暖房費精算書を理解する：所有者と賃借人のためのガイド

暖房費精算書は、多くの人にとって1年で最もわかりにくい書類です。キロワット時ではなく単位で示され、基本費用と使用量費用があり、さらに条文記号付きの規定が並びます。しかし、精算書は明確な論理に従っています。一度理解すれば、どの精算書も数分で確認でき、誤りにも気付けるようになります。

このガイドでは、暖房費令が何を求めているのか、費用がどのように配分されるのか、所有者、管理会社、賃借人がどのような点に注意すべきかを、順を追って説明します。

暖房費令の適用対象

したがって、ほぼすべての集合住宅と区分所有者団体（Wohnungseigentümergemeinschaft、WEG：分譲集合住宅の区分所有者で構成される団体）が対象となります。住戸ごとの暖房設備（Etagenheizung）を備えた住戸は対象外で、この場合は利用者が供給事業者と直接精算します。また、賃貸人自身が住んでいる二世帯住宅も例外で、当事者が配分方法を自由に取り決めることができます。

使用量に応じて精算するためには、各住戸の使用量を計測しなければなりません。計測には、放熱器に取り付けた暖房費配分計または熱量計を、温水には温水メーターを使います。利用者は、機器の設置を受け入れなければなりません。

暖房費精算書の構成

暖房費精算書は、どれも同じ問いに答えるものです。それは、建物全体の費用のうち、どれだけが個々の住戸の負担になるのかという問いです。そのために、上から下へ5つのステップで計算を進めます。

2021年の改正以降、精算書には、利用者がご自身の使用量を把握するのに役立つ一連の情報も記載しなければなりません。前年との比較、平均的な利用者との比較、使用された燃料の構成とそれに含まれる税金・賦課金に関する情報、そして消費者団体と調停機関の連絡先です。

基本費用と使用量費用

精算の核心は、費用を2つに分けることです。費用の一部は、どれだけ暖房したかに関係なく発生します。たとえば、建物が配管や壁から熱を失うためです。この基本費用は、居住面積に応じて配分されます。もう一方の使用量費用は、計測された使用量に応じて配分されます。

どの配分基準が適切かは、建物によって異なります。断熱性能の高い建物では居住者の行動が費用に大きく影響するため、使用量割合を高くすることに多くの利点があります。断熱性能が低く、配管からの損失が大きい建物では、面積割合を高くしたほうが公平な場合があります。いったん定めた配分基準は、特定の場合にのみ変更できます。たとえば熱需要を持続的に減らす建築上の措置を行った後などで、しかも精算期間の開始時点からに限られます（§ 6 Abs. 4 HeizkostenV）。

転嫁してよい費用

暖房費令は、どの費用が暖房費に含まれるかを限定的に列挙しています。それ以外の費用を、暖房費精算書を通じて配分してはなりません。

よくある誤りの原因は、暖房工事業者の修理費が保守と一緒に請求されているケースです。転嫁可能なのは保守の部分だけで、残りは所有者の負担となります。

計算例

数字がどのように組み立てられるかを、簡略化した例で示します。この建物の暖房費は年間24,000.00ユーロで、その70パーセントを使用量に応じて配分します。

ここで、暖房費配分計の使用量の値はキロワット時ではなく、同じ建物の中でしか比較できない単位です。重要なのは割合、つまり建物内で計測されたすべての単位のうち、何パーセントがお客様の住戸の分かということです。

温水、機器の故障、賃借人の入れ替わり

温水。温水の費用にも、暖房と同じルールが適用されます。50〜70パーセントを使用量に応じて、残りを面積に応じて配分します。1つの設備で暖房と温水の両方をまかなっている場合は、まず総費用を暖房分と温水分に分けます。その際は熱量計を用いるのが原則で、熱量計がない場合は暖房費令の計算式に従います。

機器の故障。メーターが故障した場合や検針ができない場合は、過去の期間または比較可能な部屋に基づいて使用量を推計します。推計の対象が面積の4分の1を超える場合は、精算全体を面積に応じて行わなければなりません。遠隔検針対応の機器では故障がすぐに判明するため、こうしたケースはまれです。

賃借人の入れ替わり。年度の途中で賃借人が退去する場合は、中間検針を行います。使用量費用は検針値に応じて、基本費用は賃貸期間に応じて分けます。

期限と異議

暖房費令は配分の方法を定めています。精算書がいつまでに届かなければならないか、賃借人がいつまで異議を申し立てられるかは、賃貸借法によって決まります。

区分所有者団体では、暖房費精算書は区分所有者が決議する年次決算の一部です。賃貸している区分所有者にとっては、団体の年次決算が早くそろうほど、賃借人に対する期限を余裕をもって守れるということです。

減額権

賃貸人が暖房費令を守らない場合、賃借人は費用の自己負担分を減額することができます。これは過料ではなく一律の補償であり、実務上は効果的な手段です。

チェックリスト：精算書の確認

次の質問に沿って確認すると、暖房費精算書を手早くチェックできます。

1. 1精算期間は正しく、精算書は期限内に届いていますか？
2. 2住戸と建物について、正しい居住面積が用いられていますか？
3. 3配分基準は、使用量に応じた50〜70パーセントになっていますか？
4. 4検針値は妥当で、ご自身の記録と一致していますか？
5. 5総費用には、転嫁可能な項目だけが含まれていますか（修理費は含まれていませんか）？
6. 6前払い金はすべて反映されていますか？
7. 7前年との比較、平均との比較、燃料に関する情報は記載されていますか？
8. 8化石燃料の場合、CO₂コストの配分が示されていますか？

CO₂コストの配分については、当社の記事「CO₂コスト配分：賃貸人と賃借人がそれぞれ負担するもの」で詳しく解説しています。

この記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事案における法的助言に代わるものではありません。2026年9月現在。