Guida
Capire il rendiconto delle spese di riscaldamento: la guida per proprietari e inquilini
14 settembre 2026Redazione MEVIOTempo di lettura: 10 minuti
I punti principali in sintesi
- Negli edifici con riscaldamento centralizzato i costi di riscaldamento e di acqua calda devono essere ripartiti in base al consumo: lo prescrive il Regolamento sulle spese di riscaldamento (Heizkostenverordnung, HeizkostenV).
- Dal 50 al 70 % dei costi segue il consumo misurato, il resto la superficie abitativa.
- Possono essere inserite solo determinate spese di gestione: riparazioni e acquisti non ne fanno parte.
- Nel rapporto di locazione: rendiconto al più tardi 12 mesi dopo la fine del periodo, contestazioni entro 12 mesi dal ricevimento.
- Se il rendiconto non viene effettuato in base al consumo, gli inquilini possono ridurre la loro quota del 15 %.
Per molte persone il rendiconto delle spese di riscaldamento è il documento meno trasparente dell’anno: unità anziché chilowattora, quota fissa e quota a consumo, e in più norme con il simbolo del paragrafo. Eppure segue una logica chiara. Chi l’ha compresa può ricostruire qualsiasi rendiconto in pochi minuti e individuare gli errori.
Questa guida spiega passo dopo passo che cosa prescrive il Regolamento sulle spese di riscaldamento, come vengono ripartiti i costi e a che cosa devono prestare attenzione proprietari, amministratori e inquilini.
A chi si applica il Regolamento sulle spese di riscaldamento
Base giuridica · §§ da 1 a 3 HeizkostenV
Il regolamento si applica agli edifici con un impianto centralizzato di riscaldamento o di acqua calda e all’approvvigionamento tramite teleriscaldamento, espressamente anche alla proprietà di appartamenti in condominio (Wohnungseigentum). Prevale sulle disposizioni divergenti del contratto di locazione.
Rientrano quindi quasi tutti gli edifici plurifamiliari e i condomini (Wohnungseigentümergemeinschaften). Non sono compresi gli appartamenti con una propria caldaia autonoma: in questo caso l’utente regola i conti direttamente con il fornitore. Un’eccezione vale anche per le case bifamiliari in cui abita il locatore stesso: lì le parti possono concordare liberamente la ripartizione.
Affinché il rendiconto possa basarsi sul consumo, il consumo di ogni unità deve essere misurato. Ciò avviene con ripartitori dei costi di riscaldamento sui radiatori o con contatori di calore, per l’acqua calda con contatori dell’acqua calda. Gli utenti devono consentire l’installazione.
Base giuridica · §§ 4 e 5 HeizkostenV
Il proprietario dell’edificio deve far rilevare il consumo. Gli apparecchi di nuova installazione devono essere a lettura remota; quelli esistenti devono essere adeguati entro il 31 dicembre 2026.
Come è strutturato un rendiconto delle spese di riscaldamento
Ogni rendiconto delle spese di riscaldamento risponde alla stessa domanda: quale parte dei costi dell’intero edificio spetta a un singolo appartamento? Per farlo procede dall’alto verso il basso in cinque passaggi.
- 1Costi complessivi dell’edificioCombustibile, energia elettrica di esercizio, manutenzione, servizio di contabilizzazione ecc.
- 2Suddivisione riscaldamento / acqua caldain caso di impianto comune, ai sensi del § 9 HeizkostenV
- 3Quota fissa e quota a consumoin base alla superficie e al consumo rilevato
- 4Quota del Suo appartamentoLa Sua superficie e le Sue unità di consumo
- 5Confronto con gli accontirisulta un conguaglio a debito o un credito
Dalla riforma del 2021 il rendiconto deve inoltre contenere una serie di informazioni che aiutano l’utente a valutare il proprio consumo: il confronto con l’anno precedente, il confronto con un utente medio, indicazioni sul mix di combustibili utilizzato e sulle imposte e gli oneri in esso contenuti, nonché i recapiti delle organizzazioni dei consumatori e degli organismi di conciliazione.
Base giuridica · § 6a HeizkostenV
Con apparecchi a lettura remota, agli utenti deve essere fornita in aggiunta ogni mese un’informazione sui consumi, e non solo con il rendiconto annuale.
Quota fissa e quota a consumo
Il cuore del rendiconto è la suddivisione in due voci. Una parte dei costi sorge indipendentemente da quanto si riscalda, ad esempio perché l’edificio disperde calore attraverso tubazioni e pareti. Questa quota fissa viene ripartita in base alla superficie abitativa. L’altra parte, la quota a consumo, segue il consumo misurato.
Base giuridica · § 7 Abs. 1 HeizkostenV
Delle spese di riscaldamento, almeno il 50 e al massimo il 70 per cento deve essere ripartito in base al consumo rilevato, i restanti costi in base alla superficie abitativa o utile.
Almeno il 50 per cento delle spese di riscaldamento viene ripartito in base al consumo, almeno il 30 per cento in base alla superficie; sul 20 per cento intermedio decide il proprietario dell’edificio.
Quale criterio sia sensato dipende dall’edificio. Negli edifici ben isolati il comportamento degli abitanti influisce di più sui costi; lì molto depone a favore di una quota a consumo elevata. Negli edifici poco isolati, con elevate dispersioni attraverso le tubazioni, una quota in base alla superficie più alta può essere più equa. Una volta stabilito, il criterio può essere modificato solo in determinati casi, ad esempio dopo interventi edilizi che riducono in modo duraturo il fabbisogno di calore, e solo a partire dall’inizio di un periodo di rendicontazione (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).
Quali costi possono essere ripartiti
Il Regolamento sulle spese di riscaldamento elenca in modo tassativo quali costi rientrano nelle spese di riscaldamento. Tutto il resto non può essere ripartito tramite il rendiconto delle spese di riscaldamento.
Ripartibili (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV)
- Combustibile, compresa la fornitura
- Energia elettrica di esercizio dell’impianto di riscaldamento
- Conduzione, sorveglianza e cura
- Controllo e regolazione periodici da parte di un tecnico
- Pulizia dell’impianto e del locale caldaia
- Misurazioni ai sensi della legge federale tedesca sulla protezione dalle immissioni (Bundes-Immissionsschutzgesetz)
- Noleggio o utilizzo degli apparecchi di rilevazione, taratura
- Lettura, calcolo e ripartizione, informazione sui consumi
Non ripartibili
- Riparazioni e ripristini
- Acquisto o sostituzione dell’impianto di riscaldamento
- Acquisto di contatori e ripartitori dei costi di riscaldamento
- Costi di amministrazione
- Accantonamenti per interventi futuri
Una fonte di errore frequente sono le fatture di riparazione del termotecnico addebitate insieme alla manutenzione. Solo la quota di manutenzione è ripartibile: il resto rimane a carico del proprietario.
Esempio di calcolo
Un esempio semplificato mostra come si compongono le cifre. L’edificio ha spese di riscaldamento di 24.000,00 € all’anno e ne ripartisce il 70 per cento in base al consumo.
- Spese di riscaldamento dell’edificio
- 24.000,00 €
- Ripartizione
- 70 % consumo / 30 % superficie
- Quota fissa totale → per m²
- 7200,00 € → 4,50 €
- Quota a consumo totale
- 16.800,00 €
- Il Suo appartamento
- 80 m², 5,5 % delle unità di consumo
- Spese di riscaldamento del Suo appartamento
- 1284,00 €
- meno gli acconti
- − 1200,00 €
- Conguaglio a debito
- 84,00 €
Quota fissa di 360,00 € più quota a consumo di 924,00 € danno 1284,00 €; detratti gli acconti, resta un conguaglio a debito di 84,00 €.
I valori di consumo dei ripartitori dei costi di riscaldamento non sono chilowattora, ma unità confrontabili solo all’interno dell’edificio. Ciò che conta è la quota: quale percentuale di tutte le unità rilevate nell’edificio spetta al Suo appartamento?
Acqua calda, guasto degli apparecchi e cambio di inquilino
Acqua calda. Per i costi dell’acqua calda vale la stessa regola del riscaldamento: dal 50 al 70 per cento in base al consumo, il resto in base alla superficie. Se un unico impianto produce entrambi, i costi complessivi vengono prima suddivisi tra riscaldamento e acqua calda, preferibilmente tramite un contatore di calore, altrimenti secondo una formula del regolamento.
Base giuridica · §§ 8 e 9 HeizkostenV
Anche i costi dell’acqua calda vengono ripartiti per il 50–70 per cento in base al consumo. Negli impianti combinati la quota di calore per l’acqua calda deve in linea di principio essere misurata con un contatore di calore.
Guasto degli apparecchi. Se un contatore si guasta o una lettura non è possibile, il consumo viene stimato sulla base di periodi precedenti o di locali comparabili. Se la stima riguarda più di un quarto della superficie, l’intero rendiconto deve essere redatto in base alla superficie. Gli apparecchi a lettura remota rendono rari questi casi, perché i guasti vengono notati subito.
Cambio di inquilino. Se un inquilino lascia l’appartamento nel corso dell’anno, viene effettuata una lettura intermedia. La quota a consumo viene separata in base ai valori letti, la quota fissa in base alla durata della locazione.
Base giuridica · §§ 9a e 9b HeizkostenV
Stima in caso di guasto di un apparecchio; ripartizione in base alla superficie a partire dal 25 per cento di superficie stimata. In caso di cambio di occupante, lettura intermedia, in subordine suddivisione proporzionale al tempo.
Termini e contestazioni
Il Regolamento sulle spese di riscaldamento disciplina come si ripartisce. Quando il rendiconto deve essere disponibile e per quanto tempo gli inquilini possono contestarlo deriva dal diritto locatizio.
- 1° gen – 31 dic 2025Periodo di rendicontazioneIl consumo viene rilevato, i costi maturano.
- entro il 31 dic 2026Rendiconto all’inquilinoAl più tardi 12 mesi dopo la fine del periodo.
- 12 mesi dal ricevimentoTermine per le contestazioniTempo per la verifica, la consultazione dei giustificativi e le contestazioni.
Se il locatore non rispetta il termine di rendicontazione per propria colpa, decade il diritto a un conguaglio a debito. L’inquilino ha comunque diritto a un eventuale credito.
Base giuridica · § 556 Abs. 3 BGB
Il rendiconto deve essere comunicato all’inquilino al più tardi entro la fine del dodicesimo mese successivo alla fine del periodo di rendicontazione. L’inquilino deve sollevare le contestazioni al più tardi entro la fine del dodicesimo mese successivo al ricevimento del rendiconto.
Nel condominio il rendiconto delle spese di riscaldamento fa parte del rendiconto annuale, sul quale delibera l’assemblea dei proprietari. Per i proprietari che danno in locazione ciò significa: quanto prima è disponibile il rendiconto annuale della comunità, tanto più agevolmente si può rispettare il termine nei confronti dell’inquilino.
Diritti di riduzione
Se il locatore non rispetta il Regolamento sulle spese di riscaldamento, l’inquilino può ridurre la sua quota dei costi. Non si tratta di una sanzione pecuniaria, ma di una compensazione forfettaria, e nella pratica di una leva efficace.
Base giuridica · § 12 HeizkostenV
Diritto di riduzione dell’utente del 15 per cento se il rendiconto non è basato sul consumo, e del 3 per cento ciascuno per le violazioni degli obblighi di lettura remota e di informazione.
Lista di controllo: verificare il rendiconto
Con queste domande può verificare rapidamente un rendiconto delle spese di riscaldamento:
- Il periodo di rendicontazione è corretto e il rendiconto è arrivato entro il termine?
- È stata utilizzata la superficie abitativa corretta, per l’appartamento e per l’edificio?
- Il criterio di ripartizione corrisponde al 50–70 per cento in base al consumo?
- Le letture dei contatori sono plausibili e coincidono con i Suoi appunti?
- I costi complessivi contengono solo voci ripartibili, senza riparazioni?
- Sono stati considerati tutti gli acconti?
- Sono presenti il confronto con l’anno precedente, il confronto con la media e le indicazioni sul combustibile?
- Per i combustibili fossili è indicata la ripartizione dei costi di CO₂?
Il nostro articolo Ripartizione dei costi di CO₂: quanto pagano locatore e inquilino spiega in dettaglio come vengono suddivisi i costi di CO₂.
Rendiconto delle spese di riscaldamento per il Suo immobile
Ci indichi il numero di unità abitative e commerciali e ci invii il Suo ultimo rendiconto delle spese di riscaldamento. Riceverà un’offerta con un confronto rispetto ai costi attuali.
Questo articolo serve solo come orientamento generale e non sostituisce una consulenza legale nel singolo caso. Aggiornamento: settembre 2026.
Domande frequenti
Rendiconto delle spese di riscaldamento: risposte in breve
A quali edifici si applica il Regolamento sulle spese di riscaldamento?
Agli edifici con almeno due unità d’uso, rifornite in comune da un impianto centralizzato di riscaldamento o di acqua calda oppure dal teleriscaldamento: quindi alla maggior parte degli edifici plurifamiliari e dei condomini. Fanno eccezione le case bifamiliari in cui il locatore abita egli stesso in uno degli appartamenti: in questo caso le parti possono concordare liberamente la ripartizione.
Quale parte delle spese di riscaldamento deve essere ripartita in base al consumo?
Almeno il 50 e al massimo il 70 per cento. Il resto viene ripartito in base alla superficie abitativa o utile. In determinati edifici più vecchi, riscaldati a gasolio o a gas e con tubazioni prevalentemente isolate, occorre applicare obbligatoriamente il 70 per cento. Per contratto può essere concordata anche una quota a consumo più elevata.
Entro quando deve essere disponibile il rendiconto delle spese di riscaldamento?
Nel rapporto di locazione, al più tardi dodici mesi dopo la fine del periodo di rendicontazione (§ 556 Abs. 3 BGB). Se arriva più tardi e il ritardo è imputabile al locatore, questi non può più richiedere alcun conguaglio a debito. Un eventuale credito deve comunque essere rimborsato.
Per quanto tempo posso contestare il rendiconto?
Gli inquilini hanno a disposizione dodici mesi dal ricevimento del rendiconto. Entro questo termine possono inoltre chiedere di consultare i giustificativi, ad esempio le fatture del combustibile e i valori di lettura.
Che cosa succede se un contatore si guasta?
In tal caso il consumo viene stimato, ad esempio sulla base dei valori dell’anno precedente o di locali comparabili. Se la stima riguarda più di un quarto della superficie dell’edificio, i costi devono essere ripartiti interamente in base alla superficie anziché in base al consumo.
Come si effettua il rendiconto in caso di cambio di inquilino?
Al momento dell’uscita il locatore fa eseguire una lettura intermedia. La quota a consumo viene separata sulla base di questi valori, la quota fissa proporzionalmente al tempo. Se una lettura intermedia non è possibile, anche il consumo viene suddiviso in base ai gradi giorno o proporzionalmente al tempo.
Quando gli inquilini possono ridurre le spese di riscaldamento?
Del 15 per cento se il rendiconto non viene effettuato in base al consumo. Del 3 per cento ciascuno se, nonostante l’obbligo, non sono installati apparecchi a lettura remota oppure mancano le informazioni prescritte sul rendiconto e sui consumi.