CO₂コストの配分：賃貸人と賃借人がそれぞれ負担する分

天然ガスや暖房用灯油で暖房している場合、2021年からCO₂価格を支払っています。CO₂価格は燃料価格に含まれており、 年々大きく上昇してきました。長い間、この費用は暖房費精算書を通じて全額が賃借人に転嫁されていました。 2023年からは変わりました。賃貸人も一部を負担し、建物の1平方メートル当たりのCO₂排出量が多いほど、その負担分は大きくなります。

その考え方はシンプルです。賃借人は暖房の使い方に影響を与え、賃貸人は建物の外皮と暖房設備の状態に影響を与えます。 断熱が不十分だったり古い暖房設備を使っていたりする賃貸人にCO₂価格を負担させることで、改修への動機付けを与えるのです。

住宅用建物の段階モデル

この法律の中心となるのは10段階のモデルです。基準となるのは、精算年度に建物が居住面積1平方メートル当たりどれだけのCO₂を 排出したかです。断熱性能が高く効率的な暖房を備えた建物は下位の段階に入り、そこでは賃借人がCO₂コストの全部またはほぼ全部を負担します。 改修されていない建物は上位の段階に入り、賃貸人が最大95パーセントを負担します。

段階の判定は毎年あらためて行われます。そのため、寒い冬には建物が1段階上がることがあり、改修や暖房設備の交換によって 数段階下がることもあります。

配分の計算方法

計算自体はそれほど複雑ではありません。決め手となる数値は供給事業者が提供します。供給事業者は、燃料または熱の請求書に、 どれだけのCO₂が発生し、どれだけのCO₂コストが含まれているかを記載しなければなりません。

この例では、建物の排出量は1平方メートル当たり約30 kg CO₂で、第5段階に該当します。 賃貸人はCO₂コストの40パーセント、つまり年間397.98ユーロを負担します。 賃貸人はこの金額を賃借人に転嫁することはできず、暖房費精算書において入居者に転嫁可能な費用から差し引かれます。

非住宅建物：折半

事務所、診療所、店舗などの非住宅建物については、現在、段階モデルはありません。賃貸人と賃借人がCO₂コストをそれぞれ半分ずつ負担します。

実務でよくある特殊なケース

自らガス契約を結んでいる賃借人。住戸単位のガス暖房（Gasetagenheizung）や個別暖房では、 賃借人が供給事業者と直接精算することがよくあります。その場合、賃借人はまずCO₂コストを全額支払い、その後、 賃貸人の負担分を請求します。期限は、供給事業者の請求書を受け取ってから12か月以内です。

文化財保護などの規制。文化財保護や街並み保全（Milieuschutz）など公法上の理由により、 建物のエネルギー改修ができない、または限られた範囲でしかできない場合、賃貸人の負担分は減少します。 賃貸人はその制約を証明しなければなりません。

CO₂価格のかからない暖房。ヒートポンプ、木質ペレット、太陽熱利用は、 この法律でいうCO₂コストを生じさせません。その場合は、そもそも配分するものがありません。

区分所有者団体にとっての意味

区分所有者団体は賃貸人ではありません。配分の義務を負うのは、住戸を賃貸している個々の所有者です。 ただし、その義務を果たせるのは必要な数値を受け取った場合に限られます。そして、その数値は団体の暖房費精算書の中で算出されます。

そのため、賃貸されている各住戸について、精算書には次の内容を記載することが望まれます。

• 建物のCO₂排出量とCO₂コスト
• 基準とした居住面積と1m²当たりの値
• そこから導かれる段階と配分割合
• その住戸のCO₂コスト負担分（賃借人分と賃貸人分に分けて）

これらの情報がない場合、賃貸している所有者はそれぞれ自分で計算しなければならず、計算しなければ3パーセントの減額を受ける おそれがあります。管理会社にとっては、次の精算書を作成する前に計量サービスと確認しておくべき点です。

この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案における法的助言に代わるものではありません。 2026年9月時点の情報です。