2027年の無線式メーター義務：2026年12月31日までに済ませておくべきこと

2021年12月1日に施行された暖房費令の改正により、ドイツにおける使用量の計測方法は大きく変わりました。 ほとんどの建物でその影響が目に見えるようになるのは、これからです。2026年から2027年への年の変わり目に、 既存の機器に対する経過期間が終了します。それまでに対応していなければ、2027年1月からは、もはや令に適合しない機器で 使用量を計測することになります。

この記事では、期限を整理し、期限を過ぎた場合に実際に生じる結果を示し、区分所有者団体が今どのような決定をすべきかをご紹介します。

2027年1月1日から暖房費令が求めること

その中心は暖房費令の§ 5にあります。使用量計測設備は遠隔検針対応でなければなりません。 遠隔検針対応とは、個々の住戸に立ち入らなくても数値を読み取れることを意味します。従来の検針の立ち会いは不要になります。

令では3つの基準日が定められていますが、これらはよく混同されます。

最後の基準日から、よく話題になる「2027年の無線式メーター義務」が生じます。2027年1月1日以降、経過期間はもうありません。 対象は暖房費配分計、熱量計、温水メーターです。冷水メーターは暖房費令の対象外で、計量・検定法（Mess- und Eichrecht）と、 設置されている場合は計測点運営法（Messstellenbetriebsgesetz）が適用されます。

本当の決め手は相互運用性

遠隔検針に対応しているというだけでは、あまり意味がありません。重要なのは、機器が自社メーカー以外でも読み取れる形式で データを出力することです。相互運用性とスマートメーターゲートウェイへの接続性の要件が意味するのは、まさにこの点です。

実務上、多くの団体が何年も身動きが取れなくなっているのはこの点です。無線式の機器は設置されたものの、データは設置した 計量サービスだけが持っています。そうなると、事業者の切り替えは技術のせいではなく、データの引き渡しを拒まれることによって 失敗します。令はこの問題に明確に対応しており、単なる無線ではなく、オープンなシステムを求めています。

そのため、改修を依頼する際には、相互運用性を書面で保証してもらうべきです。契約終了時に使用量データをオープンな形式で 引き渡すという約束も含めてください。

義務を負うのは誰か

義務の名宛人は建物所有者です。区分所有者団体の場合、 区分所有者の団体が義務を負い、必要な決議を行います。管理会社は準備をし、見積りを取り寄せ、実施しますが、 単独で決定するわけではありません。

WEG内の個々の住戸を賃貸している所有者は、間接的に影響を受けます。団体が計測させた数値に基づいて、 賃借人との精算を行うからです。

継続的な費用は入居者に転嫁可能です。§ 7 Abs. 2 HeizkostenVと運営費令（Betriebskostenverordnung、BetrKV）§ 2は、 設備のレンタルを含め、使用量の計測、検針、精算の費用を明示しています。一方、機器の購入は運営費の項目ではなく、 修繕積立金または臨時徴収金でまかなう必要があります。

期限を過ぎるとどうなるか

この点について市場では多くの圧力がかけられていますが、事実に照らすと根拠はありません。整理のための4つのポイントです。

暖房費令には過料の定めはありません。 2027年1月1日の時点でまだ改修していなくても、処分通知が届いたり、期限を設定されたりすることはありません。

15パーセントはここでは適用されません。よく知られている§ 12 Abs. 1 HeizkostenVに基づく15パーセントの減額権は、使用量に基づかない精算に関するものです。遠隔検針に対応していない機器でも、 引き続き使用量に基づく精算は可能です。したがって、遠隔検針に対応していないというだけで、この高い減額権が生じるわけではありません。

効力を持つのは3パーセントの減額です。§ 5 Abs. 2または3 HeizkostenVに反して 遠隔検針対応の設備がない場合、利用者は暖房費の自己負担分を3パーセント減額することができます（§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV）。改修後に§ 6a HeizkostenVに基づく月次使用量のお知らせが届かない場合も、同じ減額が生じます。 数年分、すべての住戸分を合計すると、大きな金額になります。

実務上最も重要なのは4つ目のポイントです。団体に対して期限を適時に、かつ証明できる形で知らせなかった管理会社は、 自ら責任を負うおそれがあります。この案内は区分所有者集会の招集通知と議事録に記載すべきです。団体がその後どう決定するかにかかわらずです。

例外はあるか

令は例外を認めていますが、改修が技術的に不可能であるか、経済的に期待できない個別のケースに限られます。 この例外は厳格に解釈されます。たとえば建物の構造上、無線接続を確立できない場合には認められますが、 団体が単に投資を避けたいという場合には認められません。

例外を主張する場合は、具体的な建物についての理由を記録しておくべきです。「改修を見送る」という決議は、有効な例外要件にはなりません。

落とし穴：改修によって契約の拘束が延びる

期限に関して経済的に最も大きな影響を持つ点は、あまり率直に語られません。従来の計量サービスに改修を依頼すると、 新しい機器については通常、独立した機器レンタル契約が始まります。一般的な契約期間は10年です。つまり団体は、 2026年の義務を果たすと同時に、2030年代半ばまで契約に縛られることになります。

さらに、多くの事業者では機器契約と精算契約がセットになっています。機器をレンタルすると精算も同じ会社から受けることになり、 事実上、精算の価格を交渉できなくなります。

だからこそ、事業者の選択は改修の後ではなく、改修の前に検討すべきなのです。 期限の直前に従来の事業者で改修し、その後で計量サービスを切り替えたいと気付いた団体は、10年にわたって選択の余地を失ってしまいます。

区分所有者団体が今すべきこと

スケジュールは見た目以上に厳しいものです。集会での決議、解約予告期間、取り付けの日程を考えると、あっという間に12か月が過ぎます。

1. 現状を把握する。どの機器が設置されていて、遠隔検針対応か、相互運用可能か。 計量サービスはこれについて情報を提供しなければなりません。
2. 契約を確認する。契約期間、解約予告期間、そして機器契約と精算契約がセットになっているかどうか。 契約期間満了の12か月前までという解約予告期間は珍しくありません。
3. 見積りを取り寄せる。機器、検針、精算、使用量のお知らせに分けて記載された見積りを、 少なくとも2社から取るのが適切です。比較できるのは、項目が分けられている場合だけです。
4. 決議する。決議では住戸当たりの上限額を定め、その上限の範囲内で契約を締結する権限を 管理会社に委ねるべきです。上限額のない包括的な決議は内容が不明確であり、そのため取り消しを求められるおそれがあります。

まだ切り替えていない場合は、次の通常集会まで待つべきではありません。管理会社は臨時集会を招集するか、書面決議を提案することができます。 書面決議には、すべての区分所有者がテキスト形式で同意しなければなりません（§ 23 Abs. 3 WEG）。期限を過ぎても改修の義務は残り、 利用者は費用の自己負担分を3パーセント減額することができます（§ 12 Abs. 1 HeizkostenV）。