Guia
Compreender a liquidação dos custos de aquecimento: guia para proprietários e inquilinos
14 de setembro de 2026Redação MEVIOTempo de leitura: 10 minutos
O essencial em resumo
- Em edifícios com aquecimento central, os custos de aquecimento e de água quente têm de ser repartidos em função do consumo — é o que exige o Regulamento sobre os custos de aquecimento (Heizkostenverordnung, HeizkostenV).
- 50 a 70 % dos custos seguem o consumo medido, o restante a área habitacional.
- Só podem ser incluídos determinados custos de funcionamento — reparações e aquisições não fazem parte deles.
- No arrendamento, aplica-se: liquidação o mais tardar 12 meses após o fim do período, objeções no prazo de 12 meses após a receção.
- Se a liquidação não for feita em função do consumo, os inquilinos podem reduzir em 15 %.
Para muitas pessoas, a liquidação dos custos de aquecimento é o documento mais difícil de perceber do ano: unidades em vez de quilowatts-hora, custos fixos e custos de consumo e, além disso, disposições com símbolos de parágrafo. No entanto, segue uma lógica clara. Quem a compreender uma vez consegue acompanhar qualquer liquidação em poucos minutos — e deteta erros.
Este guia explica passo a passo o que o Regulamento sobre os custos de aquecimento exige, como os custos são repartidos e a que devem estar atentos proprietários, administrações e inquilinos.
A quem se aplica o Regulamento sobre os custos de aquecimento
Base legal · §§ 1 a 3 HeizkostenV
O regulamento aplica-se a edifícios com instalação central de aquecimento ou de água quente e ao abastecimento por aquecimento urbano — expressamente também à propriedade horizontal. Prevalece sobre disposições divergentes do contrato de arrendamento.
Abrange, assim, quase todos os prédios de habitação coletiva e condomínios (Wohnungseigentümergemeinschaften, WEG). Não estão abrangidas as habitações com aquecimento próprio individual: aí, o utilizador liquida diretamente com o fornecedor. Existe também uma exceção para moradias de duas habitações em que o próprio senhorio vive — aí, as partes podem acordar livremente a repartição.
Para que a liquidação possa ser feita em função do consumo, o consumo de cada unidade tem de ser medido. Isso é feito com repartidores de custos de aquecimento nos radiadores ou com contadores de calor e, na água quente, com contadores de água quente. Os utilizadores têm de tolerar a instalação.
Base legal · §§ 4 e 5 HeizkostenV
O proprietário do edifício tem de mandar registar o consumo. Os aparelhos instalados de novo têm de ter leitura remota; os aparelhos existentes têm de ser adaptados até 31 de dezembro de 2026.
Como se estrutura uma liquidação dos custos de aquecimento
Todas as liquidações dos custos de aquecimento respondem à mesma pergunta: que parte dos custos de todo o edifício cabe a cada habitação? Para isso, avançam de cima para baixo em cinco passos.
- 1Custos totais do edifícioCombustível, eletricidade de funcionamento, manutenção, serviço de contagem, entre outros
- 2Repartição aquecimento / água quentecom instalação comum, nos termos do § 9 HeizkostenV
- 3Custos fixos e custos de consumopela área e pelo consumo registado
- 4Parte da sua habitaçãoA sua área e as suas unidades de consumo
- 5Acerto com os pagamentos antecipadosresulta num pagamento adicional ou num saldo a seu favor
Desde a revisão de 2021, a liquidação tem além disso de incluir uma série de informações que ajudam o utilizador a enquadrar o seu consumo: a comparação com o ano anterior, a comparação com um utilizador médio, dados sobre o cabaz de combustíveis utilizado e sobre os impostos e taxas nele incluídos, bem como os contactos de organizações de consumidores e de entidades de resolução de litígios.
Base legal · § 6a HeizkostenV
Com aparelhos de leitura remota, tem de ser disponibilizada aos utilizadores, além disso, uma informação mensal sobre o consumo — e não apenas com a liquidação anual.
Custos fixos e custos de consumo
O núcleo da liquidação é a divisão em duas partes. Uma parte dos custos surge independentemente de quanto se aquece — por exemplo, porque o edifício perde calor pelas tubagens e paredes. Estes custos fixos são repartidos pela área habitacional. A outra parte, os custos de consumo, segue o consumo medido.
Base legal · § 7 Abs. 1 HeizkostenV
Dos custos de aquecimento, pelo menos 50 e no máximo 70 por cento têm de ser repartidos pelo consumo registado, e os restantes custos pela área habitacional ou útil.
Pelo menos 50 por cento dos custos de aquecimento são repartidos pelo consumo e pelo menos 30 por cento pela área; sobre os 20 por cento intermédios decide o proprietário do edifício.
O critério mais adequado depende do edifício. Em prédios bem isolados, o comportamento dos moradores influencia mais os custos; aí, há muitos argumentos a favor de uma parte de consumo elevada. Em edifícios mal isolados, com grandes perdas pelas tubagens, uma parte maior da área pode ser mais justa. Uma vez definido, o critério só pode ser alterado em determinados casos — por exemplo, após obras que reduzam de forma duradoura a necessidade de calor — e apenas no início de um período de liquidação (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).
Que custos podem ser repercutidos
O Regulamento sobre os custos de aquecimento enumera de forma taxativa os custos que fazem parte dos custos de aquecimento. Tudo o resto não pode ser repartido através da liquidação dos custos de aquecimento.
Repercutível (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV)
- Combustível, incluindo o fornecimento
- Eletricidade de funcionamento da instalação de aquecimento
- Operação, supervisão e conservação
- Verificação e regulação periódicas por um técnico qualificado
- Limpeza da instalação e da sala da caldeira
- Medições nos termos da Lei federal alemã de proteção contra emissões (Bundes-Immissionsschutzgesetz)
- Aluguer ou utilização dos aparelhos de registo, verificação metrológica
- Leitura, cálculo e repartição, informação sobre o consumo
Não repercutível
- Reparações e restauro
- Aquisição ou substituição do aquecimento
- Compra de contadores e de repartidores de custos de aquecimento
- Custos de administração
- Reservas para medidas futuras
Uma fonte de erro frequente são as faturas de reparação do técnico de aquecimento, faturadas juntamente com a manutenção. Só a parte da manutenção é repercutível — o restante fica a cargo do proprietário.
Exemplo de cálculo
Um exemplo simplificado mostra como se compõem os números. O edifício tem custos de aquecimento de 24 000,00 € por ano e reparte-os em 70 por cento pelo consumo.
- Custos de aquecimento do edifício
- 24 000,00 €
- Repartição
- 70 % consumo / 30 % área
- Custos fixos totais → por m²
- 7200,00 € → 4,50 €
- Custos de consumo totais
- 16 800,00 €
- A sua habitação
- 80 m², 5,5 % das unidades de consumo
- Custos de aquecimento da sua habitação
- 1284,00 €
- menos pagamentos antecipados
- − 1200,00 €
- Pagamento adicional
- 84,00 €
Custos fixos de 360,00 € mais custos de consumo de 924,00 € perfazem 1284,00 €; depois de deduzidos os pagamentos antecipados, resulta um pagamento adicional de 84,00 €.
Os valores de consumo dos repartidores de custos de aquecimento não são quilowatts-hora, mas sim unidades, comparáveis apenas dentro do edifício. O decisivo é a proporção: que percentagem de todas as unidades registadas no edifício cabe à sua habitação?
Água quente, avaria de aparelhos e mudança de inquilino
Água quente. Para os custos da água quente aplica-se a mesma regra que para o aquecimento: 50 a 70 por cento pelo consumo e o restante pela área. Se uma instalação produzir ambos, os custos totais são primeiro repartidos entre aquecimento e água quente — de preferência com base num contador de calor e, caso contrário, segundo uma fórmula do regulamento.
Base legal · §§ 8 e 9 HeizkostenV
Os custos da água quente são igualmente repartidos em 50 a 70 por cento pelo consumo. Em instalações combinadas, a parte do calor destinada à água quente tem, em princípio, de ser medida com um contador de calor.
Avaria de aparelhos. Se um contador avariar ou não for possível fazer a leitura, o consumo é estimado — com base em períodos anteriores ou em divisões comparáveis. Se a estimativa abranger mais de um quarto da área, a liquidação tem de ser feita na totalidade pela área. Com aparelhos de leitura remota, estes casos são raros, porque as falhas são detetadas de imediato.
Mudança de inquilino. Se um inquilino sair durante o ano, é feita uma leitura intermédia. Os custos de consumo são separados de acordo com os valores lidos, e os custos fixos segundo o tempo de arrendamento.
Base legal · §§ 9a e 9b HeizkostenV
Estimativa em caso de avaria dos aparelhos; a partir de 25 por cento de área estimada, repartição pela área. Na mudança de ocupante, leitura intermédia e, subsidiariamente, repartição proporcional ao tempo.
Prazos e objeções
O Regulamento sobre os custos de aquecimento define como se reparte. Quando tem de estar disponível a liquidação e durante quanto tempo os inquilinos podem contestá-la resulta do direito do arrendamento.
- 1/1 – 31/12/2025Período de liquidaçãoO consumo é registado e os custos são gerados.
- até 31/12/2026Liquidação entregue ao inquilinoO mais tardar 12 meses após o fim do período.
- 12 meses após a receçãoPrazo de objeçãoTempo para verificar, consultar os comprovativos e apresentar objeções.
Se o senhorio não cumprir o prazo de liquidação por culpa própria, perde o direito a exigir pagamentos adicionais. Um saldo a favor do inquilino é-lhe, ainda assim, devido.
Base legal · § 556 Abs. 3 BGB
A liquidação tem de ser comunicada ao inquilino, o mais tardar, até ao fim do décimo segundo mês após o fim do período de liquidação. O inquilino tem de apresentar objeções, o mais tardar, até ao fim do décimo segundo mês após a receção da liquidação.
No condomínio, a liquidação dos custos de aquecimento faz parte da liquidação anual, sobre a qual os condóminos deliberam. Para os condóminos que arrendam a sua fração, isto significa: quanto mais cedo estiver disponível a liquidação anual da comunidade, mais facilmente se cumpre o prazo perante o inquilino.
Direitos de redução
Se o senhorio não cumprir o Regulamento sobre os custos de aquecimento, o inquilino pode reduzir a sua parte dos custos. Não se trata de uma coima, mas de uma compensação fixa — e, na prática, de uma alavanca eficaz.
Base legal · § 12 HeizkostenV
Direito do utilizador a reduzir em 15 por cento em caso de liquidação não feita em função do consumo, bem como em 3 por cento em cada caso de violação das obrigações de leitura remota e de informação.
Lista de verificação: verificar a liquidação
Com estas perguntas, é possível verificar rapidamente uma liquidação dos custos de aquecimento:
- O período de liquidação está correto e a liquidação foi entregue dentro do prazo?
- Foi considerada a área habitacional correta — para a habitação e para o edifício?
- O critério de repartição corresponde a 50 a 70 por cento pelo consumo?
- Os valores de leitura são plausíveis e compatíveis com as suas próprias anotações?
- Os custos totais incluem apenas rubricas repercutíveis — sem reparações?
- Os pagamentos antecipados foram tidos em conta na totalidade?
- Estão incluídas a comparação com o ano anterior, a comparação com a média e as informações sobre os combustíveis?
- No caso de combustíveis fósseis, está indicada a repartição dos custos de CO₂?
Saiba mais sobre a repartição dos custos de CO₂ no nosso artigo Repartição dos custos de CO₂: o que cabe ao senhorio e ao inquilino.
Liquidação dos custos de aquecimento para o seu imóvel
Envie-nos o número de unidades habitacionais e de utilização e a sua última liquidação dos custos de aquecimento. Receberá uma proposta com uma comparação com os seus custos atuais.
Este artigo serve de orientação geral e não substitui aconselhamento jurídico no caso concreto. Situação em: setembro de 2026.
Perguntas frequentes
Liquidação dos custos de aquecimento — respostas rápidas
A que edifícios se aplica o Regulamento sobre os custos de aquecimento?
A edifícios com pelo menos duas unidades de utilização abastecidas em conjunto por uma instalação central de aquecimento ou de água quente ou por aquecimento urbano — ou seja, à maioria dos prédios de habitação coletiva e condomínios. Existe uma exceção para moradias de duas habitações em que o próprio senhorio vive numa delas: aí, as partes podem acordar livremente a repartição.
Que parte dos custos de aquecimento tem de ser repartida pelo consumo?
Pelo menos 50 e no máximo 70 por cento. O restante é repartido pela área habitacional ou útil. Em determinados edifícios mais antigos, aquecidos a gasóleo ou a gás e com tubagens maioritariamente isoladas, têm obrigatoriamente de ser aplicados 70 por cento. Por contrato, pode também ser acordada uma parte de consumo mais elevada.
Até quando tem de estar disponível a liquidação dos custos de aquecimento?
No arrendamento, o mais tardar doze meses após o fim do período de liquidação (§ 556 Abs. 3 BGB). Se chegar mais tarde e o atraso for imputável ao senhorio, este deixa de poder exigir pagamentos adicionais. Um saldo a favor do inquilino tem, ainda assim, de ser pago.
Durante quanto tempo posso apresentar objeções à liquidação?
Os inquilinos dispõem de doze meses a contar da receção da liquidação. Dentro desse prazo, podem também pedir para consultar os comprovativos, por exemplo as faturas de combustível e os valores de leitura.
O que acontece se um contador avariar?
Nesse caso, o consumo é estimado, por exemplo com base nos valores do ano anterior ou em divisões comparáveis. Se a estimativa abranger mais de um quarto da área do edifício, os custos têm de ser repartidos na totalidade pela área, em vez de pelo consumo.
Como é feita a liquidação numa mudança de inquilino?
O senhorio manda efetuar uma leitura intermédia na saída. Os custos de consumo são separados com base nesses valores e os custos fixos proporcionalmente ao tempo. Se não for possível uma leitura intermédia, também o consumo é repartido segundo graus-dia ou proporcionalmente ao tempo.
Quando podem os inquilinos reduzir os custos de aquecimento?
Em 15 por cento, se a liquidação não for feita em função do consumo. Em 3 por cento em cada caso, se, apesar da obrigação, não estiverem instalados aparelhos de leitura remota ou faltarem as informações de liquidação e de consumo obrigatórias.