रेडियो मीटर दायित्व 2027: 31 दिसंबर 2026 तक क्या पूरा हो जाना चाहिए

1 दिसंबर 2021 को लागू हुए हीटिंग लागत अध्यादेश के संशोधन ने जर्मनी में खपत मापने का तरीका बदल दिया है। अधिकांश भवनों में इसका असर अब जाकर दिख रहा है: वर्ष 2026/2027 के बदलने पर मौजूदा उपकरणों के लिए संक्रमण अवधि समाप्त हो जाती है। जिसने तब तक कदम नहीं उठाया, वह जनवरी 2027 से अपनी खपत ऐसे उपकरणों से मापेगा, जो अब अध्यादेश के अनुरूप नहीं हैं।

यह लेख समय-सीमाओं को स्पष्ट करता है, समय-सीमा चूकने के वास्तविक परिणाम बताता है और दिखाता है कि किसी अपार्टमेंट मालिक संघ को अब कौन-से निर्णय लेने हैं।

1 जनवरी 2027 से हीटिंग लागत अध्यादेश क्या माँगता है

मूल बात हीटिंग लागत अध्यादेश के § 5 में है। खपत मापने के उपकरण दूर से पढ़े जा सकने वाले होने चाहिए। दूर से पढ़े जा सकने का अर्थ है कि मान किसी फ़्लैट में प्रवेश किए बिना पढ़े जा सकते हैं — पारंपरिक रीडिंग के लिए आने की ज़रूरत नहीं रहती।

अध्यादेश तीन निर्धारित तिथियों पर आधारित है, जिन्हें अक्सर आपस में मिला दिया जाता है:

अंतिम निर्धारित तिथि से ही अक्सर चर्चित “रेडियो मीटर दायित्व 2027” निकलता है: 1 जनवरी 2027 से कोई संक्रमण अवधि नहीं बचती। इसके दायरे में हीट कॉस्ट एलोकेटर, हीट मीटर और गर्म पानी के मीटर आते हैं। ठंडे पानी के मीटर हीटिंग लागत अध्यादेश के अंतर्गत नहीं आते; उन पर माप और अंशांकन कानून (Mess- und Eichrecht) और, जहाँ लगे हों, मीटरिंग पॉइंट संचालन अधिनियम (Messstellenbetriebsgesetz) लागू होते हैं।

इंटरऑपरेबिलिटी ही असली कुंजी है

केवल दूर से पढ़े जा सकने से ज़्यादा कुछ पता नहीं चलता। निर्णायक यह है कि उपकरण अपना डेटा ऐसे प्रारूप में दें, जिसे केवल उनका अपना निर्माता ही न पढ़ सके। इंटरऑपरेबिलिटी और स्मार्ट मीटर गेटवे से जुड़ सकने की आवश्यकता का ठीक यही अर्थ है।

व्यवहार में यही वह बिंदु है, जहाँ संघ वर्षों से अटके हुए हैं: रेडियो उपकरण लगा दिए गए, लेकिन डेटा केवल उन्हें लगाने वाली मीटरिंग सेवा के पास है। तब प्रदाता बदलना तकनीक के कारण नहीं, बल्कि डेटा सौंपने से इनकार के कारण विफल होता है। अध्यादेश इस बात को स्पष्ट रूप से संबोधित करता है — वह खुली प्रणालियाँ चाहता है, केवल रेडियो नहीं।

इसलिए जो रेट्रोफ़िट का काम सौंपता है, उसे इंटरऑपरेबिलिटी की लिखित गारंटी लेनी चाहिए, जिसमें यह वचन भी शामिल हो कि अनुबंध समाप्त होने पर खपत डेटा एक खुले प्रारूप में सौंपा जाएगा।

दायित्व किसका है

यह दायित्व भवन मालिक पर है। अपार्टमेंट मालिक संघों के लिए इसका अर्थ है: फ़्लैट मालिकों का संघ दायित्व वहन करता है और आवश्यक प्रस्ताव पारित करता है। संपत्ति प्रबंधक तैयारी करता है, प्रस्ताव मँगाता है और क्रियान्वयन करता है; लेकिन वह अकेले निर्णय नहीं लेता।

किसी WEG में अलग-अलग फ़्लैट किराये पर देने वाले मालिक अप्रत्यक्ष रूप से प्रभावित होते हैं: वे अपने किरायेदारों से उन मानों के आधार पर हिसाब करते हैं, जिन्हें संघ दर्ज करवाता है।

चालू लागत किरायेदारों पर डाली जा सकने वाली है। § 7 Abs. 2 HeizkostenV और संचालन लागत अध्यादेश (Betriebskostenverordnung, BetrKV) का § 2 खपत मापने, रीडिंग और बिलिंग की लागत को, उपकरणों के किराये सहित, स्पष्ट रूप से गिनाते हैं। इसके विपरीत, उपकरणों की ख़रीद संचालन लागत की मद नहीं है — उसका वित्तपोषण रखरखाव आरक्षित निधि से या विशेष अंशदान के माध्यम से करना होगा।

यदि समय-सीमा बीत जाए तो क्या होता है

इस विषय पर बाज़ार में बहुत दबाव बनाया जा रहा है, जो तथ्यों पर खरा नहीं उतरता। स्थिति को समझने के लिए चार बिंदु:

हीटिंग लागत अध्यादेश में जुर्माने का प्रावधान नहीं है। जिसने 1 जनवरी 2027 तक रेट्रोफ़िट नहीं किया है, उसे न कोई आदेश मिलेगा और न कोई समय-सीमा दी जाएगी।

15 प्रतिशत यहाँ लागू नहीं होता। § 12 Abs. 1 HeizkostenV के तहत 15 प्रतिशत का जाना-माना कटौती का अधिकार उस बिलिंग से संबंधित है, जो खपत पर आधारित नहीं होती। दूर से न पढ़े जा सकने वाले उपकरणों से भी खपत के आधार पर बिलिंग संभव है — इसलिए यह अधिक कटौती का अधिकार केवल दूर से पढ़े जा सकने की कमी से उत्पन्न नहीं होता।

असर तीन प्रतिशत की कटौती का होता है। यदि § 5 Abs. 2 या 3 HeizkostenV के विपरीत दूर से पढ़े जा सकने वाले उपकरण नहीं हैं, तो उपयोगकर्ता हीटिंग लागत में अपने हिस्से में तीन प्रतिशत की कटौती कर सकते हैं (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV)। यही कटौती तब भी हो सकती है, जब उपकरण बदलने के बाद § 6a HeizkostenV के अनुसार मासिक खपत सूचना नहीं दी जाती। कई वर्षों और सभी इकाइयों को मिलाकर यह राशि काफ़ी हो जाती है।

व्यवहार में सबसे महत्वपूर्ण चौथा बिंदु है: जो संपत्ति प्रबंधक संघ को समय पर और प्रमाणित करने योग्य तरीके से समय-सीमा के बारे में नहीं बताता, वह स्वयं उत्तरदायी होने का जोखिम उठाता है। यह सूचना मालिकों की बैठक के निमंत्रण और कार्यवृत्त में होनी चाहिए — चाहे संघ बाद में कुछ भी निर्णय ले।

क्या कोई छूट है

अध्यादेश छूट की अनुमति देता है, लेकिन केवल उस व्यक्तिगत मामले में, जहाँ रेट्रोफ़िट तकनीकी रूप से संभव नहीं है या आर्थिक रूप से अनुचित है। इस छूट की व्याख्या सख़्ती से की जाती है। यह वहाँ लागू होती है, जहाँ उदाहरण के लिए निर्माण संबंधी कारणों से रेडियो कनेक्शन स्थापित नहीं किया जा सकता, लेकिन वहाँ नहीं, जहाँ संघ बस निवेश से बचना चाहता है।

जो इस पर निर्भर करता है, उसे विशिष्ट भवन के लिए कारणों का दस्तावेज़ीकरण करना चाहिए। “रेट्रोफ़िट न करने” का प्रस्ताव छूट का वैध आधार नहीं है।

जाल: रेट्रोफ़िट से बंधन लंबा हो जाता है

समय-सीमा का आर्थिक रूप से सबसे दूरगामी पहलू शायद ही कभी खुलकर बताया जाता है। यदि रेट्रोफ़िट का काम मौजूदा मीटरिंग सेवा को दिया जाता है, तो नए उपकरणों के लिए आमतौर पर एक अलग उपकरण किराया अनुबंध शुरू होता है — दस वर्ष की अवधि आम है। इस प्रकार संघ 2026 का एक दायित्व पूरा करता है और साथ ही 2030 के दशक के मध्य तक बँध जाता है।

स्थिति और कठिन इसलिए हो जाती है कि कई प्रदाताओं के यहाँ उपकरण अनुबंध और बिलिंग अनुबंध जुड़े होते हैं। जो उपकरण किराये पर लेता है, वह बिलिंग भी उसी कंपनी से लेता है — और व्यवहार में बिलिंग की कीमत पर मोलभाव नहीं कर सकता।

इसलिए प्रदाता का प्रश्न रेट्रोफ़िट से पहले तय होना चाहिए, बाद में नहीं। जो संघ समय-सीमा से ठीक पहले मौजूदा प्रदाता से रेट्रोफ़िट करवाता है और बाद में पाता है कि वह मीटरिंग सेवा बदलना चाहता है, उसने एक दशक के लिए अपने विकल्प छोड़ दिए हैं।

अपार्टमेंट मालिक संघों को अब क्या करना चाहिए

समय-सारणी जितनी दिखती है, उससे अधिक तंग है। बैठक के प्रस्ताव, नोटिस अवधियों और उपकरण लगाने की तारीख़ों के बीच जल्दी ही बारह महीने बीत जाते हैं।

1. स्थिति का आकलन करें। कौन-से उपकरण लगे हैं, क्या वे दूर से पढ़े जा सकने वाले हैं, क्या वे इंटरऑपरेबल हैं? मीटरिंग सेवा को इसकी जानकारी देनी होगी।
2. अनुबंध जाँचें। अवधि, नोटिस अवधि और यह प्रश्न कि क्या उपकरण अनुबंध और बिलिंग अनुबंध जुड़े हुए हैं। अवधि के अंत तक बारह महीने की नोटिस अवधि आम है।
3. प्रस्ताव मँगाएँ। कम से कम दो प्रस्ताव उचित हैं, जिनमें उपकरण, रीडिंग, बिलिंग और खपत सूचना अलग-अलग दिखाए गए हों। केवल अलग-अलग मदें ही तुलना योग्य होती हैं।
4. प्रस्ताव पारित करें। प्रस्ताव में प्रति इकाई एक अधिकतम राशि बताई जानी चाहिए और संपत्ति प्रबंधक को इस सीमा के भीतर अनुबंध करने का अधिकार दिया जाना चाहिए। अधिकतम मानों के बिना एक सामान्य अग्रिम प्रस्ताव अस्पष्ट है और इसलिए उसे चुनौती दी जा सकती है।

जिसने अभी तक उपकरण नहीं बदले हैं, उसे अगली नियमित बैठक तक इंतज़ार नहीं करना चाहिए: संपत्ति प्रबंधक एक असाधारण बैठक बुला सकता है या परिपत्र प्रस्ताव (Umlaufbeschluss) शुरू कर सकता है, जिसे सभी मालिकों को टेक्स्ट रूप में स्वीकार करना होगा (§ 23 Abs. 3 WEG)। यदि समय-सीमा चूक जाती है, तो रेट्रोफ़िट अनिवार्य बना रहता है — और उपयोगकर्ता अपने लागत हिस्से में 3 प्रतिशत की कटौती कर सकते हैं (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV)।