Savoir
Cadre juridique du décompte des frais de chauffage
Quelles lois et ordonnances déterminent la manière dont les frais de chauffage et d’eau chaude sont relevés, répartis et décomptés ? Vous trouverez ici toutes les réglementations importantes en un coup d’œil – avec les articles déterminants et le lien vers le texte officiel de la loi.
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Mesurer
Des compteurs étalonnés et des répartiteurs de frais de chauffage fournissent les valeurs sur lesquelles tout repose.
MessEG / MessEVLoi sur la métrologie et l’étalonnage et ordonnance sur la métrologie et l’étalonnage (Mess- und Eichgesetz und Mess- und Eichverordnung)Les compteurs de chaleur ainsi que les compteurs d’eau froide et d’eau chaude sont soumis à l’obligation d’étalonnage ; une fois le délai d’étalonnage expiré, ils ne peuvent plus être utilisés pour le décompte. Les répartiteurs de frais de chauffage ne relèvent pas du droit de l’étalonnage.
| § 37 MessEG | Délai d’étalonnage et obligation d’étalonnage |
|---|---|
| Anlage 7 MessEV | Délais d’étalonnage : compteurs d’eau froide 6 ans, compteurs d’eau chaude et de chaleur 5 ans |
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Relever et informer
Obligation de relever la consommation, télérelève et information mensuelle sur la consommation.
HeizkostenVOrdonnance sur le décompte des frais de chauffage et d’eau chaude en fonction de la consommation – Ordonnance sur les frais de chauffage (Heizkostenverordnung)La réglementation centrale : elle oblige les propriétaires d’immeubles à relever la consommation et à répartir les frais de chauffage et d’eau chaude principalement en fonction de la consommation. Elle s’applique aux logements loués comme aux copropriétés (WEG).
| § 1 | Champ d’application ; la copropriété (WEG) est assimilée au propriétaire bailleur |
|---|---|
| §§ 4, 5 | Obligation de relever la consommation ; appareils télérelevables et interopérables, équipement à réaliser d’ici le 31/12/2026 |
| § 6 | Obligation de répartir les frais en fonction de la consommation, modification de la clé de répartition |
| § 6a | Information mensuelle sur la consommation (UVI) et informations dans le décompte (IDA) |
| § 7 | Répartition des frais de chauffage (50–70 % selon la consommation), chaleur des canalisations, frais récupérables |
| §§ 8, 9 | Répartition des frais d’eau chaude ; installations combinées |
| § 9a | Estimation en cas de panne d’un appareil |
| § 9b | Répartition des frais lors d’un changement d’occupant |
| § 11 | Exceptions au relevé de la consommation |
| § 12 | Droit de réduction des occupants (15 % ou 3 %) |
EEDDirective européenne relative à l’efficacité énergétique (EU-Energieeffizienzrichtlinie ; directive 2012/27/UE, modifiée par (UE) 2018/2002 ; refonte (UE) 2023/1791)Base européenne de la télérelève, de l’information mensuelle sur la consommation et de décomptes compréhensibles. Ces exigences ont été transposées en droit allemand par la réforme de l’Ordonnance sur les frais de chauffage au 1er décembre 2021.
| Art. 9a–11a (2018/2002) | Relevé de la consommation, informations sur le décompte et la consommation |
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Coûts et énergie
Quels coûts apparaissent et comment l’approvisionnement en énergie et le bâtiment les influencent.
CO2KostAufGLoi sur la répartition des coûts du dioxyde de carbone (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz)Répartit les coûts du CO₂ pour le chauffage et l’eau chaude entre bailleur et locataire selon un modèle par paliers. Le fournisseur de combustible fournit les données nécessaires ; la répartition se fait avec le décompte des frais de chauffage.
| § 3 | Obligations d’information des fournisseurs de combustible |
|---|---|
| §§ 5–7 | Modèle par paliers et répartition pour les bâtiments résidentiels |
| § 8 | Bâtiments non résidentiels (partage à parts égales) |
GModGLoi sur les économies d’énergie et la modernisation de l’approvisionnement en chaleur des bâtiments – loi sur la modernisation des bâtiments (Gebäudemodernisierungsgesetz)Depuis la modification du 23 juillet 2026, elle succède à la loi sur l’énergie des bâtiments (Gebäudeenergiegesetz, GEG). Elle contient des exigences relatives aux bâtiments et aux installations de chauffage, des obligations de mise à niveau et les règles applicables aux certificats de performance énergétique. L’ancienne obligation de 65 % d’énergies renouvelables pour les nouveaux chauffages a été supprimée.
| § 35 | Mise à niveau : isolation du plancher du dernier étage |
|---|---|
| § 36 | Exigences lors du renouvellement d’éléments extérieurs (annexe 7) |
| § 43 | Nouveaux chauffages au fioul et au gaz : part d’énergies renouvelables croissant par étapes à partir de 2029 |
| § 69 | Isolation des conduites de distribution de chaleur et d’eau chaude |
| §§ 79–88 | Certificat de performance énergétique |
AVBFernwärmeVOrdonnance sur les conditions générales de fourniture de chauffage urbain (Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme)Régit les conditions de fourniture du chauffage urbain, notamment le comptage, la facturation et les clauses de révision des prix.
| § 18 | Comptage |
|---|---|
| § 24 | Facturation et clauses de révision des prix |
WärmeLVOrdonnance sur le passage à la fourniture commerciale de chaleur pour les logements locatifs (Wärmelieferverordnung)Précise les conditions dans lesquelles un bailleur peut passer à la fourniture de chaleur par un prestataire (contracting) et en répercuter les coûts.
| §§ 8–11 | Comparaison des coûts, annonce du changement et décompte |
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Décompter et répercuter
Qui supporte quels frais et quels délais s’appliquent – dans le bail et en copropriété (WEG).
BetrKVOrdonnance sur l’établissement des charges locatives (Betriebskostenverordnung)Définit quels frais courants peuvent être répercutés sur les locataires – notamment le chauffage, l’eau chaude, l’eau et les eaux usées ainsi que les frais de relevé de la consommation.
| § 1 | Définition des charges locatives |
|---|---|
| § 2 Nr. 2, 3 | Approvisionnement en eau et évacuation des eaux usées |
| § 2 Nr. 4–6 | Chauffage, eau chaude et installations combinées |
BGBCode civil allemand – droit du bail (Bürgerliches Gesetzbuch – Mietrecht)Régit la répercussion des charges locatives dans le contrat de bail, les délais de décompte et de contestation ainsi que la modernisation et la fourniture de chaleur par un prestataire.
| § 556 | Convention sur les charges locatives ; décompte dans les 12 mois, contestations dans les 12 mois |
|---|---|
| § 556a | Critère de répartition des charges locatives |
| § 556c | Passage à la fourniture de chaleur par un prestataire (contracting) |
| §§ 555b–559e | Modernisation et augmentation de loyer après modernisation |
WEGLoi sur la copropriété et le droit d’habitation permanent (Wohnungseigentumsgesetz)Base de la répartition des frais, des décisions et du décompte annuel dans la copropriété. L’Ordonnance sur les frais de chauffage prime sur les règles de répartition du WEG.
| § 16 | Jouissance et frais ; modification de la clé de répartition par décision |
|---|---|
| § 19 | Gestion régulière, p. ex. choix du service de comptage |
| §§ 20, 21 | Modifications de construction et leurs coûts |
| § 28 | Budget prévisionnel et décompte annuel |
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Données et contexte
Protection des données et obligations connexes autour du service de comptage et des charges locatives.
DSGVO / BDSGRèglement général sur la protection des données (RGPD) et loi fédérale allemande sur la protection des données (Datenschutz-Grundverordnung und Bundesdatenschutzgesetz)Déterminent comment les données de consommation et des occupants peuvent être collectées, traitées et transmises – par exemple entre le service de comptage, le syndic et le propriétaire.
| Art. 6 DSGVO | Licéité du traitement |
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| Art. 28 DSGVO | Sous-traitance |
TrinkwVOrdonnance sur l’eau potable (Trinkwasserverordnung)Obligation de contrôler régulièrement la présence de légionelles dans les installations centrales d’eau chaude. Les coûts font partie des charges locatives récupérables.
| § 31 | Obligations de contrôle des légionelles |
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BayBOCode de la construction de Bavière (Bayerische Bauordnung)Obligation d’installer des détecteurs de fumée dans les chambres, les chambres d’enfants et les couloirs. L’installation incombe au propriétaire ; le maintien en état de fonctionnement incombe à l’occupant direct, sauf si le propriétaire s’en charge.
| Art. 46 Abs. 4 | Obligation de détecteurs de fumée |
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Des questions sur la mise en œuvre ?
Nous mettons en œuvre les exigences pour votre immeuble en toute sécurité juridique – de l’équipement télérelevable à l’information mensuelle sur la consommation, jusqu’au décompte des frais de chauffage finalisé.
Cette vue d’ensemble sert d’orientation générale et ne remplace pas un conseil juridique au cas par cas. Seul le texte officiel de la loi en vigueur fait foi. État : septembre 2026.