2027 telsiz sayaç zorunluluğu: 31 Aralık 2026’ya kadar neler yapılmalı?

1 Aralık 2021’de yürürlüğe giren Isınma Giderleri Yönetmeliği değişikliği, Almanya’da tüketim ölçümünü yeniden düzenledi. Bu, çoğu bina için ancak şimdi görünür hâle geliyor: 2026/2027 yıl dönümünde mevcut cihazlar için geçiş süresi doluyor. O zamana kadar harekete geçmeyen, Ocak 2027’den itibaren tüketimlerini artık yönetmeliğe uygun olmayan cihazlarla ölçecektir.

Bu yazı süreleri açıklıyor, sürenin kaçırılmasının gerçek sonuçlarını ortaya koyuyor ve bir kat malikleri topluluğunun şimdi hangi kararları alması gerektiğini gösteriyor.

Isınma Giderleri Yönetmeliği 1 Ocak 2027’den itibaren ne istiyor?

Özü, Isınma Giderleri Yönetmeliği’nin § 5’inde yer alır. Tüketim ölçümü donanımları uzaktan okunabilir olmalıdır. Uzaktan okunabilir, değerlerin tek tek dairelere girilmeden okunabileceği anlamına gelir — klasik okuma randevusu ortadan kalkar.

Yönetmelik, sıklıkla birbirine karıştırılan üç kilit tarihle çalışır:

Son kilit tarihten, sıkça sözü edilen “2027 telsiz sayaç zorunluluğu” doğar: 1 Ocak 2027’den itibaren artık geçiş süresi yoktur. Kapsamdakiler ısı pay ölçerler, ısı sayaçları ve sıcak su sayaçlarıdır. Soğuk su sayaçları Isınma Giderleri Yönetmeliği kapsamına girmez; bunlar için ölçüm ve kalibrasyon mevzuatı (Mess- und Eichrecht) ve takılı olduğu ölçüde Ölçüm Noktası İşletimi Yasası (Messstellenbetriebsgesetz) geçerlidir.

Asıl belirleyici olan birlikte çalışabilirlik

Uzaktan okunabilirlik tek başına pek bir şey ifade etmez. Belirleyici olan, cihazların verilerini yalnızca kendi üreticisinin okuyabildiği bir formatta değil, başkalarının da okuyabileceği bir formatta vermesidir. Birlikte çalışabilirlik ve akıllı sayaç ağ geçidine bağlanabilirlik şartı tam olarak bunu ifade eder.

Uygulamada toplulukların yıllardır takılıp kaldığı nokta budur: Telsiz cihazlar takılmış, ancak veriler yalnızca cihazları takan ölçüm hizmetinde bulunuyor. Bu durumda hizmet sağlayıcı değişikliği teknik nedenle değil, verilerin teslim edilmesinin reddedilmesi nedeniyle başarısız olur. Yönetmelik bunu açıkça ele alır — yalnızca telsiz değil, açık sistemler ister.

Bu nedenle dönüştürme yaptıran, birlikte çalışabilirliği — sözleşme bitiminde tüketim verilerinin açık bir formatta teslim edileceği taahhüdü dahil — yazılı olarak güvence altına aldırmalıdır.

Kim yükümlü?

Yükümlülüğün muhatabı bina malikidir. Kat malikleri toplulukları için bu şu anlama gelir: Yükümlülüğü kat malikleri topluluğu taşır ve gerekli kararı alır. Yönetim hazırlık yapar, teklif toplar ve uygular; ancak tek başına karar vermez.

Bir WEG’deki tek tek dairelerin ev sahipleri dolaylı olarak etkilenir: Kiracılarına karşı hesabı, topluluğun ölçtürdüğü değerlere dayanarak yaparlar.

Süregelen maliyetler kiracıya yansıtılabilir. § 7 Abs. 2 HeizkostenV ve İşletme Giderleri Yönetmeliği’nin (Betriebskostenverordnung, BetrKV) § 2’si, donanım kirası dahil olmak üzere tüketim ölçümü, okuma ve hesaplama maliyetlerini açıkça sayar. Cihazların satın alınması ise bir işletme gideri kalemi değildir — bakım-onarım yedek akçesinden veya özel bir ödemeyle (Sonderumlage) finanse edilmelidir.

Süre geçerse ne olur?

Piyasada burada, nesnel olarak haklı olmayan çok fazla baskı oluşturuluyor. Durumu değerlendirmek için dört nokta:

Isınma Giderleri Yönetmeliği para cezası öngörmez. 1 Ocak 2027’de henüz dönüştürme yapmamış olana herhangi bir karar tebliğ edilmez ve süre verilmez.

Yüzde 15 burada geçerli değildir. § 12 Abs. 1 HeizkostenV’ye göre bilinen yüzde 15’lik indirim hakkı, tüketime dayanmayan hesaplama ile ilgilidir. Uzaktan okunamayan cihazlarla tüketime dayalı hesaplama yapılmaya devam edilebilir — dolayısıyla bu daha yüksek indirim hakkı yalnızca uzaktan okunabilirliğin eksikliğinden doğmaz.

Etkili olan yüzde üçlük indirimdir. § 5 Abs. 2 veya 3 HeizkostenV’ye aykırı olarak uzaktan okunabilir donanım yoksa kullanıcılar ısınma giderlerindeki paylarını yüzde üç oranında indirebilir (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Aynı indirim, dönüştürmeden sonra § 6a HeizkostenV’ye göre aylık tüketim bilgisi gönderilmezse de söz konusu olur. Yıllar boyunca ve tüm birimler üzerinden hesaplandığında bu tutar birikir.

Uygulamada en önemlisi dördüncü noktadır: Topluluğu süre konusunda zamanında ve kanıtlanabilir şekilde uyarmayan bir yönetim, kendi sorumluluğunu riske atar. Bu uyarı, kat malikleri toplantısının davetiyesinde ve tutanakta yer almalıdır — topluluğun ardından nasıl karar verdiğinden bağımsız olarak.

İstisnalar var mı?

Yönetmelik istisnalara izin verir, ancak yalnızca dönüştürmenin teknik olarak mümkün olmadığı veya ekonomik açıdan makul olmadığı münferit durumlar için. Bu istisna dar yorumlanmalıdır. Örneğin telsiz bağlantısının yapısal olarak kurulamadığı yerlerde geçerlidir, ancak topluluğun sadece yatırımdan kaçınmak istediği yerlerde geçerli değildir.

Buna dayanan, somut bina için gerekçeleri belgelemelidir. “Dönüştürmeden vazgeçme” yönündeki bir karar, geçerli bir istisna gerekçesi değildir.

Tuzak: Dönüştürme bağlılığı uzatır

Sürenin ekonomik açıdan en çok sonuç doğuran yönü nadiren açıkça dile getirilir. Dönüştürme mevcut ölçüm hizmetine yaptırılırsa, yeni cihazlar için kural olarak ayrı bir cihaz kiralama sözleşmesi başlar — on yıllık süreler yaygındır. Topluluk böylece 2026’dan kaynaklanan bir yükümlülüğü yerine getirirken kendini 2030’ların ortasına kadar bağlamış olur.

Durumu daha da zorlaştıran, birçok hizmet sağlayıcıda cihaz ve hesaplama sözleşmesinin birbirine bağlı olmasıdır. Cihazları kiralayan, hesaplamayı da aynı firmadan alır — ve hesaplama fiyatını fiilen artık pazarlık edemez.

Bu yüzden hizmet sağlayıcı sorusu dönüştürmeden önce ele alınmalıdır, sonra değil. Sürenin bitimine kısa süre kala mevcut hizmet sağlayıcıya dönüştürme yaptıran ve ardından ölçüm hizmetini değiştirmek istediğini fark eden bir topluluk, hareket alanını on yıllığına kaybetmiş olur.

Kat malikleri toplulukları şimdi ne yapmalı?

Zaman planı göründüğünden daha dardır. Toplantı kararı, fesih bildirim süreleri ve montaj randevuları arasında kolayca on iki ay geçebilir.

1. Durum tespiti yapın. Hangi cihazlar takılı, uzaktan okunabilir mi, birlikte çalışabilir mi? Ölçüm hizmeti bu konuda bilgi vermek zorundadır.
2. Sözleşmeleri kontrol edin. Süre, fesih bildirim süresi ve cihaz ile hesaplama sözleşmesinin birbirine bağlı olup olmadığı. Sözleşme süresinin sonuna yönelik on iki aylık fesih bildirim süreleri yaygındır.
3. Teklif alın. Cihazlar, okuma, hesaplama ve tüketim bilgisi olarak ayrı ayrı gösterilen en az iki teklif almak mantıklıdır. Yalnızca ayrı gösterilen kalemler karşılaştırılabilir.
4. Karar alın. Karar, birim başına bir azami tutar belirtmeli ve sözleşmenin bu üst sınır çerçevesinde yapılması yetkisini yönetime vermelidir. Azami değer içermeyen bir ön karar belirsizdir ve bu nedenle itiraz edilebilir.

Henüz dönüştürme yapmamış olan, bir sonraki olağan toplantıyı beklememelidir: Yönetim olağanüstü bir toplantıya çağırabilir veya tüm maliklerin metin biçiminde onaylaması gereken bir yazılı karar (Umlaufbeschluss) süreci başlatabilir (§ 23 Abs. 3 WEG). Süre kaçırılırsa dönüştürme zorunlu olmaya devam eder — ve kullanıcılar maliyet paylarını yüzde 3 oranında indirebilir (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).