Resurse
Cadrul legal al decontului costurilor de încălzire
Ce legi și ordonanțe germane stabilesc modul în care costurile de încălzire și de apă caldă sunt înregistrate, repartizate și decontate? Aici găsiți pe scurt toate normele importante – cu paragrafele relevante și linkul către textul oficial al legii.
01 / 05
Măsurare
Contoarele și repartitoarele de costuri de încălzire verificate metrologic furnizează valorile pe care se bazează totul.
MessEG / MessEVLegea și Ordonanța privind metrologia și verificarea metrologică (Mess- und Eichgesetz und Mess- und Eichverordnung)Contoarele de energie termică și contoarele de apă rece și caldă sunt supuse verificării metrologice obligatorii; după expirarea termenului de valabilitate a verificării, nu mai pot fi folosite pentru decont. Repartitoarele de costuri de încălzire nu intră sub incidența legislației privind verificarea metrologică.
| § 37 MessEG | Termenul de valabilitate și obligația de verificare metrologică |
|---|---|
| Anlage 7 MessEV | Termene de valabilitate: contoare de apă rece 6 ani, contoare de apă caldă și de energie termică 5 ani |
02 / 05
Înregistrare și informare
Obligația de înregistrare a consumului, citirea la distanță și informarea lunară privind consumul.
HeizkostenVOrdonanța privind decontarea în funcție de consum a costurilor de încălzire și de apă caldă (Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten – Heizkostenverordnung)Norma centrală: îi obligă pe proprietarii clădirilor să înregistreze consumul și să repartizeze costurile de încălzire și de apă caldă în principal în funcție de consum. Se aplică atât locuințelor închiriate, cât și asociațiilor de proprietari (WEG).
| § 1 | Domeniu de aplicare; asimilarea asociației proprietarilor (WEG) cu proprietarul care închiriază |
|---|---|
| §§ 4, 5 | Obligația de înregistrare a consumului; aparate cu citire la distanță și interoperabile, dotare ulterioară până la 31.12.2026 |
| § 6 | Obligația de repartizare a costurilor în funcție de consum, modificarea cheii de repartizare |
| § 6a | Informarea lunară privind consumul (UVI) și informațiile în decont (IDA) |
| § 7 | Repartizarea costurilor de încălzire (50–70 % în funcție de consum), căldura din conducte, costuri recuperabile |
| §§ 8, 9 | Repartizarea costurilor pentru apa caldă; instalații combinate |
| § 9a | Estimare în caz de defectare a aparatelor |
| § 9b | Împărțirea costurilor la schimbarea locatarului |
| § 11 | Excepții de la înregistrarea consumului |
| § 12 | Dreptul de reducere al utilizatorilor (15 %, respectiv 3 %) |
EEDDirectiva UE privind eficiența energetică – Directiva 2012/27/UE, modificată prin (UE) 2018/2002; reformare (UE) 2023/1791 (EU-Energieeffizienzrichtlinie)Baza europeană pentru citirea la distanță, informarea lunară privind consumul și deconturi ușor de înțeles. Cerințele au fost transpuse în dreptul german prin modificarea Ordonanței privind costurile de încălzire din 1 decembrie 2021.
| Art. 9a–11a (2018/2002) | Înregistrarea consumului, informații privind facturarea și consumul |
|---|
03 / 05
Costuri și energie
Ce costuri apar și cum le influențează alimentarea cu energie și clădirea.
CO2KostAufGLegea privind împărțirea costurilor cu dioxidul de carbon (Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten – Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz)Împarte costurile CO₂ pentru încălzire și apă caldă între proprietarul locuinței și chiriaș, după un model în trepte. Datele necesare sunt puse la dispoziție de furnizorul de combustibil; împărțirea se face prin decontul costurilor de încălzire.
| § 3 | Obligațiile de informare ale furnizorilor de combustibil |
|---|---|
| §§ 5–7 | Modelul în trepte și împărțirea în clădirile rezidențiale |
| § 8 | Clădiri nerezidențiale (împărțire în părți egale) |
GModGLegea privind economisirea energiei și modernizarea alimentării cu căldură în clădiri (Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden – Gebäudemodernisierungsgesetz)Începând cu modificarea din 23 iulie 2026, înlocuiește Legea privind energia în clădiri (Gebäudeenergiegesetz, GEG). Cuprinde cerințe pentru clădiri și instalații de încălzire, obligații de modernizare și regulile pentru certificatele de performanță energetică. Fosta obligație de 65 % energie din surse regenerabile pentru instalațiile de încălzire noi a fost eliminată.
| § 35 | Modernizare: izolarea planșeului superior |
|---|---|
| § 36 | Cerințe la înlocuirea elementelor exterioare ale clădirii (anexa 7) |
| § 43 | Instalații noi pe motorină și gaz: pondere a energiei din surse regenerabile crescătoare în trepte din 2029 |
| § 69 | Izolarea conductelor de distribuție a căldurii și de apă caldă |
| §§ 79–88 | Certificatul de performanță energetică |
AVBFernwärmeVOrdonanța privind condițiile generale de furnizare a energiei termice centralizate (Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme)Reglementează condițiile de furnizare a energiei termice centralizate, printre altele măsurarea, facturarea și clauzele de modificare a prețurilor.
| § 18 | Măsurare |
|---|---|
| § 24 | Facturare și clauze de modificare a prețurilor |
WärmeLVOrdonanța privind trecerea la furnizarea comercială de căldură pentru locuințele închiriate (Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum – Wärmelieferverordnung)Precizează condițiile în care un proprietar poate trece la furnizarea de căldură de către terți (contracting) și poate transfera costurile asupra chiriașilor.
| §§ 8–11 | Comparația costurilor, anunțarea trecerii și decontul |
|---|
04 / 05
Decontare și repartizare
Cine suportă ce costuri și ce termene se aplică – în raportul de închiriere și în asociația proprietarilor (WEG).
BetrKVOrdonanța privind stabilirea cheltuielilor de exploatare (Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten – Betriebskostenverordnung)Stabilește ce costuri curente pot fi transferate asupra chiriașilor – printre care încălzirea, apa caldă, apa și canalizarea, precum și costurile înregistrării consumului.
| § 1 | Noțiunea de cheltuieli de exploatare |
|---|---|
| § 2 Nr. 2, 3 | Alimentarea cu apă și canalizarea |
| § 2 Nr. 4–6 | Încălzire, apă caldă și instalații combinate |
BGBCodul civil german – dreptul chiriilor (Bürgerliches Gesetzbuch – Mietrecht)Reglementează transferul cheltuielilor de exploatare prin contractul de închiriere, termenele de decontare și de contestare, precum și modernizarea și furnizarea de căldură.
| § 556 | Acordul privind cheltuielile de exploatare; decont în termen de 12 luni, obiecții în termen de 12 luni |
|---|---|
| § 556a | Criteriul de decontare a cheltuielilor de exploatare |
| § 556c | Trecerea la furnizarea de căldură (contracting) |
| §§ 555b–559e | Modernizarea și majorarea chiriei după modernizare |
WEGLegea privind proprietatea asupra locuințelor și dreptul de locuire permanentă (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht – Wohnungseigentumsgesetz)Baza pentru repartizarea costurilor, adoptarea hotărârilor și decontul anual în asociația proprietarilor. Ordonanța privind costurile de încălzire are prioritate față de regulile de repartizare din WEG.
| § 16 | Folosințe și costuri; modificarea cheii de repartizare prin hotărâre |
|---|---|
| § 19 | Administrarea corespunzătoare, de exemplu alegerea serviciului de contorizare |
| §§ 20, 21 | Modificări constructive și costurile acestora |
| § 28 | Planul economic și decontul anual |
05 / 05
Date și context
Protecția datelor și obligații conexe legate de serviciul de contorizare și de cheltuielile de exploatare.
DSGVO / BDSGRegulamentul general privind protecția datelor și Legea federală germană privind protecția datelor (Datenschutz-Grundverordnung und Bundesdatenschutzgesetz)Stabilesc modul în care datele de consum și ale utilizatorilor pot fi colectate, prelucrate și transmise – de exemplu între serviciul de contorizare, administrator și proprietar.
| Art. 6 DSGVO | Legalitatea prelucrării |
|---|---|
| Art. 28 DSGVO | Persoana împuternicită de operator |
TrinkwVOrdonanța privind apa potabilă (Trinkwasserverordnung)Obligația de analiză periodică a instalațiilor centrale de apă caldă pentru depistarea legionelei. Costurile fac parte din cheltuielile de exploatare recuperabile de la chiriași.
| § 31 | Obligații de analiză pentru legionelă |
|---|
BayBORegulamentul bavarez privind construcțiile (Bayerische Bauordnung)Obligația de a avea detectoare de fum în dormitoare, camerele copiilor și holuri. Montarea revine proprietarului, iar asigurarea funcționării revine ocupantului direct, dacă proprietarul nu și-o asumă.
| Art. 46 Abs. 4 | Obligația privind detectoarele de fum |
|---|
Întrebări despre punerea în practică?
Aplicăm cerințele pentru imobilul dumneavoastră în mod sigur din punct de vedere juridic – de la echiparea cu citire la distanță și informarea lunară privind consumul până la decontul finalizat al costurilor de încălzire.
Această prezentare generală servește doar pentru orientare și nu înlocuiește consultanța juridică în cazuri individuale. Este determinant textul oficial al legii în vigoare. Situația la: septembrie 2026.