Koszty CO₂
Podział kosztów CO₂: ile ponosi wynajmujący, a ile najemca
11 września 2026Redakcja MEVIOCzas czytania: 8 minut
Najważniejsze w skrócie
- Od 2023 r. wynajmujący ponoszą część kosztów CO₂ związanych z ogrzewaniem — reguluje to ustawa o podziale kosztów dwutlenku węgla (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, CO2KostAufG).
- W budynkach mieszkalnych decyduje emisja CO₂ na m² powierzchni mieszkalnej: im gorszy stan budynku, tym wyższy udział wynajmującego (od 0 do 95%).
- W budynkach niemieszkalnych koszty dzieli się obecnie po połowie.
- Podział musi znaleźć się w rozliczeniu kosztów ogrzewania. Jeśli go brakuje, najemcy mogą obniżyć swój udział w kosztach ogrzewania o 3%.
- We wspólnocie mieszkaniowej (Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG) obowiązek spoczywa na właścicielu wynajmującym lokal — potrzebuje on do tego danych o CO₂ z rozliczenia kosztów ogrzewania.
Kto ogrzewa gazem ziemnym lub olejem opałowym, od 2021 r. płaci cenę CO₂. Jest ona zawarta w cenie paliwa i na przestrzeni lat znacznie wzrosła. Przez długi czas w całości trafiała — poprzez rozliczenie kosztów ogrzewania — do najemcy. Od 2023 r. jest inaczej: wynajmujący ponosi część tych kosztów — i to tym większą, im więcej CO₂ jego budynek emituje na metr kwadratowy.
Idea jest prosta. Najemca ma wpływ na swój sposób ogrzewania, wynajmujący — na stan przegród zewnętrznych budynku i instalacji grzewczej. Kto słabo ociepla budynek lub eksploatuje starą instalację grzewczą, ma partycypować w cenie CO₂, a tym samym mieć bodziec do modernizacji.
Model stopniowy dla budynków mieszkalnych
Istotą ustawy jest model z dziesięcioma stopniami. Decydujące jest to, ile CO₂ budynek wyemitował w roku rozliczeniowym na metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. Dobrze ocieplony dom z wydajnym ogrzewaniem znajduje się w niższych stopniach — tam najemca ponosi koszty CO₂ w całości lub prawie w całości. Budynek niezmodernizowany trafia na górę skali, a wynajmujący przejmuje do 95 procent.
- Stopień 1
poniżej 12 kgNajemca 100 procent, wynajmujący 0 procent - Stopień 2
12 do poniżej 17 kgNajemca 90 procent, wynajmujący 10 procent - Stopień 3
17 do poniżej 22 kgNajemca 80 procent, wynajmujący 20 procent - Stopień 4
22 do poniżej 27 kgNajemca 70 procent, wynajmujący 30 procent - Stopień 5
27 do poniżej 32 kgNajemca 60 procent, wynajmujący 40 procent — stopień z przykładu obliczenia - Stopień 6
32 do poniżej 37 kgNajemca 50 procent, wynajmujący 50 procent - Stopień 7
37 do poniżej 42 kgNajemca 40 procent, wynajmujący 60 procent - Stopień 8
42 do poniżej 47 kgNajemca 30 procent, wynajmujący 70 procent - Stopień 9
47 do poniżej 52 kgNajemca 20 procent, wynajmujący 80 procent - Stopień 10
52 i więcej kgNajemca 5 procent, wynajmujący 95 procent
Stopień 2: wynajmujący 10%. Stopień 10: najemca 5%, wynajmujący 95%. Wyróżniony jest stopień z przykładu obliczenia poniżej. Źródło: załącznik do CO2KostAufG.
Przyporządkowanie do stopnia odbywa się co roku na nowo. Mroźna zima może więc przesunąć budynek o jeden stopień w górę, a modernizacja lub wymiana instalacji grzewczej — o kilka stopni w dół.
Jak oblicza się podział
Samo obliczenie jest nieskomplikowane. Kluczowe dane dostarcza dostawca: na fakturze za paliwo lub ciepło musi podać, ile CO₂ powstało i jakie koszty CO₂ zawiera faktura.
- Faktura dostawcyDostawca paliwa lub ciepła wykazuje ilość CO₂ i koszty CO₂.
- Ustalenie CO₂ na m²Całkowita ilość CO₂ podzielona przez powierzchnię mieszkalną budynku.
- Przyporządkowanie stopniaWartość na m² wyznacza jeden z dziesięciu stopni, a tym samym proporcję podziału.
- Podział w rozliczeniuUdział wynajmującego jest odliczany w rozliczeniu kosztów ogrzewania.
- Powierzchnia mieszkalna budynku
- 600 m²
- Roczne zużycie gazu ziemnego
- 90 000 kWh
- Emisja CO₂ (współczynnik 0,201 kg/kWh)
- 18 090 kg
- CO₂ na m² powierzchni mieszkalnej
- 30,2 kg → stopień 5
- Koszty CO₂ (55 € za tonę)
- 994,95 €
Z 994,95 € kosztów CO₂ najemcy ponoszą 596,97 €, a wynajmujący 397,98 €.
W praktyce decydujące są ilość CO₂ i koszty CO₂, które dostawca wykazuje na swojej fakturze. Cena CO₂ według ustawy o handlu uprawnieniami do emisji z paliw (BEHG) mieści się w 2026 r. w przedziale od 55 do 65 € za tonę.
W przykładzie budynek, emitujący ok. 30 kg CO₂ na metr kwadratowy, mieści się w stopniu 5. Wynajmujący ponosi 40 procent kosztów CO₂, czyli 397,98 € rocznie. Tej kwoty nie może przenieść na najemców; jest ona odliczana w rozliczeniu kosztów ogrzewania od kosztów możliwych do przeniesienia na najemców.
Budynki niemieszkalne: podział po połowie
Dla biur, gabinetów, sklepów i innych budynków niemieszkalnych nie ma obecnie modelu stopniowego. Wynajmujący i najemca dzielą się kosztami CO₂ po połowie.
Przypadki szczególne, które często występują w praktyce
Najemcy z własną umową na gaz. Przy gazowym ogrzewaniu etażowym lub ogrzewaniu indywidualnym najemca często rozlicza się bezpośrednio z dostawcą. Wtedy najpierw płaci koszty CO₂ w całości, a następnie żąda zwrotu udziału wynajmującego — w ciągu dwunastu miesięcy od otrzymania faktury dostawcy.
Ochrona zabytków i podobne wymogi. Jeżeli z przyczyn wynikających z prawa publicznego budynek nie może zostać poddany termomodernizacji lub tylko w ograniczonym zakresie, np. ze względu na ochronę zabytków lub ochronę charakteru dzielnicy (Milieuschutz), udział wynajmującego ulega zmniejszeniu. Wynajmujący musi udokumentować to ograniczenie.
Ogrzewanie bez ceny CO₂. Pompy ciepła, pellet drzewny czy kolektory słoneczne nie powodują kosztów CO₂ w rozumieniu ustawy. Wtedy po prostu nie ma czego dzielić.
Co to oznacza dla wspólnot mieszkaniowych
Wspólnota właścicieli lokali nie jest wynajmującym. Obowiązek podziału spoczywa na pojedynczym właścicielu, który wynajmuje swój lokal. Może go jednak wykonać tylko wtedy, gdy otrzyma niezbędne dane — a te powstają w rozliczeniu kosztów ogrzewania wspólnoty.
Dla każdego wynajmowanego lokalu rozliczenie powinno zatem zawierać:
- ilość CO₂ i koszty CO₂ budynku,
- przyjętą powierzchnię mieszkalną i wartość na m²,
- wynikający z tego stopień wraz z proporcją podziału,
- udział lokalu w kosztach CO₂, osobno dla najemcy i wynajmującego.
Jeśli tych danych brakuje, każdy właściciel wynajmujący lokal musi sam dokonać obliczeń — i ryzykuje obniżenie o trzy procent, jeśli tego nie zrobi. Dla zarządcy nieruchomości jest to kwestia, którą powinien wyjaśnić ze swoim serwisem pomiarowym przed sporządzeniem kolejnego rozliczenia.
Rozliczenie kosztów ogrzewania z podziałem kosztów CO₂
Prosimy przesłać nam liczbę lokali mieszkalnych i użytkowych oraz ostatnie rozliczenie kosztów ogrzewania. Otrzymają Państwo ofertę wraz z porównaniem z dotychczasowymi kosztami.
Niniejszy artykuł służy ogólnej orientacji i nie zastępuje porady prawnej w indywidualnym przypadku. Stan: wrzesień 2026 r.
Najczęstsze pytania
Podział kosztów CO₂ — krótkie odpowiedzi
Od kiedy koszty CO₂ są dzielone między wynajmującego a najemcę?
Od 1 stycznia 2023 r. Ustawa o podziale kosztów dwutlenku węgla (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, CO2KostAufG) obowiązuje dla wszystkich okresów rozliczeniowych, które rozpoczynają się tego dnia lub później. Wcześniej najemcy ponosili koszty CO₂ w całości jako część kosztów ogrzewania.
Jak oblicza się udział wynajmującego w budynkach mieszkalnych?
Według modelu stopniowego z dziesięcioma stopniami. Decydująca jest roczna emisja CO₂ budynku na metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. Im gorszy bilans energetyczny, tym wyższy udział wynajmującego: od 0 procent poniżej 12 kg CO₂/m² do 95 procent od 52 kg CO₂/m².
Co obowiązuje w budynkach użytkowych i innych budynkach niemieszkalnych?
W przypadku budynków niemieszkalnych ustawa przewiduje obecnie podział po połowie: wynajmujący i najemca ponoszą koszty CO₂ po 50 procent.
Co się dzieje, jeśli wynajmujący nie podzieli kosztów CO₂?
Jeżeli rozliczenie kosztów ogrzewania nie wykazuje tego udziału, najemca może obniżyć swój udział w kosztach ogrzewania o 3 procent. Niezależnie od tego nadal przysługuje mu roszczenie o prawidłowy podział.
A jeśli najemca sam rozlicza swoje gazowe ogrzewanie etażowe z dostawcą?
Wtedy najemca najpierw sam rozlicza koszty CO₂ z dostawcą, a następnie żąda od wynajmującego zwrotu jego udziału — w ciągu dwunastu miesięcy od otrzymania faktury dostawcy.
Jak to wygląda we wspólnocie mieszkaniowej?
Sama wspólnota nie jest wynajmującym. Obowiązek podziału spoczywa na pojedynczym właścicielu wynajmującym lokal wobec jego najemcy. Aby mógł go wykonać, potrzebuje z rozliczenia kosztów ogrzewania ilości CO₂ budynku, powierzchni mieszkalnej, przyporządkowanego stopnia oraz udziału w kosztach CO₂ przypadającego na jego lokal.