Costi di CO₂
Ripartizione dei costi di CO₂: quanto paga il locatore e quanto l’inquilino
11 settembre 2026Redazione MEVIOTempo di lettura 8 minuti
L’essenziale in breve
- Dal 2023 i locatori sostengono una parte dei costi di CO₂ del riscaldamento, come stabilito dalla Legge sulla ripartizione dei costi dell’anidride carbonica (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, CO2KostAufG).
- Negli edifici residenziali sono determinanti le emissioni di CO₂ per m² di superficie abitativa: peggiore è l’edificio, più alta è la quota del locatore (dallo 0 al 95%).
- Negli edifici non residenziali la ripartizione avviene attualmente a metà.
- La ripartizione va inserita nel rendiconto delle spese di riscaldamento. Se manca, gli inquilini possono ridurre la propria quota delle spese di riscaldamento del 3%.
- Nel condominio (Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG) l’obbligo spetta al proprietario locatore, che a tal fine ha bisogno dei dati sulla CO₂ riportati nel rendiconto delle spese di riscaldamento.
Chi si riscalda con gas naturale o gasolio paga dal 2021 un prezzo per la CO₂. Esso è compreso nel prezzo del combustibile ed è aumentato notevolmente nel corso degli anni. A lungo è stato addebitato interamente all’inquilino tramite il rendiconto delle spese di riscaldamento. Dal 2023 non è più così: il locatore ne sostiene una parte, tanto maggiore quanta più CO₂ il suo edificio emette per metro quadrato.
L’idea di fondo è semplice. L’inquilino influisce sul proprio modo di riscaldare, il locatore sullo stato dell’involucro edilizio e dell’impianto di riscaldamento. Chi isola male o gestisce un impianto di riscaldamento vecchio deve partecipare al prezzo della CO₂ e avere così un incentivo ad ammodernare.
Il modello a livelli per gli edifici residenziali
Il cuore della legge è un modello a dieci livelli. Determinante è quanta CO₂ l’edificio ha emesso nell’anno di rendicontazione per metro quadrato di superficie abitativa. Una casa ben isolata con un riscaldamento efficiente si colloca nei livelli inferiori, dove l’inquilino sostiene tutti o quasi tutti i costi di CO₂. Un edificio non riqualificato finisce in alto, e il locatore si fa carico fino al 95 per cento.
- Livello 1
meno di 12 kgInquilino 100 per cento, locatore 0 per cento - Livello 2
da 12 a meno di 17 kgInquilino 90 per cento, locatore 10 per cento - Livello 3
da 17 a meno di 22 kgInquilino 80 per cento, locatore 20 per cento - Livello 4
da 22 a meno di 27 kgInquilino 70 per cento, locatore 30 per cento - Livello 5
da 27 a meno di 32 kgInquilino 60 per cento, locatore 40 per cento — livello dell’esempio di calcolo - Livello 6
da 32 a meno di 37 kgInquilino 50 per cento, locatore 50 per cento - Livello 7
da 37 a meno di 42 kgInquilino 40 per cento, locatore 60 per cento - Livello 8
da 42 a meno di 47 kgInquilino 30 per cento, locatore 70 per cento - Livello 9
da 47 a meno di 52 kgInquilino 20 per cento, locatore 80 per cento - Livello 10
52 e oltre kgInquilino 5 per cento, locatore 95 per cento
Livello 2: locatore 10%. Livello 10: inquilino 5%, locatore 95%. È evidenziato il livello dell’esempio di calcolo riportato più sotto. Fonte: allegato al CO2KostAufG.
La classificazione viene rifatta ogni anno. Un inverno freddo può quindi spingere un edificio un livello più in alto, mentre una riqualificazione o la sostituzione dell’impianto di riscaldamento possono farlo scendere di più livelli.
Come si calcola la ripartizione
Il calcolo in sé è semplice. I dati decisivi li fornisce il fornitore: nella fattura del combustibile o del calore deve indicare quanta CO₂ è stata prodotta e quali costi di CO₂ vi sono compresi.
- Fattura del fornitoreIl fornitore di combustibile o di calore indica la quantità e i costi di CO₂.
- Determinare la CO₂ per m²Quantità totale di CO₂ divisa per la superficie abitativa dell’edificio.
- Attribuire il livelloIl valore per m² determina uno dei dieci livelli e quindi la quota.
- Ripartire nel rendicontoLa quota del locatore viene detratta nel rendiconto delle spese di riscaldamento.
- Superficie abitativa dell’edificio
- 600 m²
- Consumo annuo di gas naturale
- 90.000 kWh
- Emissioni di CO₂ (fattore 0,201 kg/kWh)
- 18.090 kg
- CO₂ per m² di superficie abitativa
- 30,2 kg → livello 5
- Costi di CO₂ (55 € per tonnellata)
- 994,95 €
Di 994,95 € di costi di CO₂, gli inquilini sostengono 596,97 € e il locatore 397,98 €.
Nella pratica sono determinanti la quantità e i costi di CO₂ che il fornitore indica nella propria fattura. Il prezzo della CO₂ ai sensi del BEHG si colloca nel 2026 in una forbice compresa tra 55 e 65 € per tonnellata.
Nell’esempio l’edificio, con circa 30 kg di CO₂ per metro quadrato, si colloca nel livello 5. Il locatore sostiene il 40 per cento dei costi di CO₂, cioè 397,98 € all’anno. Questo importo non può essere addebitato agli inquilini; nel rendiconto delle spese di riscaldamento viene detratto dai costi ripartibili.
Edifici non residenziali: ripartizione a metà
Per uffici, studi medici, negozi e altri edifici non residenziali non esiste attualmente un modello a livelli. Locatore e inquilino si dividono i costi di CO₂ a metà.
Casi particolari frequenti nella pratica
Inquilini con un proprio contratto del gas. Con le caldaie autonome a gas (Gasetagenheizung) o i riscaldamenti singoli, l’inquilino regola spesso i conti direttamente con il fornitore. In tal caso paga dapprima per intero i costi di CO₂ e poi chiede il rimborso della quota del locatore, entro dodici mesi dal ricevimento della fattura del fornitore.
Tutela dei beni culturali e vincoli analoghi. Se per ragioni di diritto pubblico un edificio non può essere riqualificato energeticamente, o solo in misura limitata, ad esempio per la tutela dei beni culturali o la tutela dell’assetto urbano (Milieuschutz), la quota del locatore si riduce. Il locatore deve dimostrare la limitazione.
Riscaldamento senza prezzo della CO₂. Pompe di calore, pellet di legno o solare termico non generano costi di CO₂ ai sensi della legge. In tal caso non c’è semplicemente nulla da ripartire.
Cosa significa per i condomini
La comunità dei condomini non è locatore. L’obbligo di ripartizione spetta al singolo proprietario che dà in locazione il proprio appartamento. Egli può però adempierlo solo se riceve i dati necessari, e questi nascono nel rendiconto delle spese di riscaldamento del condominio.
Per ogni unità locata il rendiconto dovrebbe quindi contenere:
- la quantità e i costi di CO₂ dell’edificio,
- la superficie abitativa presa a base e il valore per m²,
- il livello che ne risulta con la quota di ripartizione,
- la quota dei costi di CO₂ dell’unità, suddivisa tra inquilino e locatore.
Se questi dati mancano, ogni proprietario locatore deve fare il calcolo da sé e, se non lo fa, rischia la riduzione del tre per cento. Per l’amministratore di condominio si tratta di un punto da chiarire con il proprio servizio di contabilizzazione prima che venga redatto il prossimo rendiconto.
Rendiconto delle spese di riscaldamento con ripartizione della CO₂
Ci invii il numero delle unità abitative e commerciali e il Suo ultimo rendiconto delle spese di riscaldamento. Riceverà un preventivo con un confronto rispetto ai Suoi costi attuali.
Questo articolo ha scopo di orientamento generale e non sostituisce una consulenza legale nel singolo caso. Aggiornato a: settembre 2026.
Domande frequenti
Ripartizione dei costi di CO₂ — risposte brevi
Da quando i costi di CO₂ vengono ripartiti tra locatore e inquilino?
Dal 1° gennaio 2023. La Legge sulla ripartizione dei costi dell’anidride carbonica (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, CO2KostAufG) si applica a tutti i periodi di rendicontazione che iniziano in tale data o successivamente. In precedenza gli inquilini sostenevano da soli i costi di CO₂ come parte delle spese di riscaldamento.
Come si calcola la quota del locatore negli edifici residenziali?
Secondo un modello a dieci livelli. Determinanti sono le emissioni annue di CO₂ dell’edificio per metro quadrato di superficie abitativa. Peggiore è il bilancio energetico, più alta è la quota del locatore: dallo 0 per cento sotto i 12 kg di CO₂/m² al 95 per cento a partire da 52 kg di CO₂/m².
Cosa vale per gli edifici commerciali e gli altri edifici non residenziali?
Per gli edifici non residenziali la legge prevede attualmente una ripartizione a metà: locatore e inquilino sostengono ciascuno la metà dei costi di CO₂.
Cosa succede se il locatore non ripartisce i costi di CO₂?
Se il rendiconto delle spese di riscaldamento non indica la quota, l’inquilino può ridurre del 3 per cento la propria quota delle spese di riscaldamento. Indipendentemente da ciò, resta il diritto alla corretta ripartizione.
E se l’inquilino regola direttamente con il fornitore la propria caldaia autonoma a gas?
In tal caso l’inquilino regola dapprima personalmente i costi di CO₂ con il fornitore e poi chiede al locatore il rimborso della quota di quest’ultimo, entro dodici mesi dal ricevimento della fattura del fornitore.
Come funziona in un condominio?
Il condominio in sé non è locatore. La ripartizione spetta al singolo proprietario locatore nei confronti del proprio inquilino. Per poterla effettuare, gli servono dal rendiconto delle spese di riscaldamento la quantità di CO₂ dell’edificio, la superficie abitativa, il livello di classificazione e la quota dei costi di CO₂ attribuibile alla sua unità.