsurat, restul suprafața locuibilă.
- Pot fi incluse doar anumite cheltuieli de exploatare — reparațiile și achizițiile nu fac parte din acestea.
- În raporturile de închiriere se aplică: decontul cel târziu la 12 luni după sfârșitul perioadei, obiecțiile în termen de 12 luni de la primire.
- Dacă decontul nu se face în funcție de consum, chiriașii pot reduce suma cu 15 %.
Pentru mulți, decontul costurilor de încălzire este cel mai greu de înțeles document al anului: unități în loc de kilowați-oră, costuri fixe și costuri de consum, plus prevederi cu semnul paragrafului. Cu toate acestea, el urmează o logică clară. Cine a înțeles-o o dată poate urmări orice decont în câteva minute — și observă greșelile.
Acest ghid explică pas cu pas ce cere HeizkostenV, cum se repartizează costurile și la ce ar trebui să fie atenți proprietarii, administratorii și chiriașii.
Pentru cine se aplică HeizkostenV
Bază legală · §§ 1–3 HeizkostenV
Ordonanța se aplică clădirilor cu instalație centrală de încălzire sau de apă caldă și alimentării cu energie termică prin termoficare — în mod expres și proprietății asupra locuințelor. Ea are prioritate față de prevederile diferite din contractul de închiriere.
Sunt vizate, așadar, aproape toate blocurile de locuințe și asociațiile proprietarilor (Wohnungseigentümergemeinschaften, WEG). Nu sunt incluse locuințele cu centrală proprie de apartament: aici utilizatorul decontează direct cu furnizorul. O excepție există și pentru casele cu două locuințe în care proprietarul care închiriază locuiește el însuși — acolo, părțile pot conveni liber modul de repartizare.
Pentru ca decontul să poată fi făcut în funcție de consum, consumul fiecărei unități trebuie măsurat. Acest lucru se face cu repartitoare de costuri de încălzire montate pe calorifere sau cu contoare de energie termică, iar pentru apa caldă cu contoare de apă caldă. Utilizatorii trebuie să permită montarea.
Bază legală · §§ 4 și 5 HeizkostenV
Proprietarul clădirii trebuie să asigure înregistrarea consumului. Aparatele nou montate trebuie să fie cu citire la distanță; aparatele existente trebuie modernizate până la 31 decembrie 2026.
Cum este structurat un decont al costurilor de încălzire
Orice decont al costurilor de încălzire răspunde la aceeași întrebare: ce parte din costurile întregii clădiri revine unei singure locuințe? Pentru aceasta, el parcurge cinci pași, de sus în jos.
- 1Costurile totale ale clădiriicombustibil, energie electrică de funcționare, întreținere, serviciu de contorizare etc.
- 2Împărțirea încălzire / apă caldăîn cazul unei instalații comune, conform § 9 HeizkostenV
- 3Costuri fixe și costuri de consumdupă suprafață și după consumul înregistrat
- 4Partea locuinței dumneavoastrăsuprafața dumneavoastră și unitățile dumneavoastră de consum
- 5Compensarea cu plățile în avansrezultă o plată suplimentară sau un sold în favoarea dumneavoastră
De la modificarea din 2021, decontul trebuie să conțină în plus o serie de informații care îl ajută pe utilizator să își încadreze consumul: comparația cu anul anterior, comparația cu un utilizator mediu, date despre mixul de combustibili utilizat și despre impozitele și taxele incluse, precum și datele de contact ale organizațiilor pentru protecția consumatorilor și ale organismelor de conciliere.
Bază legală · § 6a HeizkostenV
În cazul aparatelor cu citire la distanță, utilizatorilor trebuie să li se pună la dispoziție, în plus, o informare lunară privind consumul — nu abia odată cu decontul anual.
Costuri fixe și costuri de consum
Elementul central al decontului este împărțirea în două categorii. O parte din costuri apare indiferent de cât se încălzește — de exemplu, pentru că clădirea pierde căldură prin conducte și pereți. Aceste costuri fixe se repartizează după suprafața locuibilă. Cealaltă parte, costurile de consum, urmează consumul măsurat.
Bază legală · § 7 alin. 1 HeizkostenV
Din costurile de încălzire, cel puțin 50 și cel mult 70 la sută trebuie repartizate după consumul înregistrat, iar restul costurilor după suprafața locuibilă sau utilă.
Cel puțin 50 la sută din costurile de încălzire se repartizează după consum, cel puțin 30 la sută după suprafață; despre cei 20 la sută din mijloc decide proprietarul clădirii.
Ce cheie este potrivită depinde de clădire. În casele bine izolate, comportamentul locatarilor influențează mai puternic costurile; acolo, multe argumente pledează pentru o cotă mare de consum. În clădirile slab izolate, cu pierderi mari prin conducte, o cotă mai mare pentru suprafață poate fi mai echitabilă. Odată stabilită, cheia poate fi modificată doar în anumite cazuri — de exemplu după lucrări de construcție care reduc în mod durabil necesarul de căldură — și doar de la începutul unei perioade de decontare (§ 6 alin. 4 HeizkostenV).
Ce costuri pot fi repartizate
HeizkostenV enumeră exhaustiv ce costuri fac parte din costurile de încălzire. Orice altceva nu poate fi repartizat prin decontul costurilor de încălzire.
Recuperabile de la chiriași (§ 7 alin. 2 HeizkostenV)
- Combustibilul, inclusiv livrarea
- Energia electrică de funcționare a instalației de încălzire
- Deservirea, supravegherea și îngrijirea
- Verificarea și reglarea periodică de către un specialist
- Curățarea instalației și a centralei termice
- Măsurătorile conform Legii federale privind protecția împotriva emisiilor (Bundes-Immissionsschutzgesetz)
- Chiria sau utilizarea aparatelor de înregistrare, verificarea metrologică
- Citirea, calculul și repartizarea, informarea privind consumul
Nerecuperabile de la chiriași
- Reparații și lucrări de remediere
- Achiziția sau înlocuirea instalației de încălzire
- Cumpărarea contoarelor și a repartitoarelor de costuri de încălzire
- Costuri de administrare
- Rezerve pentru lucrări viitoare
O sursă frecventă de erori sunt facturile de reparații ale instalatorului, decontate împreună cu întreținerea. Doar partea de întreținere este recuperabilă de la chiriași — restul rămâne în sarcina proprietarului.
Exemplu de calcul
Un exemplu simplificat arată cum se compun cifrele. Clădirea are costuri de încălzire de 24.000,00 € pe an și le repartizează în proporție de 70 la sută după consum.
- Costurile de încălzire ale clădirii
- 24.000,00 €
- Repartizare
- 70 % consum / 30 % suprafață
- Costuri fixe totale → pe m²
- 7.200,00 € → 4,50 €
- Costuri de consum totale
- 16.800,00 €
- Locuința dumneavoastră
- 80 m², 5,5 % din unitățile de consum
- Costurile de încălzire ale locuinței dumneavoastră
- 1.284,00 €
- minus plățile în avans
- − 1.200,00 €
- Plată suplimentară
- 84,00 €
Costurile fixe de 360,00 € plus costurile de consum de 924,00 € însumează 1.284,00 €; după scăderea plăților în avans rămâne o plată suplimentară de 84,00 €.
Valorile de consum ale repartitoarelor de costuri de încălzire nu sunt kilowați-oră, ci unități care sunt comparabile doar în cadrul clădirii. Decisivă este proporția: ce procent din toate unitățile înregistrate în clădire revine locuinței dumneavoastră?
Apa caldă, defectarea aparatelor și schimbarea chiriașului
Apa caldă. Pentru costurile apei calde se aplică aceeași regulă ca pentru încălzire: 50 până la 70 la sută după consum, restul după suprafață. Dacă o instalație produce ambele, costurile totale se împart mai întâi între încălzire și apă caldă — de preferință pe baza unui contor de energie termică, altfel după o formulă prevăzută de ordonanță.
Bază legală · §§ 8 și 9 HeizkostenV
Costurile pentru apa caldă se repartizează, de asemenea, în proporție de 50 până la 70 la sută după consum. La instalațiile combinate, cantitatea de căldură pentru apa caldă trebuie măsurată, în principiu, cu un contor de energie termică.
Defectarea aparatelor. Dacă un contor se defectează sau o citire nu este posibilă, consumul se estimează — pe baza perioadelor anterioare sau a unor încăperi comparabile. Dacă se estimează pentru mai mult de un sfert din suprafață, decontul trebuie întocmit în totalitate după suprafață. Aparatele cu citire la distanță fac ca astfel de cazuri să fie rare, deoarece defecțiunile sunt observate imediat.
Schimbarea chiriașului. Dacă un chiriaș se mută pe parcursul anului, se face o citire intermediară. Costurile de consum se separă după valorile citite, iar costurile fixe după durata închirierii.
Bază legală · §§ 9a și 9b HeizkostenV
Estimare în caz de defectare a aparatelor; de la 25 la sută suprafață estimată, repartizare după suprafață. La schimbarea locatarului, citire intermediară, iar în subsidiar împărțire proporțională cu timpul.
Termene și obiecții
HeizkostenV reglementează cum se face repartizarea. Când trebuie să fie disponibil decontul și cât timp pot chiriașii să îl conteste rezultă din dreptul chiriilor.
- 1 ian. – 31 dec. 2025Perioada de decontareConsumul este înregistrat, costurile apar.
- până la 31 decembrie 2026Decontul ajunge la chiriașCel târziu la 12 luni după sfârșitul perioadei.
- 12 luni de la primireTermenul pentru obiecțiiTimp pentru verificare, consultarea documentelor și obiecții.
Dacă proprietarul care închiriază ratează termenul de decontare din propria vină, pierde dreptul la o plată suplimentară. Un sold în favoarea chiriașului i se cuvine totuși acestuia.
Bază legală · § 556 alin. 3 BGB
Decontul trebuie comunicat chiriașului cel târziu până la expirarea celei de-a douăsprezecea luni după sfârșitul perioadei de decontare. Obiecțiile trebuie formulate de chiriaș cel târziu până la expirarea celei de-a douăsprezecea luni după primirea decontului.
În asociația proprietarilor, decontul costurilor de încălzire face parte din decontul anual, asupra căruia hotărăsc proprietarii. Pentru proprietarii care închiriază, aceasta înseamnă: cu cât decontul anual al comunității este disponibil mai devreme, cu atât termenul față de chiriaș poate fi respectat mai ușor.
Drepturi de reducere
Dacă proprietarul care închiriază nu respectă HeizkostenV, chiriașul își poate reduce partea din costuri. Aceasta nu este o amendă, ci o compensație forfetară — și, în practică, o pârghie eficientă.
Bază legală · § 12 HeizkostenV
Dreptul de reducere al utilizatorului cu 15 la sută în cazul unui decont care nu se face în funcție de consum, precum și cu câte 3 la sută în cazul încălcării obligațiilor privind citirea la distanță și informarea.
Listă de verificare: cum verificați decontul
Cu aceste întrebări puteți verifica rapid un decont al costurilor de încălzire:
- Este corectă perioada de decontare și a fost primit decontul în termen?
- Este luată în calcul suprafața locuibilă corectă — pentru locuință și pentru clădire?
- Corespunde cheia de repartizare unei proporții de 50 până la 70 la sută după consum?
- Sunt valorile citite plauzibile și compatibile cu propriile notițe?
- Conțin costurile totale doar poziții recuperabile de la chiriași — fără reparații?
- Sunt luate în considerare integral plățile în avans?
- Sunt incluse comparația cu anul anterior, comparația cu media și datele despre combustibili?
- În cazul combustibililor fosili, este prezentată repartizarea costurilor CO₂?
Mai multe despre repartizarea costurilor CO₂ explică articolul nostru Repartizarea costurilor CO₂: ce suportă proprietarul care închiriază și ce suportă chiriașul.
Decontul costurilor de încălzire pentru imobilul dumneavoastră
Trimiteți-ne numărul unităților locative și de utilizare și ultimul dumneavoastră decont al costurilor de încălzire. Veți primi o ofertă cu o comparație față de costurile de până acum.
Acest articol are rol de orientare generală și nu înlocuiește consultanța juridică într-un caz concret. Situația la: septembrie 2026.
Întrebări frecvente
Decontul costurilor de încălzire — răspunsuri pe scurt
Pentru ce clădiri se aplică Ordonanța privind costurile de încălzire?
Pentru clădirile cu cel puțin două unități de utilizare alimentate în comun printr-o instalație centrală de încălzire sau de apă caldă ori prin termoficare — adică pentru majoritatea blocurilor de locuințe și a asociațiilor proprietarilor. O excepție există pentru casele cu două locuințe în care proprietarul care închiriază locuiește el însuși într-una dintre ele: acolo, părțile pot conveni liber modul de repartizare.
Ce parte din costurile de încălzire trebuie repartizată după consum?
Cel puțin 50 și cel mult 70 la sută. Restul se repartizează după suprafața locuibilă sau utilă. În anumite clădiri mai vechi, încălzite cu motorină sau gaz, cu conducte preponderent izolate, trebuie aplicat obligatoriu 70 la sută. Prin contract se poate conveni și o cotă de consum mai mare.
Până când trebuie să fie disponibil decontul costurilor de încălzire?
În raporturile de închiriere, cel târziu la douăsprezece luni după sfârșitul perioadei de decontare (§ 556 alin. 3 BGB). Dacă vine mai târziu și proprietarul care închiriază este responsabil pentru întârziere, acesta nu mai poate cere o plată suplimentară. Un eventual sold în favoarea chiriașului trebuie totuși să îl plătească.
Cât timp pot formula obiecții împotriva decontului?
Chiriașii au la dispoziție douăsprezece luni de la primirea decontului. În acest termen pot cere, de asemenea, să consulte documentele justificative, de exemplu facturile de combustibil și valorile citite.
Ce se întâmplă dacă un contor se defectează?
Atunci consumul se estimează, de exemplu pe baza valorilor din anul anterior sau a unor încăperi comparabile. Dacă estimarea privește mai mult de un sfert din suprafața clădirii, costurile trebuie repartizate în totalitate după suprafață, în loc de consum.
Cum se face decontul la schimbarea chiriașului?
La mutarea din locuință, proprietarul care închiriază dispune o citire intermediară. Costurile de consum se separă pe baza acestor valori, iar costurile fixe proporțional cu timpul. Dacă o citire intermediară nu este posibilă, și consumul se împarte după gradele-zile sau proporțional cu timpul.
Când pot chiriașii să reducă costurile de încălzire?
Cu 15 la sută, dacă decontul nu se face în funcție de consum. Cu câte 3 la sută, dacă, deși există obligația, nu sunt instalate aparate cu citire la distanță sau lipsesc informațiile prescrise privind decontul și consumul.