Conhecimento
Enquadramento legal da liquidação dos custos de aquecimento
Que leis e regulamentos alemães determinam como os custos de aquecimento e de água quente são registados, repartidos e liquidados? Aqui encontra todas as normas importantes num relance – com os artigos determinantes e a ligação para o texto oficial da lei.
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Medir
Contadores e repartidores de custos de aquecimento com verificação metrológica fornecem os valores em que tudo se baseia.
MessEG / MessEVLei e Regulamento da metrologia e da verificação metrológica (Mess- und Eichgesetz und Mess- und Eichverordnung)Os contadores de calor e os contadores de água fria e quente estão sujeitos a verificação metrológica obrigatória; depois de expirado o prazo de validade da verificação, deixam de poder ser utilizados para a liquidação. Os repartidores de custos de aquecimento não estão sujeitos à legislação sobre verificação metrológica.
| § 37 MessEG | Prazo de validade e obrigação de verificação metrológica |
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| Anlage 7 MessEV | Prazos de validade: contadores de água fria 6 anos, contadores de água quente e contadores de calor 5 anos |
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Registar e informar
Obrigação de registo do consumo, leitura remota e informação mensal sobre o consumo.
HeizkostenVRegulamento sobre a liquidação dos custos de aquecimento e de água quente em função do consumo (Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten – Heizkostenverordnung)A norma central: obriga os proprietários de edifícios a registar o consumo e a repartir os custos de aquecimento e de água quente maioritariamente em função do consumo. Aplica-se tanto a habitações arrendadas como a condomínios (comunidades de condóminos, WEG).
| § 1 | Âmbito de aplicação; equiparação do condomínio (WEG) ao proprietário senhorio |
|---|---|
| §§ 4, 5 | Obrigação de registo do consumo; equipamentos com leitura remota e interoperáveis, adaptação até 31.12.2026 |
| § 6 | Obrigação de repartição dos custos em função do consumo, alteração do critério de repartição |
| § 6a | Informação mensal sobre o consumo (UVI) e informações na liquidação (IDA) |
| § 7 | Repartição dos custos de aquecimento (50–70 % em função do consumo), calor das tubagens, custos repercutíveis |
| §§ 8, 9 | Repartição dos custos de água quente; instalações combinadas |
| § 9a | Estimativa em caso de avaria do equipamento |
| § 9b | Repartição dos custos em caso de mudança de ocupante |
| § 11 | Exceções ao registo do consumo |
| § 12 | Direito de redução dos utilizadores (15 % ou 3 %) |
EEDDiretiva europeia relativa à eficiência energética – Diretiva 2012/27/UE, alterada pela (UE) 2018/2002; reformulação (UE) 2023/1791 (EU-Energieeffizienzrichtlinie)Base europeia para a leitura remota, a informação mensal sobre o consumo e liquidações compreensíveis. As disposições foram transpostas para o direito alemão com a revisão do Regulamento sobre os custos de aquecimento de 1 de dezembro de 2021.
| Art. 9a–11a (2018/2002) | Registo do consumo, informações de faturação e de consumo |
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Custos e energia
Que custos surgem e como o abastecimento de energia e o edifício os influenciam.
CO2KostAufGLei sobre a repartição dos custos do dióxido de carbono (Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten – Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz)Reparte os custos de CO₂ do aquecimento e da água quente entre senhorio e inquilino segundo um modelo por escalões. Os dados necessários são fornecidos pelo fornecedor de combustível; a repartição é feita na liquidação dos custos de aquecimento.
| § 3 | Deveres de informação dos fornecedores de combustível |
|---|---|
| §§ 5–7 | Modelo por escalões e repartição em edifícios residenciais |
| § 8 | Edifícios não residenciais (repartição em partes iguais) |
GModGLei relativa à poupança de energia e à modernização do abastecimento de calor nos edifícios (Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden – Gebäudemodernisierungsgesetz)Desde a alteração de 23 de julho de 2026, sucede à Lei da energia nos edifícios (Gebäudeenergiegesetz, GEG). Contém os requisitos para edifícios e sistemas de aquecimento, obrigações de adaptação e as regras para os certificados energéticos. A anterior obrigação de 65 % de energia renovável para novos aquecimentos foi eliminada.
| § 35 | Adaptação: isolamento da laje do último piso |
|---|---|
| § 36 | Requisitos na renovação de elementos exteriores da construção (Anexo 7) |
| § 43 | Novos aquecimentos a gasóleo e a gás: percentagem de energias renováveis crescente por etapas a partir de 2029 |
| § 69 | Isolamento das tubagens de distribuição de calor e de água quente |
| §§ 79–88 | Certificado energético |
AVBFernwärmeVRegulamento sobre as condições gerais de fornecimento de aquecimento urbano (Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme)Regula as condições de fornecimento de aquecimento urbano, entre outras a medição, a faturação e as cláusulas de alteração de preços.
| § 18 | Medição |
|---|---|
| § 24 | Faturação e cláusulas de alteração de preços |
WärmeLVRegulamento sobre a mudança para o fornecimento comercial de calor em habitações arrendadas (Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum – Wärmelieferverordnung)Concretiza as condições em que um senhorio pode mudar para o fornecimento de calor por terceiros (contracting) e repercutir os custos.
| §§ 8–11 | Comparação de custos, aviso da mudança e liquidação |
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Liquidar e repercutir
Quem suporta que custos e que prazos se aplicam – no arrendamento e no condomínio (WEG).
BetrKVRegulamento sobre a determinação dos custos de funcionamento (Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten – Betriebskostenverordnung)Define que custos correntes podem ser repercutidos nos inquilinos – entre eles aquecimento, água quente, água e saneamento, bem como os custos do registo do consumo.
| § 1 | Conceito de custos de funcionamento |
|---|---|
| § 2 Nr. 2, 3 | Abastecimento de água e saneamento |
| § 2 Nr. 4–6 | Aquecimento, água quente e instalações combinadas |
BGBCódigo Civil alemão – direito do arrendamento (Bürgerliches Gesetzbuch – Mietrecht)Regula a repercussão dos custos de funcionamento no contrato de arrendamento, os prazos de liquidação e de reclamação, bem como a modernização e o fornecimento de calor.
| § 556 | Acordo sobre os custos de funcionamento; liquidação no prazo de 12 meses, reclamações no prazo de 12 meses |
|---|---|
| § 556a | Critério de liquidação dos custos de funcionamento |
| § 556c | Mudança para o fornecimento de calor (contracting) |
| §§ 555b–559e | Modernização e aumento da renda após modernização |
WEGLei sobre a propriedade horizontal e o direito de habitação permanente (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht – Wohnungseigentumsgesetz)Base da repartição dos custos, das deliberações e da liquidação anual no condomínio. O Regulamento sobre os custos de aquecimento prevalece sobre as regras de repartição da WEG.
| § 16 | Utilizações e custos; alteração do critério de repartição por deliberação |
|---|---|
| § 19 | Administração regular, por exemplo a escolha do serviço de contagem |
| §§ 20, 21 | Alterações construtivas e respetivos custos |
| § 28 | Orçamento e liquidação anual |
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Dados e contexto
Proteção de dados e obrigações relacionadas com o serviço de contagem e os custos de funcionamento.
DSGVO / BDSGRegulamento Geral sobre a Proteção de Dados e Lei federal alemã da proteção de dados (Datenschutz-Grundverordnung und Bundesdatenschutzgesetz)Regulam a forma como os dados de consumo e dos utilizadores podem ser recolhidos, tratados e transmitidos – por exemplo, entre o serviço de contagem, a administração e o proprietário.
| Art. 6 DSGVO | Licitude do tratamento |
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| Art. 28 DSGVO | Subcontratante |
TrinkwVRegulamento sobre a água potável (Trinkwasserverordnung)Obrigação de análise regular das instalações centrais de água quente para deteção de legionela. Os custos fazem parte dos custos de funcionamento repercutíveis.
| § 31 | Obrigações de análise relativas à legionela |
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BayBORegulamento de construção da Baviera (Bayerische Bauordnung)Obrigação de detetores de fumo em quartos de dormir, quartos de crianças e corredores. A instalação cabe ao proprietário; a manutenção do bom funcionamento cabe ao ocupante direto, salvo se o proprietário a assumir.
| Art. 46 Abs. 4 | Obrigação de detetores de fumo |
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Dúvidas sobre a aplicação?
Aplicamos as exigências legais ao seu imóvel com segurança jurídica – desde o equipamento com leitura remota e a informação mensal sobre o consumo até à liquidação dos custos de aquecimento concluída.
Esta visão geral serve apenas de orientação geral e não substitui aconselhamento jurídico no caso concreto. Prevalece o texto oficial da lei em vigor. Atualização: setembro de 2026.