Znanje
Pravni okvir obračuna troškova grijanja
Koji zakoni i uredbe određuju kako se troškovi grijanja i tople vode bilježe, raspodjeljuju i obračunavaju? Ovdje na jednom mjestu pronalazite sve važne propise – s mjerodavnim paragrafima i poveznicom na službeni tekst propisa.
01 / 05
Mjerenje
Ovjerena mjerila i razdjelnici troškova grijanja daju vrijednosti na kojima se temelji cijeli obračun.
MessEG / MessEVZakon o mjerenju i ovjeravanju i Uredba o mjerenju i ovjeravanju (Mess- und Eichgesetz und Mess- und Eichverordnung)Mjerila toplinske energije te vodomjeri hladne i tople vode podliježu obveznom ovjeravanju; nakon isteka roka ovjere više se ne smiju koristiti za obračun. Razdjelnici troškova grijanja ne podliježu propisima o ovjeravanju.
| § 37 MessEG | Rok ovjere i obveza ovjeravanja |
|---|---|
| Anlage 7 MessEV | Rokovi ovjere: vodomjeri hladne vode 6 godina, vodomjeri tople vode i mjerila toplinske energije 5 godina |
02 / 05
Bilježenje i informiranje
Obveza bilježenja potrošnje, daljinsko očitanje i mjesečna informacija o potrošnji.
HeizkostenVUredba o obračunu troškova grijanja i tople vode prema potrošnji – Uredba o troškovima grijanja (Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten – Heizkostenverordnung)Središnji propis: obvezuje vlasnike zgrada da bilježe potrošnju i da troškove grijanja i tople vode pretežno raspodjeljuju prema potrošnji. Vrijedi za stanove u najmu jednako kao i za zajednice suvlasnika (WEG).
| § 1 | Područje primjene; izjednačavanje zajednice suvlasnika (WEG) s vlasnikom koji iznajmljuje |
|---|---|
| §§ 4, 5 | Obveza bilježenja potrošnje; uređaji s daljinskim očitanjem i interoperabilni uređaji, naknadna ugradnja do 31. 12. 2026. |
| § 6 | Obveza raspodjele troškova prema potrošnji, promjena ključa raspodjele |
| § 6a | Mjesečna informacija o potrošnji (UVI) i informacije u obračunu (IDA) |
| § 7 | Raspodjela troškova grijanja (50–70 % prema potrošnji), toplina iz cijevi, troškovi prenosivi na najmoprimce |
| §§ 8, 9 | Raspodjela troškova tople vode; povezani sustavi |
| § 9a | Procjena u slučaju kvara uređaja |
| § 9b | Raspodjela troškova pri promjeni stanara |
| § 11 | Iznimke od obveze bilježenja potrošnje |
| § 12 | Pravo korisnika na umanjenje (15 % odnosno 3 %) |
EEDDirektiva EU o energetskoj učinkovitosti – Direktiva 2012/27/EU, izmijenjena Direktivom (EU) 2018/2002; preinačena Direktivom (EU) 2023/1791 (EU-Energieeffizienzrichtlinie)Europska osnova za daljinsko očitanje, mjesečnu informaciju o potrošnji i razumljive obračune. Zahtjevi su preneseni u njemačko pravo izmjenom Uredbe o troškovima grijanja (HeizkostenV) od 1. prosinca 2021.
| Art. 9a–11a (2018/2002) | Bilježenje potrošnje, informacije o obračunu i potrošnji |
|---|
03 / 05
Troškovi i energija
Koji troškovi nastaju i kako na njih utječu opskrba energijom i sama zgrada.
CO2KostAufGZakon o raspodjeli troškova ugljikova dioksida (Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten – Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz)Raspodjeljuje troškove CO₂ za grijanje i toplu vodu između najmodavca i najmoprimca prema modelu stupnjeva. Potrebne podatke daje dobavljač goriva; raspodjela se provodi u obračunu troškova grijanja.
| § 3 | Obveze informiranja dobavljača goriva |
|---|---|
| §§ 5–7 | Model stupnjeva i raspodjela kod stambenih zgrada |
| § 8 | Nestambene zgrade (podjela na pola) |
GModGZakon o uštedi energije i modernizaciji toplinske opskrbe u zgradama – Zakon o modernizaciji zgrada (Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden – Gebäudemodernisierungsgesetz)Od izmjene od 23. srpnja 2026. nasljednik Zakona o energiji u zgradama (Gebäudeenergiegesetz, GEG). Sadrži zahtjeve za zgrade i sustave grijanja, obveze naknadnog opremanja i pravila za energetske certifikate. Dosadašnja obveza korištenja 65 % obnovljive energije za nove sustave grijanja je ukinuta.
| § 35 | Naknadno opremanje: izolacija najvišeg stropa |
|---|---|
| § 36 | Zahtjevi pri obnovi vanjskih građevnih dijelova (Prilog 7 – Anlage 7) |
| § 43 | Nova grijanja na ulje i plin: postupno rastući udio obnovljive energije od 2029. |
| § 69 | Izolacija cijevi za razvod topline i tople vode |
| §§ 79–88 | Energetski certifikat |
AVBFernwärmeVUredba o općim uvjetima opskrbe daljinskim grijanjem (Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme)Uređuje uvjete isporuke daljinskog grijanja, među ostalim mjerenje, obračun i klauzule o promjeni cijena.
| § 18 | Mjerenje |
|---|---|
| § 24 | Obračun i klauzule o promjeni cijena |
WärmeLVUredba o prelasku na komercijalnu isporuku topline za stambeni prostor u najmu (Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum – Wärmelieferverordnung)Pobliže određuje uvjete pod kojima najmodavac smije prijeći na isporuku topline od vanjskog isporučitelja (contracting) i te troškove prenijeti na najmoprimce.
| §§ 8–11 | Usporedba troškova, najava prelaska i obračun |
|---|
04 / 05
Obračun i prijenos troškova
Tko snosi koje troškove i koji rokovi vrijede – u najmu i u zajednici suvlasnika (WEG).
BetrKVUredba o iskazivanju režijskih troškova (Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten – Betriebskostenverordnung)Određuje koji se tekući troškovi smiju prenijeti na najmoprimce – među ostalim grijanje, topla voda, voda i odvodnja te troškovi bilježenja potrošnje.
| § 1 | Pojam režijskih troškova |
|---|---|
| § 2 Nr. 2, 3 | Opskrba vodom i odvodnja |
| § 2 Nr. 4–6 | Grijanje, topla voda i povezani sustavi |
BGBNjemački građanski zakonik – pravo najma (Bürgerliches Gesetzbuch – Mietrecht)Uređuje prijenos režijskih troškova u ugovoru o najmu, rokove za obračun i prigovore te modernizaciju i isporuku topline.
| § 556 | Dogovor o režijskim troškovima; obračun u roku od 12 mjeseci, prigovori u roku od 12 mjeseci |
|---|---|
| § 556a | Mjerilo za obračun režijskih troškova |
| § 556c | Prelazak na isporuku topline (contracting) |
| §§ 555b–559e | Modernizacija i povećanje najamnine nakon modernizacije |
WEGZakon o etažnom vlasništvu i trajnom pravu stanovanja (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht – Wohnungseigentumsgesetz)Osnova za raspodjelu troškova, donošenje odluka i godišnji obračun u zajednici suvlasnika. Uredba o troškovima grijanja (HeizkostenV) ima prednost pred pravilima raspodjele iz WEG-a.
| § 16 | Koristi i troškovi; promjena ključa raspodjele odlukom |
|---|---|
| § 19 | Uredno upravljanje, npr. odabir usluge mjerenja |
| §§ 20, 21 | Građevinske promjene i njihovi troškovi |
| § 28 | Gospodarski plan i godišnji obračun |
05 / 05
Podaci i povezani propisi
Zaštita podataka i povezane obveze u vezi s uslugom mjerenja i režijskim troškovima.
DSGVO / BDSGOpća uredba o zaštiti podataka (GDPR) i Savezni zakon o zaštiti podataka (Datenschutz-Grundverordnung und Bundesdatenschutzgesetz)Uređuju kako se podaci o potrošnji i korisnicima smiju prikupljati, obrađivati i prosljeđivati – primjerice između usluge mjerenja, upravitelja zgrade i vlasnika.
| Art. 6 DSGVO | Zakonitost obrade |
|---|---|
| Art. 28 DSGVO | Izvršitelj obrade |
TrinkwVUredba o vodi za piće (Trinkwasserverordnung)Obveza redovitog ispitivanja središnjih sustava tople vode na legionelu. Troškovi spadaju u režijske troškove prenosive na najmoprimce.
| § 31 | Obveze ispitivanja na legionelu |
|---|
BayBOBavarski građevinski propisi (Bayerische Bauordnung)Obveza postavljanja detektora dima u spavaćim sobama, dječjim sobama i hodnicima. Ugradnja je obveza vlasnika, a osiguravanje ispravnosti obveza neposrednog posjednika stana, osim ako to preuzme vlasnik.
| Art. 46 Abs. 4 | Obveza postavljanja detektora dima |
|---|
Pitanja o provedbi?
Zakonske zahtjeve za vašu nekretninu provodimo pravno sigurno – od opreme s daljinskim očitanjem preko mjesečne informacije o potrošnji do gotovog obračuna troškova grijanja.
Ovaj pregled služi za opću orijentaciju i ne zamjenjuje pravni savjet u pojedinačnom slučaju. Mjerodavan je važeći službeni tekst propisa. Stanje: rujan 2026.