Guide
Comprendre le décompte des frais de chauffage : le guide pour propriétaires et locataires
14 septembre 2026Rédaction MEVIOTemps de lecture : 10 minutes
L’essentiel en bref
- Dans les bâtiments à chauffage central, les frais de chauffage et d’eau chaude doivent être répartis selon la consommation — c’est ce qu’exige l’Ordonnance sur les frais de chauffage (Heizkostenverordnung, HeizkostenV).
- 50 à 70 % des coûts suivent la consommation mesurée, le reste la surface habitable.
- Seules certaines charges peuvent y figurer — les réparations et les acquisitions n’en font pas partie.
- Dans le cadre d’une location : décompte au plus tard 12 mois après la fin de la période, contestations dans les 12 mois suivant la réception.
- Si le décompte n’est pas établi selon la consommation, les locataires peuvent réduire leur part de 15 %.
Pour beaucoup, le décompte des frais de chauffage est le document le plus opaque de l’année : des unités au lieu de kilowattheures, des frais fixes et des frais de consommation, et des dispositions truffées de symboles de paragraphe. Il obéit pourtant à une logique claire. Une fois que vous l’avez comprise, vous pouvez suivre n’importe quel décompte en quelques minutes — et repérer les erreurs.
Ce guide explique pas à pas ce qu’exige la HeizkostenV, comment les coûts sont répartis et à quoi les propriétaires, les syndics et les locataires doivent faire attention.
À qui s’applique la HeizkostenV
Base légale · §§ 1 à 3 HeizkostenV
L’ordonnance s’applique aux bâtiments équipés d’une installation centrale de chauffage ou d’eau chaude et à l’alimentation par chauffage urbain — expressément aussi à la copropriété. Elle prime sur les dispositions contraires du bail.
Sont donc concernés presque tous les immeubles collectifs et toutes les copropriétés. Ne sont pas visés les logements dotés de leur propre chauffage individuel : l’occupant règle alors directement ses consommations avec le fournisseur. Une exception s’applique également aux maisons de deux logements dont le bailleur occupe lui-même l’un des logements — les parties peuvent y convenir librement de la répartition.
Pour que le décompte puisse être établi selon la consommation, la consommation de chaque unité doit être mesurée. Cela se fait au moyen de répartiteurs de frais de chauffage placés sur les radiateurs ou de compteurs de chaleur, et pour l’eau chaude au moyen de compteurs d’eau chaude. Les occupants sont tenus d’en tolérer l’installation.
Base légale · §§ 4 et 5 HeizkostenV
Le propriétaire de l’immeuble doit faire relever la consommation. Les appareils nouvellement installés doivent être télérelevables ; les appareils existants doivent être mis à niveau au plus tard le 31 décembre 2026.
Comment un décompte des frais de chauffage est structuré
Tout décompte des frais de chauffage répond à la même question : quelle part des coûts de l’ensemble de l’immeuble revient à un logement donné ? Pour cela, il procède en cinq étapes, du haut vers le bas.
- 1Coûts totaux du bâtimentcombustible, électricité de fonctionnement, entretien, service de comptage, etc.
- 2Répartition chauffage / eau chaudeen cas d’installation commune, selon le § 9 HeizkostenV
- 3Frais fixes et frais de consommationselon la surface et selon la consommation relevée
- 4Part de votre logementvotre surface et vos unités de consommation
- 5Comparaison avec les provisionsdonne un complément à payer ou un avoir
Depuis la réforme de 2021, le décompte doit en outre contenir une série d’informations qui aident l’occupant à situer sa consommation : la comparaison avec l’année précédente, la comparaison avec un occupant moyen, des indications sur le mix de combustibles utilisé et sur les impôts et taxes qu’il comprend, ainsi que les coordonnées d’organisations de consommateurs et d’organismes de médiation.
Base légale · § 6a HeizkostenV
Avec des appareils télérelevables, une information sur la consommation doit en outre être mise à la disposition des occupants chaque mois — et pas seulement avec le décompte annuel.
Frais fixes et frais de consommation
Le cœur du décompte est la répartition en deux enveloppes. Une partie des coûts naît indépendamment de la quantité de chauffage utilisée — par exemple parce que le bâtiment perd de la chaleur par les canalisations et les murs. Ces frais fixes sont répartis selon la surface habitable. L’autre partie, les frais de consommation, suit la consommation mesurée.
Base légale · § 7 Abs. 1 HeizkostenV
Au moins 50 et au plus 70 % des frais de chauffage doivent être répartis selon la consommation relevée, le reste des coûts selon la surface habitable ou utile.
Au moins 50 % des frais de chauffage sont répartis selon la consommation, au moins 30 % selon la surface ; le propriétaire de l’immeuble décide des 20 % intermédiaires.
La clé pertinente dépend du bâtiment. Dans les maisons bien isolées, le comportement des habitants influence davantage les coûts ; beaucoup d’arguments plaident alors pour une part de consommation élevée. Dans les bâtiments mal isolés présentant d’importantes pertes par les canalisations, une part de surface plus élevée peut être plus juste. Une fois fixée, la clé ne peut être modifiée que dans certains cas — par exemple après des travaux qui réduisent durablement les besoins en chaleur — et seulement au début d’une période de décompte (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).
Quels coûts peuvent être répercutés
La HeizkostenV énumère de manière exhaustive les coûts qui font partie des frais de chauffage. Tout le reste ne peut pas être réparti via le décompte des frais de chauffage.
Récupérable (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV)
- Combustible, livraison comprise
- Électricité de fonctionnement de l’installation de chauffage
- Conduite, surveillance et entretien courant
- Contrôle et réglage réguliers par un professionnel
- Nettoyage de l’installation et de la chaufferie
- Mesures selon la loi fédérale sur la protection contre les immissions (Bundes-Immissionsschutzgesetz)
- Location ou utilisation des appareils de relevé, étalonnage
- Relevé, calcul et répartition, information sur la consommation
Non récupérable
- Réparations et remises en état
- Acquisition ou remplacement du chauffage
- Achat de compteurs et de répartiteurs de frais de chauffage
- Frais de gestion
- Provisions pour des travaux futurs
Une source d’erreur fréquente : les factures de réparation du chauffagiste, facturées en même temps que l’entretien. Seule la part d’entretien est récupérable — le reste demeure à la charge du propriétaire.
Exemple de calcul
Un exemple simplifié montre comment les chiffres se composent. L’immeuble a des frais de chauffage de 24 000,00 € par an et les répartit à 70 % selon la consommation.
- Frais de chauffage du bâtiment
- 24 000,00 €
- Répartition
- 70 % consommation / 30 % surface
- Frais fixes totaux → par m²
- 7 200,00 € → 4,50 €
- Frais de consommation totaux
- 16 800,00 €
- Votre logement
- 80 m², 5,5 % des unités de consommation
- Frais de chauffage de votre logement
- 1 284,00 €
- moins les provisions
- − 1 200,00 €
- Complément à payer
- 84,00 €
Des frais fixes de 360,00 € plus des frais de consommation de 924,00 € donnent 1 284,00 € ; après déduction des provisions, il reste un complément à payer de 84,00 €.
Les valeurs de consommation des répartiteurs de frais de chauffage ne sont pas des kilowattheures, mais des unités comparables uniquement au sein du bâtiment. Ce qui compte, c’est la part : quel pourcentage de toutes les unités relevées dans l’immeuble revient à votre logement ?
Eau chaude, panne d’appareil et changement de locataire
Eau chaude. Les frais d’eau chaude obéissent à la même règle que le chauffage : 50 à 70 % selon la consommation, le reste selon la surface. Si une installation produit les deux, les coûts totaux sont d’abord répartis entre le chauffage et l’eau chaude — de préférence au moyen d’un compteur de chaleur, sinon selon une formule de l’ordonnance.
Base légale · §§ 8 et 9 HeizkostenV
Les frais d’eau chaude sont eux aussi répartis à raison de 50 à 70 % selon la consommation. Pour les installations combinées, la part de chaleur destinée à l’eau chaude doit en principe être mesurée par un compteur de chaleur.
Panne d’appareil. Si un compteur tombe en panne ou qu’un relevé est impossible, la consommation est estimée — sur la base de périodes antérieures ou de pièces comparables. Si l’estimation porte sur plus d’un quart de la surface, l’ensemble du décompte doit être établi selon la surface. Les appareils télérelevables rendent ces cas rares, car les pannes sont détectées immédiatement.
Changement de locataire. Si un locataire part en cours d’année, un relevé intermédiaire est effectué. Les frais de consommation sont séparés selon les valeurs relevées, les frais fixes selon la durée de la location.
Base légale · §§ 9a et 9b HeizkostenV
Estimation en cas de panne d’appareil ; à partir de 25 % de surface estimée, répartition selon la surface. En cas de changement d’occupant, relevé intermédiaire, à défaut répartition au prorata du temps.
Délais et contestations
La HeizkostenV fixe la manière de répartir. Le moment où le décompte doit être remis et le délai dont disposent les locataires pour le contester découlent du droit locatif.
- 1er janv. – 31 déc. 2025Période de décompteLa consommation est relevée, les coûts sont engagés.
- au plus tard le 31 déc. 2026Décompte remis au locataireAu plus tard 12 mois après la fin de la période.
- 12 mois après réceptionDélai de contestationTemps pour vérifier, consulter les justificatifs et contester.
Si le bailleur manque le délai de décompte par sa propre faute, il ne peut plus réclamer de complément. Le locataire a néanmoins droit à un éventuel avoir.
Base légale · § 556 Abs. 3 BGB
Le décompte doit être communiqué au locataire au plus tard à l’expiration du douzième mois suivant la fin de la période de décompte. Le locataire doit formuler ses contestations au plus tard à l’expiration du douzième mois suivant la réception du décompte.
Dans une copropriété, le décompte des frais de chauffage fait partie du décompte annuel sur lequel les copropriétaires statuent. Pour les copropriétaires bailleurs, cela signifie : plus le décompte annuel de la copropriété est disponible tôt, plus il est facile de respecter le délai à l’égard du locataire.
Droits de réduction
Si le bailleur ne respecte pas la HeizkostenV, le locataire peut réduire sa part des coûts. Il ne s’agit pas d’une amende, mais d’une compensation forfaitaire — et, en pratique, d’un levier efficace.
Base légale · § 12 HeizkostenV
Droit de réduction de l’occupant de 15 % en cas de décompte non fondé sur la consommation, et de 3 % à chaque fois en cas de manquement aux obligations de télérelève et d’information.
Liste de contrôle : vérifier le décompte
Ces questions permettent de vérifier rapidement un décompte des frais de chauffage :
- La période de décompte est-elle correcte, et le décompte a-t-il été remis dans les délais ?
- La bonne surface habitable a-t-elle été retenue — pour le logement et pour le bâtiment ?
- La clé de répartition correspond-elle à 50 à 70 % selon la consommation ?
- Les valeurs relevées sont-elles plausibles et cohérentes avec vos propres notes ?
- Les coûts totaux ne comprennent-ils que des postes récupérables — aucune réparation ?
- Les provisions versées sont-elles intégralement prises en compte ?
- La comparaison avec l’année précédente, la comparaison avec la moyenne et les informations sur le combustible figurent-elles dans le décompte ?
- Pour les combustibles fossiles, la répartition des coûts du CO₂ est-elle indiquée ?
Pour en savoir plus sur la répartition des coûts du CO₂, consultez notre article Répartition des coûts du CO₂ : ce que supportent respectivement bailleurs et locataires.
Le décompte des frais de chauffage pour votre immeuble
Envoyez-nous le nombre de logements et d’unités d’utilisation ainsi que votre dernier décompte des frais de chauffage. Vous recevrez une offre avec une comparaison avec vos coûts actuels.
Cet article sert d’orientation générale et ne remplace pas un conseil juridique dans un cas particulier. État : septembre 2026.
Questions fréquentes
Le décompte des frais de chauffage — réponses courtes
À quels bâtiments l’Ordonnance sur les frais de chauffage s’applique-t-elle ?
Aux bâtiments comptant au moins deux unités d’utilisation alimentées en commun par une installation centrale de chauffage ou d’eau chaude ou par le chauffage urbain — c’est-à-dire à la plupart des immeubles collectifs et des copropriétés. Une exception s’applique aux maisons de deux logements dont le bailleur occupe lui-même l’un des logements : les parties peuvent y convenir librement de la répartition.
Quelle part des frais de chauffage doit être répartie selon la consommation ?
Au moins 50 et au plus 70 %. Le reste est réparti selon la surface habitable ou utile. Dans certains bâtiments anciens chauffés au fioul ou au gaz, dont les canalisations sont majoritairement isolées, 70 % doivent obligatoirement être appliqués. Une part de consommation plus élevée peut également être convenue par contrat.
Dans quel délai le décompte des frais de chauffage doit-il être remis ?
Dans le cadre d’une location, au plus tard douze mois après la fin de la période de décompte (§ 556 Abs. 3 BGB). S’il arrive plus tard et que le bailleur est responsable du retard, celui-ci ne peut plus réclamer de complément. Il doit néanmoins rembourser un éventuel trop-perçu.
Pendant combien de temps puis-je contester le décompte ?
Les locataires disposent pour cela de douze mois à compter de la réception du décompte. Pendant ce délai, ils peuvent en outre demander à consulter les justificatifs, par exemple les factures de combustible et les valeurs relevées.
Que se passe-t-il si un compteur tombe en panne ?
La consommation est alors estimée, par exemple à partir des valeurs de l’année précédente ou de pièces comparables. Si l’estimation porte sur plus d’un quart de la surface du bâtiment, l’ensemble des coûts doit être réparti selon la surface et non selon la consommation.
Comment le décompte est-il établi lors d’un changement de locataire ?
Le bailleur fait effectuer un relevé intermédiaire au départ du locataire. Les frais de consommation sont séparés sur la base de ces valeurs, les frais fixes au prorata du temps. Si un relevé intermédiaire n’est pas possible, la consommation est elle aussi répartie selon les degrés-jours ou au prorata du temps.
Quand les locataires peuvent-ils réduire les frais de chauffage ?
De 15 % si le décompte n’est pas établi en fonction de la consommation. De 3 % à chaque fois si, malgré l’obligation, aucun appareil télérelevable n’est installé ou si les informations obligatoires sur le décompte et la consommation font défaut.