Domande frequenti

Dal 1° gennaio 2027 tutti i ripartitori dei costi di riscaldamento, i contatori di calore e i contatori dell’acqua calda devono essere a lettura remota. Gli apparecchi non leggibili a distanza dovevano essere adeguati o sostituiti entro il 31 dicembre 2026 (§ 5 Abs. 3 del Regolamento sulle spese di riscaldamento – Heizkostenverordnung, HeizkostenV). Gli apparecchi di nuova installazione devono essere a lettura remota già da dicembre 2021 e, in aggiunta, interoperabili da dicembre 2022.

No. La HeizkostenV riguarda i ripartitori dei costi di riscaldamento, i contatori di calore e i contatori dell’acqua calda. Per i contatori dell’acqua fredda non esiste alcun obbligo di lettura remota. Nella pratica, però, vengono per lo più convertiti anch’essi alla trasmissione via radio, al più tardi alla sostituzione dopo la scadenza del periodo di taratura, così che tutti i valori siano disponibili senza appuntamento nell’appartamento.

No. Con gli apparecchi a lettura remota i valori vengono trasmessi via radio, senza che nessuno debba entrare nell’appartamento. Un appuntamento sul posto è previsto solo in casi eccezionali: per il montaggio o la sostituzione di apparecchi, se un apparecchio è guasto o non invia più dati, e per i rilevatori di fumo che non supportano l’ispezione a distanza.

No. La lettura avviene via radio: non deve essere presente né consentire l’accesso a qualcuno. La presenza è necessaria solo quando montiamo o sostituiamo apparecchi o eliminiamo un guasto. Questi appuntamenti vengono comunicati con il dovuto anticipo.

Gli apparecchi a lettura remota memorizzano i loro valori in modo continuo e li trasmettono regolarmente. In questo modo i dati sono disponibili almeno una volta al mese: è il presupposto per l’informazione mensile sui consumi richiesta dalla HeizkostenV.

Vengono trasmessi la lettura attuale del contatore o il valore di consumo, il valore alla data di riferimento, il numero dell’apparecchio e i messaggi di stato, ad esempio in caso di guasto o di tentativo di manomissione. I dati vengono inviati in forma crittografata e non contengono né nomi né indirizzi.

Non secondo per secondo. Gli apparecchi trasmettono i loro valori a intervalli fissi e l’informazione sui consumi mostra il Suo consumo mese per mese, con il confronto rispetto al mese precedente, allo stesso mese dell’anno precedente e a un utente medio. È sufficiente per riconoscere per tempo i cambiamenti nel proprio modo di riscaldare.

Gli apparecchi interoperabili forniscono i loro dati in un formato aperto e indipendente dal produttore. In questo modo anche un altro servizio di contabilizzazione può leggerli. Ciò facilita il cambio di fornitore, perché non è necessariamente richiesta l’installazione di nuovi apparecchi.

Uno smart meter gateway è l’unità di comunicazione centrale di un sistema di misura intelligente per l’elettricità, certificata dall’Ufficio federale tedesco per la sicurezza informatica (Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik). Tramite un gateway di questo tipo è possibile raggruppare e trasmettere in modo sicuro anche i dati di consumo di riscaldamento e acqua. Per questo motivo, da dicembre 2022 gli apparecchi a lettura remota di nuova installazione devono poter essere collegati a uno smart meter gateway (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Non sussiste invece alcun obbligo di gestire effettivamente la rilevazione dei costi di riscaldamento tramite un gateway.

Nel linguaggio comune si intendono apparecchi che rilevano i valori in forma digitale, li memorizzano e li trasmettono via radio, a differenza dei contatori meccanici o dei ripartitori a evaporazione, che devono essere letti sul posto. In senso giuridico, invece, «sistema di misura intelligente» indica un contatore dell’elettricità con smart meter gateway ai sensi della legge tedesca sulla gestione dei punti di misura (Messstellenbetriebsgesetz).

Gli apparecchi inviano solo a brevi intervalli pacchetti di dati molto piccoli, con una bassa potenza di trasmissione. L’esposizione è di gran lunga inferiore a quella di un telefono cellulare e al di sotto dei valori limite vigenti.

Se la trasmissione si interrompe, di norma ce ne accorgiamo in tempi brevi, perché i valori mancano. Verifichiamo la causa a distanza e, se necessario, fissiamo un appuntamento per la riparazione o la sostituzione. Solo in questo caso può rendersi eccezionalmente necessaria una lettura sul posto. Per il periodo di mancata trasmissione il consumo viene stimato secondo la HeizkostenV.

Le apparecchiature di nuova installazione devono essere a lettura remota già dal 1° dicembre 2021. Per gli apparecchi esistenti il termine per l’adeguamento scade il 31 dicembre 2026. Dal 1° gennaio 2027, quindi, tutti i ripartitori dei costi di riscaldamento, i contatori di calore e i contatori dell’acqua calda devono essere a lettura remota.

L’obbligo spetta al proprietario dell’edificio; nel condominio (WEG, Wohnungseigentümergemeinschaft, la comunità dei condomini) quindi alla comunità dei proprietari. I costi correnti per noleggio, lettura e rendicontazione sono ripartibili sugli inquilini ai sensi del § 7 Abs. 2 HeizkostenV e del § 2 del Regolamento sulle spese di gestione (Betriebskostenverordnung, BetrKV). L’acquisto degli apparecchi, invece, non è una voce delle spese di gestione.

La HeizkostenV non prevede sanzioni pecuniarie. Nella pratica il termine produce effetti attraverso altre due leve: se, in violazione del § 5 Abs. 2 o 3 HeizkostenV, manca la dotazione a lettura remota, gli utenti possono ridurre la propria quota delle spese di riscaldamento del tre per cento (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Inoltre l’amministratore può essere chiamato a rispondere se non informa per tempo la comunità dell’obbligo.

Solo nel singolo caso in cui l’adeguamento sia tecnicamente impossibile o economicamente non ragionevole. Questa eccezione va interpretata in senso restrittivo e deve essere motivata e documentata per l’edificio concreto. Una rinuncia generica da parte della comunità non è sufficiente.

Spesso sì. Se l’adeguamento viene eseguito tramite il fornitore attuale, per i nuovi apparecchi inizia di solito un contratto di noleggio a sé stante, con una durata fino a dieci anni. Per questo la comunità dovrebbe valutare se cambiare fornitore prima dell’adeguamento, non dopo.

La base è il Regolamento sulle spese di riscaldamento (Heizkostenverordnung, HeizkostenV). Si applica agli edifici con riscaldamento centralizzato o teleriscaldamento e prevale sulle disposizioni divergenti del contratto di locazione. Per i termini e le contestazioni nel rapporto di locazione si applica in aggiunta il § 556 del Codice civile tedesco (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB).

Per prima cosa si determinano i costi complessivi dell’edificio e, in caso di impianto comune, li si suddivide tra riscaldamento e acqua calda. Entrambi i blocchi vengono separati in quota fissa e quota a consumo: la quota fissa si ripartisce in base alla superficie abitativa, la quota a consumo in base ai valori rilevati. La Sua parte viene infine conguagliata con i Suoi acconti.

Almeno il 50 e al massimo il 70 per cento dei costi viene ripartito in base al consumo, il resto in base alla superficie (§§ 7 e 8 HeizkostenV). In determinati edifici più vecchi con riscaldamento a gasolio o a gas e tubazioni prevalentemente isolate, il 70 per cento è obbligatorio. È possibile concordare una quota a consumo più elevata.

Sì. Oltre al riscaldamento e all’acqua calda rendicontiamo anche l’acqua fredda. Se negli appartamenti sono installati contatori dell’acqua fredda, l’acqua fredda viene ripartita in base al consumo rilevato, e i costi delle acque reflue secondo lo stesso criterio. La base giuridica in questo caso non è la HeizkostenV, bensì la disciplina delle spese di gestione (§ 2 Nr. 2 und 3 del Regolamento sulle spese di gestione – Betriebskostenverordnung, BetrKV). Se il consumo viene rilevato, i costi devono essere ripartiti in base al consumo (§ 556a Abs. 1 del Codice civile tedesco – Bürgerliches Gesetzbuch, BGB).

Sono ripartibili, tra l’altro, il combustibile e la sua fornitura, l’energia elettrica di esercizio, la conduzione, la manutenzione e la pulizia dell’impianto, le misurazioni per la protezione dalle emissioni, il noleggio degli apparecchi di rilevazione nonché la lettura, il rendiconto e l’informazione sui consumi (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Non ne fanno parte le riparazioni, gli acquisti e i costi di amministrazione.

Nel rapporto di locazione, al più tardi dodici mesi dopo la fine del periodo di rendicontazione. Se il locatore è responsabile del ritardo, non può più richiedere alcun conguaglio a debito; un eventuale credito deve comunque essere rimborsato.

Redigiamo il rendiconto delle spese di riscaldamento per il nostro committente, cioè l’amministratore di condominio o il proprietario. Gli inquilini ricevono il loro rendiconto dal locatore, come parte del rendiconto delle spese di gestione. Nel condominio fa parte del rendiconto annuale.

La Sua quota di consumo è un valore relativo: dipende da quanto hanno consumato tutti gli altri utenti dell’edificio. Se gli altri hanno risparmiato ancora di più, la Sua quota diminuisce appena. Inoltre, l’aumento dei prezzi dell’energia e la quota fissa, dovuta indipendentemente dal consumo, possono compensare un risparmio.

Non è possibile dirlo in generale. Il prezzo per unità risulta solo dal rendiconto: la quota a consumo dell’edificio viene divisa per la somma di tutte le unità rilevate. Dipende quindi dai costi dell’energia e dal consumo di tutti gli utenti e cambia di anno in anno.

Solo in misura limitata. Le unità dei ripartitori dei costi di riscaldamento sono valori proporzionali, confrontabili esclusivamente all’interno di uno stesso edificio. Per un confronto tra edifici diversi sono significativi solo i chilowattora, come quelli misurati dai contatori di calore, oppure i costi per metro quadrato.

I ripartitori dei costi di riscaldamento indicano unità, non chilowattora. Nel rendiconto queste unità vengono ponderate con un fattore relativo al singolo radiatore, perché i radiatori grandi cedono più calore di quelli piccoli. Inoltre, alla data di riferimento il display torna a zero; il valore dell’anno precedente rimane di solito consultabile in memoria.

I ripartitori dei costi di riscaldamento reagiscono alla temperatura del radiatore. Se in estate il radiatore si scalda, ad esempio per l’irraggiamento solare diretto o perché il riscaldamento funziona per breve tempo, possono formarsi singole unità. Gli apparecchi elettronici moderni distinguono in larga misura questo calore esterno dalla vera potenza di riscaldamento, per cui l’effetto rimane ridotto.

Una stima è ammessa se un apparecchio si è guastato o se per un altro motivo imprescindibile non sono disponibili valori utilizzabili (§ 9a HeizkostenV). La base sono periodi precedenti o locali comparabili. Con gli apparecchi a lettura remota le stime sono rare, perché i guasti vengono notati per tempo.

Se la stima riguarda più del 25 per cento della superficie abitativa o utile, i costi devono essere ripartiti interamente in base alla superficie anziché in base al consumo (§ 9a Abs. 2 HeizkostenV).

Si rivolga innanzitutto al Suo locatore o all’amministratore di condominio. Gli inquilini hanno il diritto di consultare i giustificativi e possono sollevare contestazioni entro dodici mesi dal ricevimento. Gli amministratori e i proprietari, in quanto nostri committenti, possono rivolgersi direttamente a noi; verifichiamo i valori e correggiamo i rendiconti errati.

Del 15 per cento se il rendiconto non viene effettuato in base al consumo, e del 3 per cento ciascuno se, nonostante l’obbligo, non sono installati apparecchi a lettura remota oppure mancano le informazioni prescritte sul rendiconto e sui consumi (§ 12 HeizkostenV).

Anche per un appartamento sfitto è dovuta la quota fissa, perché viene ripartita in base alla superficie. Questa è a carico del proprietario. La quota a consumo sorge solo nella misura in cui si è effettivamente riscaldato, ad esempio per proteggere dal gelo. Per questo motivo ci dovrebbero essere comunicati l’inizio e la fine del periodo di sfitto.

I gradi giorno rappresentano come il fabbisogno di riscaldamento si distribuisce tipicamente nel corso dell’anno: a gennaio si consuma un multiplo di quanto si consuma a maggio, in piena estate quasi nulla. La tabella suddivide l’anno in 1.000 per mille. Si utilizza quando il consumo deve essere suddiviso nel tempo, ad esempio in caso di cambio di occupante senza valori intermedi.

Viene rendicontato solo ciò che è stato effettivamente consumato nel periodo di rendicontazione: la giacenza iniziale più gli acquisti, meno la giacenza finale. La rimanenza nel serbatoio passa al periodo successivo. Il consumo viene di norma valorizzato secondo l’ordine delle forniture: prima il gasolio più vecchio, poi quello più recente.

Agli edifici con almeno due unità abitative o d’uso, rifornite in comune da un impianto centralizzato di riscaldamento o di acqua calda oppure dal teleriscaldamento: quindi alla maggior parte dei condomini e degli edifici plurifamiliari. Fanno eccezione le case bifamiliari in cui il locatore abita egli stesso in uno degli appartamenti: in questo caso le parti possono concordare liberamente la ripartizione.

Gli inquilini hanno a disposizione dodici mesi dal ricevimento del rendiconto. Entro questo termine possono inoltre chiedere di consultare i giustificativi, ad esempio le fatture del combustibile e i valori di lettura.

Il 70 per cento delle spese di riscaldamento viene ripartito in base al consumo misurato, il 30 per cento in base alla superficie abitativa. Il 30 per cento si chiama quota fissa, il 70 per cento quota a consumo.

Non in linea di principio. La HeizkostenV consente qualsiasi quota a consumo tra il 50 e il 70 per cento. Il 70 per cento è obbligatorio solo se l’edificio non soddisfa lo standard del Regolamento tedesco sull’isolamento termico del 1994 (Wärmeschutzverordnung 1994), è riscaldato a gasolio o a gas e le tubazioni a vista sono prevalentemente isolate (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV).

Dipende dall’edificio. Quanto meglio è isolato, tanto più il comportamento degli abitanti determina i costi: in questo caso 70/30 è di solito più equo. Negli edifici non ristrutturati, con elevate dispersioni di calore attraverso tubazioni e pareti, 50/50 è spesso più equilibrato.

Il proprietario dell’edificio; nel condominio, l’assemblea condominiale mediante delibera. Il criterio deve rientrare nei limiti della HeizkostenV.

Solo in determinati casi: entro i primi tre periodi di rendicontazione successivi alla prima determinazione, in caso di introduzione di una rilevazione preliminare oppure dopo interventi edilizi che consentono un risparmio duraturo di energia per il riscaldamento. La modifica vale solo a partire dall’inizio di un periodo di rendicontazione e deve essere comunicata preventivamente agli utenti (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).

Sì, mediante accordo, fino a una ripartizione interamente basata sul consumo. La HeizkostenV lascia espressamente impregiudicati tali accordi (§ 10 HeizkostenV).

Sì. Anche i costi dell’acqua calda devono essere ripartiti per il 50–70 per cento in base al consumo e per il resto in base alla superficie (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV). Il criterio per l’acqua calda può essere diverso da quello per il riscaldamento.

Il calore delle tubazioni è il calore ceduto negli appartamenti dalle tubazioni di riscaldamento non isolate, soprattutto dalle colonne montanti e dalle tubazioni di distribuzione negli edifici d’epoca. Contribuisce a riscaldare i locali, ma non viene rilevato dai ripartitori dei costi di riscaldamento installati sui radiatori.

Perché è distribuito in modo disomogeneo. Gli appartamenti attraversati da una colonna montante calda vengono riscaldati senza che venga conteggiato alcun consumo. La quota a consumo si ripartisce allora sugli altri utenti. Il rendiconto non rappresenta più correttamente il calore effettivamente ricevuto.

No, si tratta di una norma facoltativa. Ai sensi del § 7 Abs. 1 Satz 3 del Regolamento sulle spese di riscaldamento (Heizkostenverordnung, HeizkostenV) il consumo può essere determinato secondo le regole tecniche riconosciute se le tubazioni a vista sono prevalentemente non isolate e, di conseguenza, una parte sostanziale del consumo non viene rilevata. È considerato regola riconosciuta il foglio supplementare sul calore delle tubazioni (Beiblatt Rohrwärme) della direttiva VDI 2077 dell’Associazione degli ingegneri tedeschi (Verein Deutscher Ingenieure, VDI).

Il foglio supplementare alla VDI 2077 indica a tal fine dei criteri di verifica. Determinante è soprattutto il tasso di rilevazione, cioè la quota del calore misurato sui radiatori rispetto al calore di riscaldamento complessivo. Se è inferiore al 34 per cento e al tempo stesso la distribuzione dei consumi è marcatamente disomogenea, può essere presa in considerazione una correzione per il calore delle tubazioni.

No. Il regolamento parla di tubazioni a vista. Secondo la giurisprudenza della Corte federale di giustizia tedesca (Bundesgerichtshof, BGH), le tubazioni che corrono sotto intonaco o nel massetto non sono a vista; per esse la disposizione non si applica.

I costi del calcolo e della ripartizione rientrano nei costi di rilevazione dei consumi e di rendicontazione e sono in linea di principio ripartibili sugli inquilini (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Presupposto è che l’applicazione della correzione per il calore delle tubazioni sia ammessa.

Sì. La soluzione più duratura è isolare le tubazioni a vista: così il problema non si presenta affatto. Inoltre, una quota fissa (in base alla superficie) più elevata nel criterio di ripartizione può attenuarne gli effetti, purché sia ammessa una modifica del criterio.

Con gli apparecchi a lettura remota non è necessario alcun appuntamento nell’appartamento: i valori intermedi alla data di uscita vengono ricavati dai dati radio memorizzati. La quota a consumo viene separata in base a questi valori, la quota fissa proporzionalmente alla durata della locazione (§ 9b del Regolamento sulle spese di riscaldamento – Heizkostenverordnung, HeizkostenV).

La preghiamo di comunicarci il cambio indicando la data di uscita e di ingresso, il nome del nuovo occupante e, per l’informazione mensile sui consumi, i suoi dati di contatto. Quanto prima riceviamo la comunicazione, tanto più precisamente si possono delimitare consumi e costi.

Sì. Per la delimitazione in caso di cambio di occupante è dovuta una tariffa separata, che fatturiamo in linea di principio al proprietario. Se nel contratto di locazione è stabilito che questi costi sono a carico dell’inquilino, La preghiamo di comunicarcelo: in tal caso attribuiamo la tariffa all’inquilino nel rendiconto. Contesto: secondo la giurisprudenza della Corte federale di giustizia tedesca (Bundesgerichtshof, BGH), i costi del cambio di occupante non rientrano nelle spese di gestione ripartibili; in assenza di una clausola contrattuale sono a carico del locatore.

Se non è possibile una delimitazione in base ai valori misurati, anche la quota a consumo viene suddivisa per calcolo: in base ai gradi giorno, che rappresentano il fabbisogno tipico di riscaldamento per mese, oppure proporzionalmente al tempo. L’acqua calda viene in tal caso ripartita proporzionalmente al tempo.

L’informazione mensile sui consumi (UVI, unterjährige Verbrauchsinformation) La informa ogni mese sul Suo consumo di riscaldamento e acqua calda del mese precedente, con il confronto rispetto al mese precedente, allo stesso mese dell’anno precedente e a un utente medio. In questo modo può adeguare per tempo il Suo comportamento di consumo.

Sì. Non appena sono installati apparecchi a lettura remota, agli utenti deve essere fornita ogni mese un’informazione sui consumi (§ 6a del Regolamento sulle spese di riscaldamento – Heizkostenverordnung, HeizkostenV). Poiché dal 2027 tutti gli apparecchi devono essere a lettura remota, l’obbligo riguarda allora praticamente ogni edificio plurifamiliare con riscaldamento centralizzato.

No. L’obbligo sussiste nei confronti di tutti gli utenti, cioè di tutti coloro che utilizzano i locali riscaldati: inquilini così come proprietari che abitano il proprio appartamento e utenti commerciali. Nel condominio (WEG, Wohnungseigentümergemeinschaft) la comunità è obbligata nei confronti dei proprietari; nel caso di un appartamento locato, il proprietario locatore nei confronti del suo inquilino (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV). Diverso è solo il diritto di riduzione del 3 per cento: spetta agli inquilini, ma non al singolo proprietario nei confronti della comunità.

L’utente, cioè l’inquilino che abita l’appartamento. L’informazione deve permettere di agire a chi influisce effettivamente sul consumo. A tal fine abbiamo bisogno, tramite l’amministratore, dei dati di contatto dell’inquilino.

Di norma via e-mail o tramite un portale online. Per gli utenti senza indirizzo e-mail concordiamo con l’amministratore un’altra modalità.

La HeizkostenV richiede l’informazione solo per il riscaldamento e l’acqua calda. L’acqua fredda non vi è compresa.

Se l’informazione sui consumi non viene fornita nonostante l’obbligo, l’inquilino può ridurre la sua quota delle spese di riscaldamento del 3 per cento (§ 12 HeizkostenV). Nel rapporto tra il singolo proprietario e la comunità questo diritto di riduzione non si applica.

La UVI mostra valori di consumo, non costi rendicontati. Vincolante è solo il rendiconto annuale, perché i costi dell’edificio e i consumi di tutti gli utenti sono definitivi solo alla fine del periodo di rendicontazione.

Con MEVIO no. L’informazione viene inviata via e-mail direttamente agli utenti oppure inserita nel portale clienti dell’amministrazione di riferimento, se presente. Non gestiamo volutamente un nostro portale per gli utenti: sarebbe un ulteriore accesso che quasi nessuno aprirebbe ogni mese.

Dati aggiornati degli utenti e, per l’invio via e-mail, gli indirizzi e-mail degli utenti. I cambi di occupante devono essere comunicati tempestivamente, altrimenti l’informazione arriva al destinatario sbagliato. Per gli utenti senza indirizzo e-mail concordiamo la modalità con l’amministratore.

L’obbligo spetta al proprietario dell’edificio; nella pratica se ne occupa il servizio di contabilizzazione incaricato. Nel condominio l’amministratore organizza l’attuazione; i destinatari sono gli utenti, cioè gli abitanti degli appartamenti.

Dal 1° gennaio 2022 ogni mese, non appena sono installati apparecchi a lettura remota (§ 6a Abs. 1 HeizkostenV). Poiché dal 2027 tutti i ripartitori dei costi di riscaldamento e i contatori di calore devono essere a lettura remota, l’obbligo riguarda allora praticamente ogni edificio plurifamiliare con riscaldamento centralizzato.

Il consumo dell’ultimo mese in chilowattora, un confronto con il mese precedente e con lo stesso mese dell’anno precedente, se i valori sono disponibili, nonché un confronto con un utente medio della stessa categoria di utenti, normalizzato o determinato tramite test comparativi (§ 6a Abs. 2 HeizkostenV).

I costi dell’informazione sui consumi rientrano nei costi di rilevazione dei consumi e di rendicontazione e sono ripartibili sugli utenti ai sensi del § 7 Abs. 2 HeizkostenV.

IDA sta per «Informationen in der Abrechnung», cioè informazioni nel rendiconto. Dalla riforma del Regolamento sulle spese di riscaldamento (Heizkostenverordnung, HeizkostenV), entrata in vigore il 1° dicembre 2021, ogni rendiconto delle spese di riscaldamento deve contenere indicazioni aggiuntive che aiutano a valutare il proprio consumo (§ 6a Abs. 3 HeizkostenV).

Le quote dei vettori energetici utilizzati, per il teleriscaldamento anche le emissioni di gas serra e il fattore di energia primaria, le imposte, gli oneri e i dazi inclusi, un confronto con l’anno precedente corretto in base alle condizioni climatiche, un confronto con un utente medio nonché i punti di contatto per la consulenza energetica e le indicazioni sulla risoluzione delle controversie.

Il consumo viene ricalcolato con un fattore climatico del Servizio meteorologico tedesco (Deutscher Wetterdienst) per la località. In questo modo il confronto con l’anno precedente mostra come è cambiato il proprio comportamento, e non se l’inverno è stato mite o freddo.

Un utente di confronto teorico della stessa categoria di utenti, normalizzato o determinato sulla base di valori comparativi. Il confronto è un orientamento; la posizione dell’appartamento, il numero di abitanti o il lavoro da casa possono spiegare eventuali scostamenti.

No. Le IDA sono una pagina informativa. La ripartizione dei costi in quota fissa e quota a consumo non ne è influenzata.

Le IDA fanno parte del rendiconto annuale. L’informazione mensile sui consumi (UVI) informa invece ogni mese sul consumo del mese precedente, se sono installati apparecchi a lettura remota. Entrambe derivano dal § 6a HeizkostenV.

Se mancano le informazioni prescritte, l’inquilino può ridurre la sua quota delle spese di riscaldamento del 3 per cento (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

La HeizkostenV richiede trasparenza su quale parte dei costi dell’energia è dovuta a imposte, oneri e dazi, ad esempio l’imposta sull’energia, il prezzo della CO₂ o l’IVA. In questo modo diventa visibile come è composto il prezzo dell’energia.

Ripartitori dei costi di riscaldamento, contatori di calore, contatori dell’acqua calda e fredda a lettura remota e interoperabili, nonché rilevatori di fumo, su richiesta con ispezione a distanza. Lavoriamo in modo indipendente dal produttore; gli apparecchi già installati che soddisfano questi requisiti possono di norma continuare a essere utilizzati.

Gli apparecchi vengono sostituiti quando scade il loro periodo di taratura, la batteria raggiunge la fine della durata di vita, un apparecchio è guasto o l’obbligo di lettura remota richiede una sostituzione.

Secondo la normativa tedesca in materia di misura e verificazione metrica (Mess- und Eichrecht) vale quanto segue: contatori dell’acqua fredda ogni sei anni, contatori dell’acqua calda e contatori di calore ogni cinque anni. Nella pratica, alla scadenza del periodo il contatore viene sostituito con un apparecchio nuovo e tarato.

No. I ripartitori dei costi di riscaldamento non sono strumenti di misura ai sensi della normativa sulla verificazione metrica, ma rilevano quote. Gli apparecchi elettronici vengono di norma sostituiti dopo circa dieci anni, quando la batteria è esaurita.

No, non più a lungo. I ripartitori a evaporazione non possono essere letti a distanza. Per questo dovevano essere sostituiti entro il 31 dicembre 2026 con apparecchi elettronici a lettura remota (§ 5 Abs. 3 del Regolamento sulle spese di riscaldamento – Heizkostenverordnung, HeizkostenV).

Con la scala unitaria tutti i ripartitori dell’edificio indicano unità secondo lo stesso criterio; la diversa potenza dei radiatori viene considerata solo nel rendiconto tramite fattori di ponderazione. Con la scala di prodotto il fattore del singolo radiatore è già memorizzato nell’apparecchio, per cui il valore visualizzato è già ponderato.

Un radiatore può sembrare freddo al tatto ed essere comunque più caldo del locale, ad esempio perché dell’acqua calda filtra attraverso la valvola o perché la colonna montante lo riscalda. I ripartitori elettronici iniziano a contare secondo la norma DIN EN 834 non appena vengono superate determinate soglie di temperatura. Le unità che si formano in questo modo sono di norma ridotte.

Comunichiamo l’appuntamento con il dovuto anticipo. La sostituzione di un ripartitore richiede solo pochi minuti per radiatore; per i contatori dell’acqua l’acqua viene chiusa per breve tempo. Le letture dei vecchi apparecchi vengono documentate, affinché il rendiconto resti completo.

Sì, Lei o una persona da Lei incaricata, perché per la sostituzione è necessario entrare nell’appartamento. Gli utenti sono tenuti a consentire l’installazione e la sostituzione degli apparecchi (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV). Se l’appuntamento non può aver luogo, ne fissiamo uno nuovo.

In caso di fuoriuscita d’acqua chiuda subito la valvola di intercettazione e informi l’amministratore o il custode. Anche gli apparecchi danneggiati o caduti vanno segnalati all’amministratore o direttamente a noi; provvediamo alla sostituzione. Non rimuova gli apparecchi da solo: ciò compromette la rilevazione.

I ripartitori elettronici mostrano sul display, alternandoli, il valore attuale e altre indicazioni. Un display costantemente vuoto o un messaggio di errore indicano un guasto. Poiché gli apparecchi a lettura remota trasmettono i loro valori, di solito anche noi ci accorgiamo dei guasti.

Un contatore di calore misura quanta acqua di riscaldamento scorre attraverso l’appartamento e la temperatura di mandata e di ritorno. Dalla portata e dalla differenza di temperatura calcola il calore ceduto in chilowattora. A differenza dei ripartitori, fornisce quindi un valore di misura assoluto.

Entrambi misurano la quantità d’acqua passata in metri cubi. I contatori dell’acqua calda sono progettati per temperature più elevate e di solito sono contrassegnati in rosso, quelli dell’acqua fredda in blu. Anche i periodi di taratura sono diversi: sei anni per i contatori dell’acqua fredda, cinque anni per quelli dell’acqua calda.

Di solito dietro c’è una piccola perdita: un rubinetto che gocciola, una cassetta del WC che continua a scaricare o una valvola non a tenuta. Chiuda tutti i punti di prelievo e osservi il contatore per qualche minuto. Se continua a girare, la causa dovrebbe essere eliminata.

Ogni contatore funziona entro tolleranze di misura ammesse, e le portate minime vengono rilevate solo a partire da una soglia di avviamento. A ciò si aggiungono punti di prelievo senza contatore proprio, ad esempio in cantina o in giardino. La differenza è quindi normale e viene anch’essa ripartita nel rendiconto.

Gli apparecchi moderni riconoscono i tentativi di manomissione, come la rimozione, la copertura o l’influenza di magneti, e li segnalano via radio. Una manomissione non è una bagatella, ma può essere punibile come frode. In tal caso il consumo viene stimato.

Le cause frequenti sono aria nel radiatore o un perno della valvola bloccato sotto la testa termostatica. Spesso sfiatare il radiatore aiuta subito. Se il radiatore resta freddo, informi l’amministratore, affinché l’impianto venga controllato.

Solo d’intesa con il locatore o con l’amministratore. Se un radiatore viene smontato o sostituito, anche il ripartitore deve essere rimontato e ponderato di nuovo. La preghiamo di informarci prima: altrimenti la rilevazione non è più corretta e il consumo deve essere stimato.

Il noleggio degli apparecchi di rilevazione è ripartibile e viene suddiviso tramite il rendiconto delle spese di riscaldamento. Se il proprietario acquista gli apparecchi, i costi di acquisto non sono spese di gestione; restano allora ripartibili i costi correnti di taratura, lettura e rendicontazione.

Dipende dall’immobile: dal numero di apparecchi, dal fatto che siano noleggiati o acquistati e dall’insieme dei servizi desiderati. Per questo calcoliamo un’offerta per ogni immobile, in cui apparecchi, montaggio e rendicontazione sono indicati separatamente. I costi correnti di noleggio degli apparecchi, lettura e rendicontazione sono ripartibili sugli utenti.

Sì. Secondo il Regolamento edilizio bavarese (Bayerische Bauordnung), le camere da letto, le camere dei bambini e i corridoi che fungono da vie di fuga dai locali di soggiorno devono essere dotati di rilevatori di fumo. Per gli appartamenti esistenti l’obbligo vale dal 1° gennaio 2018.

Almeno uno in ogni camera da letto, in ogni camera dei bambini e in ogni corridoio che funge da via di fuga dai locali di soggiorno. I locali grandi o dalla pianta articolata possono richiedere più rilevatori secondo la norma DIN 14676. Stabiliamo il numero per ciascun appartamento al momento del montaggio.

Una volta all’anno, a intervalli di dodici mesi con una finestra temporale di più/meno tre mesi (DIN 14676). Si controllano, tra l’altro, il funzionamento, le aperture di ingresso del fumo, l’ambiente circostante e l’alimentazione.

Con i rilevatori di fumo dotati di ispezione a distanza no: verificano da soli il proprio stato e lo segnalano via radio. Per gli apparecchi senza ispezione a distanza è necessario un appuntamento nell’appartamento una volta all’anno.

No. I rilevatori di fumo riconoscono il fumo tramite una camera di misura ottica. Gli apparecchi con ispezione a distanza trasmettono solo dati di stato come il livello della batteria, lo sporco o lo smontaggio: nessuna immagine, nessun suono.

Un breve segnale acustico a intervalli regolari indica di solito una batteria scarica o un guasto. Un suono forte e continuo è un allarme. In caso di allarme verifichi prima di tutto se c’è un incendio. In caso di segnalazione di guasto informi l’amministratore o noi, affinché l’apparecchio venga controllato o sostituito.

Le cause frequenti sono vapore acqueo, polvere durante i lavori di ristrutturazione o vapori di cottura. La maggior parte degli apparecchi può essere silenziata tramite il tasto centrale. Arieggi il locale. Se il falso allarme si ripete, La preghiamo di segnalarlo, affinché l’apparecchio venga controllato.

No. La vernice chiude le aperture di ingresso del fumo e rende l’apparecchio non funzionante. Per i lavori di ristrutturazione si rivolga a noi; l’apparecchio può essere protetto per la durata dei lavori e successivamente deve essere di nuovo installato e funzionante.

Al più tardi dieci anni dopo la messa in funzione, in caso di guasto anche prima. Monitoriamo le scadenze per ciascun apparecchio.

L’installazione spetta al proprietario; ciò deriva dai regolamenti edilizi dei Länder (Landesbauordnungen). Chi debba garantire l’efficienza operativa è disciplinato in modo diverso da Land a Land: in Baviera spetta in linea di principio al possessore diretto, cioè all’abitante, a meno che il proprietario non se ne faccia carico egli stesso. Nella pratica la comunità assume di solito la manutenzione con una delibera, perché solo così la documentazione può essere tenuta in modo uniforme.

Sì. La Corte federale di giustizia tedesca (Bundesgerichtshof, BGH) ha stabilito che una comunità di proprietari (WEG, Wohnungseigentümergemeinschaft) può deliberare l’installazione e la manutenzione uniformi, anche per gli appartamenti che il proprietario ha già dotato di rilevatori per conto proprio. La soluzione uniforme serve alla verificabilità ed è quindi coperta dalla discrezionalità della comunità.

Qui occorre distinguere. I costi della manutenzione e del controllo periodici sono ripartibili come altre spese di gestione. I costi di acquisto degli apparecchi non lo sono, e anche i costi di noleggio dei rilevatori di fumo sono stati dichiarati non ripartibili dalla Corte federale di giustizia tedesca (BGH) nel 2022, perché dal punto di vista economico il noleggio sostituisce l’acquisto.

Entrambe le soluzioni sono possibili. Acquisto e noleggio sono in entrambi i casi a carico del proprietario: ripartibile è solo la manutenzione. Il noleggio però si paga ogni anno, l’acquisto una sola volta. I modelli di noleggio offrono in cambio comodità nella sostituzione degli apparecchi guasti, ma di solito vincolano a un fornitore per lunghi periodi. Saremo lieti di calcolare entrambe le varianti per il Suo immobile.

Dal 2023 locatore e inquilino si dividono i costi di CO₂ secondo la legge tedesca sulla ripartizione dei costi del biossido di carbonio (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, CO2KostAufG). Per gli edifici residenziali la quota dipende dalle emissioni di CO₂ per metro quadrato di superficie abitativa, in dieci fasce; per gli edifici non residenziali attualmente si divide a metà.

Il locatore determina la ripartizione nel rendiconto delle spese di riscaldamento sulla base dei dati sulla CO₂ forniti dal fornitore di energia e detrae la propria quota dai costi ripartibili. Se la ripartizione manca, l’inquilino può ridurre la sua quota delle spese di riscaldamento del 3 per cento.

No. Le pompe di calore, i pellet di legno o il solare termico non generano costi di CO₂ ai sensi della legge tedesca sullo scambio di quote di emissione dei combustibili (Brennstoffemissionshandelsgesetz). In tal caso non c’è nulla da ripartire.

Dal 1° gennaio 2023. La CO2KostAufG si applica a tutti i periodi di rendicontazione che iniziano in tale data o successivamente. In precedenza gli inquilini sostenevano da soli i costi di CO₂ come parte delle spese di riscaldamento.

Secondo un modello a dieci fasce. Determinanti sono le emissioni annue di CO₂ dell’edificio per metro quadrato di superficie abitativa. Quanto peggiore è il bilancio energetico, tanto più alta è la quota del locatore: dallo 0 per cento sotto i 12 kg CO₂/m² fino al 95 per cento a partire da 52 kg CO₂/m².

In questo caso l’inquilino regola prima personalmente i costi di CO₂ con il fornitore e poi chiede al locatore il rimborso della sua quota, entro dodici mesi dal ricevimento della fattura del fornitore.

Verifichiamo le durate e i termini di disdetta dell’attuale contratto di servizio e di noleggio degli apparecchi, pianifichiamo il passaggio alla prima data possibile e acquisiamo i dati anagrafici, i numeri dei contatori e i valori dell’anno precedente, affinché il rendiconto prosegua senza interruzioni.

Non necessariamente. Se sono già installati apparecchi a lettura remota e interoperabili, possono continuare a essere utilizzati. Se sono comunque previsti nuovi apparecchi, ad esempio perché il contratto di noleggio termina, combiniamo la sostituzione con il passaggio.

Il numero di unità abitative e d’uso e, per un confronto con i costi attuali, l’ultimo rendiconto delle spese di riscaldamento, possibilmente senza dati personali dei singoli utenti.

Il Regolamento sulle spese di riscaldamento (Heizkostenverordnung, HeizkostenV) si applica anche alla proprietà di appartamenti in condominio (Wohnungseigentum). Il rendiconto delle spese di riscaldamento fa parte del rendiconto annuale della comunità. I proprietari che danno in locazione utilizzano poi i valori per il rendiconto delle spese di gestione nei confronti dei loro inquilini.

Poiché i dati di consumo sono disponibili in modo continuo tramite la telelettura, redigiamo il rendiconto entro sette giorni dalla disponibilità completa di tutti i dati e costi.

Sì, non appena i contratti esistenti terminano o possono essere disdetti. Determinanti sono le durate e i termini di disdetta del contratto di servizio e, se gli apparecchi sono noleggiati, del contratto di noleggio degli apparecchi. I due contratti possono avere durate diverse.

Lo stabilisce il singolo contratto. Di solito i termini di disdetta vanno da tre a dodici mesi prima della scadenza; se il termine non viene rispettato, il contratto spesso si rinnova automaticamente. La disdetta dovrebbe avvenire per iscritto o in forma testuale e in modo documentabile.

Alla fine di un periodo di rendicontazione, quindi nella maggior parte degli edifici a fine anno. In questo modo il fornitore precedente rendiconta completamente l’ultimo anno e il nuovo inizia con una data di riferimento pulita.

Per un rendiconto senza interruzioni servono i dati degli utenti e delle superfici, i numeri degli apparecchi e dei contatori, i valori alla data di riferimento, i fattori di ponderazione, il criterio di ripartizione e i valori dell’anno precedente. L’obbligo di consegna deriva soprattutto dal contratto; dovrebbe quindi essere disciplinato già alla stipula.

Non solo a causa del cambio. Un criterio di ripartizione stabilito può essere modificato solo nei casi previsti dal § 6 Abs. 4 HeizkostenV, ad esempio dopo interventi edilizi che fanno risparmiare energia per il riscaldamento, e solo a partire dall’inizio di un periodo di rendicontazione.

I costi correnti di noleggio degli apparecchi, lettura e rendicontazione restano ripartibili (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Se invece la comunità acquista nuovi apparecchi, i costi di acquisto non sono spese di gestione e vengono finanziati con il fondo di manutenzione o con un contributo straordinario.

Dipende dall’edificio. Negli edifici non ristrutturati le maggiori quantità di calore si perdono di solito attraverso le pareti esterne, le finestre e il tetto. Quale intervento sia più conveniente lo mostra un piano di ristrutturazione individuale redatto da una consulenza energetica.

In linea di principio prima l’involucro dell’edificio, poi il riscaldamento. Se l’edificio è isolato, il fabbisogno di calore diminuisce e il nuovo impianto di riscaldamento può essere dimensionato più piccolo. Una pompa di calore funziona inoltre in modo più efficiente se, grazie a un buon isolamento, bastano basse temperature di mandata.

Sì, alcuni obblighi di adeguamento previsti dalla legge tedesca sull’energia negli edifici (Gebäudeenergiegesetz, GEG): il solaio dell’ultimo piano deve essere isolato se non soddisfa l’isolamento termico minimo (§ 47 GEG), le tubazioni accessibili e non isolate di riscaldamento e acqua calda in locali non riscaldati devono essere isolate (§ 71 GEG) e molte caldaie a temperatura costante a gasolio e a gas non possono più essere utilizzate dopo 30 anni (§ 72 GEG). Chi rinnova elementi costruttivi esterni deve rispettare i valori minimi del § 48 GEG.

Per singoli interventi sull’involucro dell’edificio e sull’impiantistica sono disponibili contributi tramite il BAFA (Ufficio federale tedesco per l’economia e il controllo delle esportazioni), per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento contributi tramite la KfW (banca pubblica tedesca per lo sviluppo), oltre a finanziamenti agevolati per ristrutturazioni complete. Anche la consulenza energetica è incentivata. Le domande devono di norma essere presentate prima dell’inizio dell’intervento; le condizioni cambiano con una certa frequenza.

Gli interventi energetici sulle parti comuni sono modifiche edilizie che l’assemblea condominiale può deliberare a maggioranza semplice (§ 20 Abs. 1 WEG, legge tedesca sulla proprietà degli appartamenti – Wohnungseigentumsgesetz). Chi sostiene i costi è disciplinato dal § 21 WEG: pagano tutti i proprietari se la delibera è stata adottata con più di due terzi dei voti espressi e la metà delle quote di comproprietà, oppure se i costi si ammortizzano in un periodo di tempo ragionevole.

Gli ammodernamenti energetici danno diritto a un aumento dell’affitto pari all’8 per cento dei costi all’anno, con un limite massimo di 3 euro per metro quadrato nell’arco di sei anni, ridotto a 2 euro per affitti inferiori a 7 euro per metro quadrato (§ 559 del Codice civile tedesco – Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Per una sostituzione dell’impianto di riscaldamento incentivata si applica in alternativa il § 559e BGB. L’ammodernamento deve essere annunciato con almeno tre mesi di anticipo (§ 555c BGB).

Esclusivamente per il rendiconto, per le informazioni prescritte dalla legge come l’informazione mensile sui consumi e per il funzionamento degli apparecchi. Il Regolamento sulle spese di riscaldamento (Heizkostenverordnung, HeizkostenV) limita espressamente l’utilizzo dei dati a questi scopi (§ 6b HeizkostenV).

Gli apparecchi rilevano valori di consumo cumulati e nessun dato di movimento o di presenza. Per il rendiconto e l’informazione mensile i valori vengono elaborati in forma aggregata.