Rehber
Isınma gideri hesap dökümünü anlamak: malikler ve kiracılar için rehber
14 Eylül 2026MEVIO Yayın EkibiOkuma süresi 10 dakika
Özetle en önemli noktalar
- Merkezi ısıtmalı binalarda ısıtma ve sıcak su giderleri tüketime göre dağıtılmalıdır — Isınma Giderleri Yönetmeliği (Heizkostenverordnung, HeizkostenV) bunu öngörür.
- Giderlerin %50 ila %70’i ölçülen tüketime, kalanı konut alanına göre belirlenir.
- Yalnızca belirli işletme giderleri dahil edilebilir — onarımlar ve satın almalar bunlardan değildir.
- Kira ilişkisinde geçerli kural: Hesap dökümü dönem sonundan itibaren en geç 12 ay içinde yapılmalı, itirazlar hesap dökümünün ulaşmasından itibaren 12 ay içinde yapılmalıdır.
- Tüketime bağlı hesap yapılmazsa kiracılar %15 indirim yapabilir.
Isınma gideri hesap dökümü, birçok kişi için yılın en karmaşık belgesidir: kilovatsaat yerine birimler, sabit giderler ve tüketim giderleri, üstüne de paragraf işaretli hükümler. Oysa belge açık bir mantığı izler. Bu mantığı bir kez kavrayan, her hesap dökümünü birkaç dakikada takip edebilir — ve hataları fark eder.
Bu rehber, Isınma Giderleri Yönetmeliği’nin neyi öngördüğünü, giderlerin nasıl dağıtıldığını ve maliklerin, yönetimlerin ve kiracıların nelere dikkat etmesi gerektiğini adım adım açıklar.
Isınma Giderleri Yönetmeliği kimler için geçerlidir?
Yasal dayanak · §§ 1 ila 3 HeizkostenV
Yönetmelik, merkezi ısıtma veya sıcak su tesisine sahip binalar ile bölgesel ısıtma (Fernwärme) beslemesi için geçerlidir — açıkça kat mülkiyeti için de. Kira sözleşmesindeki farklı düzenlemelerden önce gelir.
Böylece neredeyse tüm apartmanlar ve kat malikleri toplulukları (Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG) kapsam dahilindedir. Kendi daire tipi ısıtması (Etagenheizung) olan daireler kapsam dışındadır: Burada kullanıcı doğrudan tedarikçiyle hesaplaşır. Ev sahibinin kendisinin oturduğu iki daireli evler için de bir istisna geçerlidir — burada taraflar dağıtımı serbestçe kararlaştırabilir.
Tüketime bağlı hesap yapılabilmesi için her birimin tüketiminin ölçülmesi gerekir. Bu, radyatörlerdeki ısı pay ölçerlerle veya ısı sayaçlarıyla, sıcak suda ise sıcak su sayaçlarıyla yapılır. Kullanıcılar cihazların takılmasına katlanmak zorundadır.
Yasal dayanak · §§ 4 ve 5 HeizkostenV
Bina maliki tüketimi ölçtürmek zorundadır. Yeni takılan cihazlar uzaktan okunabilir olmalıdır; mevcut cihazlar 31 Aralık 2026’ya kadar uyarlanmalıdır.
Isınma gideri hesap dökümü nasıl oluşur?
Her ısınma gideri hesap dökümü aynı soruyu yanıtlar: Tüm binanın giderlerinin hangi kısmı tek bir daireye düşer? Bunun için yukarıdan aşağıya beş adımda ilerler.
- 1Binanın toplam giderleriyakıt, işletme elektriği, bakım, ölçüm hizmeti vb.
- 2Isıtma / sıcak su paylaşımıortak tesiste § 9 HeizkostenV’ye göre
- 3Sabit giderler ve tüketim giderlerialana ve ölçülen tüketime göre
- 4Dairenizin payıalanınız ve tüketim birimleriniz
- 5Ön ödemelerle mahsupek ödeme veya alacak çıkar
2021 değişikliğinden bu yana hesap dökümü ayrıca, kullanıcının kendi tüketimini değerlendirmesine yardımcı olan bir dizi bilgi içermelidir: önceki yılla karşılaştırma, ortalama bir kullanıcıyla karşılaştırma, kullanılan yakıt karışımı ve bunun içerdiği vergi ve harçlar hakkında bilgiler ile tüketici kuruluşlarının ve uzlaştırma kurumlarının iletişim bilgileri.
Yasal dayanak · § 6a HeizkostenV
Uzaktan okunabilir cihazlarda kullanıcılara ayrıca her ay bir tüketim bilgisi sunulmalıdır — yalnızca yıllık hesap dökümüyle değil.
Sabit giderler ve tüketim giderleri
Hesap dökümünün özü, giderlerin iki kaleme ayrılmasıdır. Giderlerin bir kısmı ne kadar ısıtıldığından bağımsız olarak oluşur — örneğin bina borular ve duvarlar üzerinden ısı kaybettiği için. Bu sabit giderler konut alanına göre dağıtılır. Diğer kısım, yani tüketim giderleri, ölçülen tüketime göre belirlenir.
Yasal dayanak · § 7 Abs. 1 HeizkostenV
Isınma giderlerinin en az yüzde 50’si ve en fazla yüzde 70’i ölçülen tüketime göre, kalan giderler konut veya kullanım alanına göre dağıtılmalıdır.
Isınma giderlerinin en az yüzde 50’si tüketime göre, en az yüzde 30’u alana göre dağıtılır; aradaki yüzde 20’ye bina maliki karar verir.
Hangi anahtarın uygun olduğu binaya bağlıdır. İyi yalıtılmış binalarda oturanların davranışı giderleri daha fazla etkiler; burada yüksek bir tüketim payı için pek çok neden vardır. Boru kayıpları yüksek, kötü yalıtılmış binalarda ise daha yüksek bir alan payı daha adil olabilir. Anahtar bir kez belirlendikten sonra yalnızca belirli durumlarda — örneğin ısı ihtiyacını kalıcı olarak azaltan yapısal önlemlerden sonra — ve yalnızca bir hesap döneminin başından itibaren değiştirilebilir (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).
Hangi giderler yansıtılabilir?
Isınma Giderleri Yönetmeliği, hangi giderlerin ısınma giderlerine dahil olduğunu eksiksiz bir liste hâlinde, tahdidi olarak sayar. Bunların dışındaki hiçbir gider ısınma gideri hesap dökümü üzerinden dağıtılamaz.
Yansıtılabilir (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV)
- Teslimat dahil yakıt
- Isıtma tesisinin işletme elektriği
- İşletme, gözetim ve bakım
- Bir uzman tarafından düzenli kontrol ve ayar
- Tesisin ve kazan dairesinin temizliği
- Federal Emisyon Kontrol Kanunu’na (Bundes-Immissionsschutzgesetz) göre ölçümler
- Ölçüm cihazlarının kirası veya kullanımı, kalibrasyon
- Okuma, hesaplama ve paylaştırma, tüketim bilgisi
Yansıtılamaz
- Onarımlar ve tamirat
- Isıtma sisteminin satın alınması veya değiştirilmesi
- Sayaçların ve ısı pay ölçerlerin satın alınması
- Yönetim giderleri
- İleride yapılacak önlemler için ayrılan yedek akçeler
Sık görülen bir hata kaynağı, ısıtma tesisatçısının bakımla birlikte faturalandırdığı onarım faturalarıdır. Yalnızca bakım kısmı yansıtılabilir — geri kalanı malikte kalır.
Hesaplama örneği
Rakamların nasıl oluştuğunu basitleştirilmiş bir örnek gösteriyor. Binanın yıllık ısınma giderleri 24.000,00 € tutarındadır ve bunun yüzde 70’i tüketime göre dağıtılır.
- Binanın ısınma giderleri
- 24.000,00 €
- Dağıtım
- %70 tüketim / %30 alan
- Toplam sabit giderler → m² başına
- 7.200,00 € → 4,50 €
- Toplam tüketim giderleri
- 16.800,00 €
- Daireniz
- 80 m², tüketim birimlerindeki payı %5,5
- Dairenizin ısınma giderleri
- 1.284,00 €
- eksi ön ödemeler
- − 1.200,00 €
- Ek ödeme
- 84,00 €
360,00 € sabit gider ile 924,00 € tüketim gideri toplam 1.284,00 € eder; ön ödemeler düşüldükten sonra 84,00 € tutarında ek ödeme kalır.
Isı pay ölçerlerin tüketim değerleri burada kilovatsaat değil, yalnızca bina içinde karşılaştırılabilen birimlerdir. Belirleyici olan paydır: Binada ölçülen tüm birimlerin yüzde kaçı sizin dairenize düşüyor?
Sıcak su, cihaz arızası ve kiracı değişikliği
Sıcak su. Sıcak su giderleri için de ısıtmayla aynı kural geçerlidir: yüzde 50 ila 70 tüketime göre, kalanı alana göre. Bir tesis her ikisini birden üretiyorsa, toplam giderler önce ısıtma ve sıcak su arasında paylaştırılır — tercihen bir ısı sayacıyla, aksi hâlde yönetmelikteki bir formüle göre.
Yasal dayanak · §§ 8 ve 9 HeizkostenV
Sıcak su giderleri de yüzde 50 ila 70 oranında tüketime göre dağıtılır. Birleşik tesislerde sıcak suya düşen ısı payı kural olarak bir ısı sayacıyla ölçülmelidir.
Cihaz arızası. Bir sayaç arızalanırsa veya okuma yapılamazsa tüketim tahmin edilir — önceki dönemler veya benzer odalar esas alınarak. Alanın dörtte birinden fazlası için tahmin yapılırsa, hesap dökümünün tamamı alana göre hazırlanmalıdır. Uzaktan okunabilir cihazlar bu tür durumları nadir kılar; çünkü arızalar hemen fark edilir.
Kiracı değişikliği. Bir kiracı yıl içinde daireden çıkarsa ara okuma yapılır. Tüketim giderleri okunan değerlere göre, sabit giderler ise kira süresine göre ayrılır.
Yasal dayanak · §§ 9a ve 9b HeizkostenV
Cihaz arızasında tahmin; tahmin edilen alan yüzde 25’i aşarsa alana göre dağıtım. Kullanıcı değişikliğinde ara okuma, bu mümkün değilse zamana oranlı paylaştırma.
Süreler ve itirazlar
Isınma Giderleri Yönetmeliği, dağıtımın nasıl yapılacağını düzenler. Hesap dökümünün ne zamana kadar sunulması gerektiği ve kiracıların ne kadar süre itiraz edebileceği ise kira hukukundan kaynaklanır.
- 1 Ocak – 31 Aralık 2025Hesap dönemiTüketim ölçülür, giderler oluşur.
- 31 Aralık 2026’ya kadarHesap dökümü kiracıya ulaşırDönem sonundan itibaren en geç 12 ay içinde.
- Ulaşmasından itibaren 12 ayİtiraz süresiKontrol, belgeleri inceleme ve itiraz için süre.
Ev sahibi hesap dökümü süresini kendi kusuruyla kaçırırsa ek ödeme talebi düşer. Kiracının alacağı ise yine de kiracıya aittir.
Yasal dayanak · § 556 Abs. 3 BGB
Hesap dökümü kiracıya en geç hesap döneminin bitiminden sonraki on ikinci ayın sonuna kadar bildirilmelidir. Kiracı itirazlarını en geç hesap dökümünün kendisine ulaşmasından sonraki on ikinci ayın sonuna kadar yapmalıdır.
Kat malikleri topluluğunda ısınma gideri hesap dökümü, maliklerin karara bağladığı yıllık hesap dökümünün bir parçasıdır. Dairesini kiraya veren malikler için bu şu anlama gelir: Topluluğun yıllık hesap dökümü ne kadar erken hazır olursa, kiracıya karşı süreye uymak o kadar kolay olur.
İndirim hakları
Ev sahibi Isınma Giderleri Yönetmeliği’ne uymazsa, kiracı giderlerdeki payını indirebilir. Bu bir para cezası değil, götürü bir tazmindir — ve uygulamada etkili bir araçtır.
Yasal dayanak · § 12 HeizkostenV
Tüketime bağlı olmayan hesap dökümünde kullanıcının yüzde 15, uzaktan okunabilirlik ve bilgilendirme yükümlülüklerinin ihlalinde ise her biri için yüzde 3 indirim hakkı.
Kontrol listesi: hesap dökümünü kontrol etmek
Bu sorularla bir ısınma gideri hesap dökümünü hızlıca kontrol edebilirsiniz:
- Hesap dönemi doğru mu ve hesap dökümü süresi içinde geldi mi?
- Doğru konut alanı esas alınmış mı — hem daire hem bina için?
- Dağıtım anahtarı yüzde 50 ila 70 tüketime göre dağıtıma uygun mu?
- Okuma değerleri makul mü ve kendi notlarınızla uyumlu mu?
- Toplam giderler yalnızca yansıtılabilir kalemleri mi içeriyor — onarımlar yok mu?
- Ön ödemeler eksiksiz dikkate alınmış mı?
- Önceki yılla karşılaştırma, ortalamayla karşılaştırma ve yakıt bilgileri yer alıyor mu?
- Fosil yakıtlarda CO₂ gideri paylaşımı gösterilmiş mi?
CO₂ giderlerinin paylaşımı hakkında daha fazlasını şu yazımız açıklıyor: CO₂ gideri paylaşımı: Ev sahibi ve kiracı neleri üstlenir?.
Gayrimenkulünüz için ısınma gideri hesap dökümü
Bize konut ve kullanım birimlerinin sayısını ve son ısınma gideri hesap dökümünüzü gönderin. Mevcut giderlerinizle karşılaştırmalı bir teklif alırsınız.
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut bir durumda hukuki danışmanlığın yerini tutmaz. Güncellik: Eylül 2026.
Sık sorulan sorular
Isınma gideri hesap dökümü — kısa yanıtlar
Isınma Giderleri Yönetmeliği hangi binalar için geçerlidir?
Merkezi bir ısıtma veya sıcak su tesisiyle ya da bölgesel ısıtmayla ortak olarak beslenen, en az iki kullanım birimine sahip binalar için — yani çoğu apartman ve kat malikleri topluluğu için. İstisna, ev sahibinin dairelerden birinde kendisinin oturduğu iki daireli evlerdir: Burada taraflar dağıtımı serbestçe kararlaştırabilir.
Isınma giderlerinin ne kadarı tüketime göre dağıtılmalıdır?
En az yüzde 50, en fazla yüzde 70. Geri kalanı konut veya kullanım alanına göre dağıtılır. Petrol veya gazla ısıtılan ve boruları büyük ölçüde yalıtılmış bazı eski binalarda zorunlu olarak yüzde 70 uygulanmalıdır. Sözleşmeyle daha yüksek bir tüketim payı da kararlaştırılabilir.
Isınma gideri hesap dökümünün en geç ne zamana kadar sunulması gerekir?
Kira ilişkisinde, hesap döneminin bitiminden itibaren en geç on iki ay içinde (§ 556 Abs. 3 BGB). Hesap dökümü daha geç gelirse ve gecikmeden ev sahibi sorumluysa, ev sahibi artık ek ödeme talep edemez. Kiracının alacağı çıkarsa bunu yine de ödemek zorundadır.
Hesap dökümüne ne kadar süre itiraz edebilirim?
Kiracıların bunun için hesap dökümünün kendilerine ulaşmasından itibaren on iki ay süresi vardır. Bu süre içinde ayrıca belgelerin, örneğin yakıt faturalarının ve okuma değerlerinin incelenmesini talep edebilirler.
Bir sayaç arızalanırsa ne olur?
Bu durumda tüketim, örneğin önceki yılın değerleri veya benzer odalar esas alınarak tahmin edilir. Tahmin, binanın alanının dörtte birinden fazlasını kapsıyorsa, giderlerin tamamı tüketime göre değil alana göre dağıtılmalıdır.
Kiracı değişikliğinde hesap dökümü nasıl yapılır?
Ev sahibi, kiracı çıkarken bir ara okuma yaptırır. Tüketim giderleri bu değerlere göre ayrılır, sabit giderler ise zamana oranlı olarak. Ara okuma mümkün değilse tüketim de derece-gün sayılarına göre veya zamana oranlı olarak paylaştırılır.
Kiracılar ısınma giderlerini ne zaman indirebilir?
Tüketime bağlı hesap yapılmıyorsa yüzde 15. Zorunluluğa rağmen uzaktan okunabilir cihazlar takılmamışsa veya öngörülen hesap dökümü ve tüketim bilgileri eksikse her biri için yüzde 3.