Obligation de compteurs radio 2027 : ce qui doit être fait d’ici le 31 décembre 2026

La réforme de l’Ordonnance sur les frais de chauffage, entrée en vigueur le 1er décembre 2021, a modifié le relevé des consommations en Allemagne. Pour la plupart des bâtiments, cela ne devient visible que maintenant : au passage de 2026 à 2027, le délai de transition pour les appareils existants expire. Celui qui n’a pas agi d’ici là relèvera ses consommations à partir de janvier 2027 avec des appareils qui ne sont plus conformes à l’ordonnance.

Cet article situe les délais, expose les conséquences réelles d’un dépassement du délai et montre quelles décisions une copropriété doit prendre dès maintenant.

Ce qu’exige l’Ordonnance sur les frais de chauffage à partir du 1er janvier 2027

L’essentiel figure au § 5 de l’Ordonnance sur les frais de chauffage. Les équipements de relevé de consommation doivent être télérelevables. Télérelevable signifie que les valeurs peuvent être relevées sans accéder au logement — le traditionnel rendez-vous de relevé disparaît.

L’ordonnance prévoit trois dates clés, qui sont régulièrement confondues :

De la dernière date découle la fameuse « obligation de compteurs radio 2027 » : à partir du 1er janvier 2027, il n’y a plus de délai de transition. Sont concernés les répartiteurs de frais de chauffage, les compteurs de chaleur et les compteurs d’eau chaude. Les compteurs d’eau froide ne relèvent pas de l’Ordonnance sur les frais de chauffage ; ils sont soumis au droit de la métrologie et de l’étalonnage (Mess- und Eichrecht) et, lorsqu’elle s’applique, à la loi sur l’exploitation des points de mesure (Messstellenbetriebsgesetz).

L’interopérabilité est le véritable levier

La télérelève à elle seule ne dit pas grand-chose. L’essentiel est que les appareils fournissent leurs données dans un format que leur propre fabricant n’est pas le seul à pouvoir lire. C’est précisément le sens de l’exigence d’interopérabilité et de raccordement possible à une passerelle de compteur intelligent.

En pratique, c’est là que les copropriétés se retrouvent bloquées depuis des années : des appareils radio ont été installés, mais les données restent exclusivement chez le service de comptage qui les a installés. Un changement de prestataire échoue alors non pas à cause de la technique, mais du refus de remettre les données. L’ordonnance traite expressément cette question — elle veut des systèmes ouverts, pas seulement de la radio.

Quiconque commande une mise à niveau devrait donc se faire garantir l’interopérabilité par écrit, y compris l’engagement de remettre les données de consommation dans un format ouvert à la fin du contrat.

Qui est tenu de le faire

L’obligation s’adresse au propriétaire de l’immeuble. Pour les copropriétés, cela signifie : la communauté des copropriétaires porte l’obligation et prend la décision nécessaire. Le syndic prépare, recueille les offres et met en œuvre ; mais il ne décide pas seul.

Les bailleurs de logements individuels dans une WEG sont indirectement concernés : ils établissent le décompte de leurs locataires sur la base des valeurs que la copropriété fait relever.

Les coûts courants sont récupérables. Le § 7 Abs. 2 HeizkostenV et le § 2 de l’Ordonnance sur les charges locatives (Betriebskostenverordnung, BetrKV) citent expressément les coûts du relevé de consommation, de la lecture et du décompte, y compris la location des équipements. L’achat d’appareils, en revanche, ne constitue pas un poste de charges locatives — il doit être financé par le fonds de réserve pour travaux ou par un appel de fonds exceptionnel.

Que se passe-t-il si le délai est dépassé

Le marché exerce ici une forte pression qui n’est pas objectivement fondée. Quatre points pour situer la question :

L’Ordonnance sur les frais de chauffage ne prévoit pas d’amende. Celui qui n’a pas encore effectué la mise à niveau au 1er janvier 2027 ne reçoit ni avis ni mise en demeure assortie d’un délai.

Les 15 pour cent ne s’appliquent pas ici. Le droit de réduction bien connu de 15 pour cent selon le § 12 Abs. 1 HeizkostenV concerne le décompte qui n’est pas fondé sur la consommation. Avec des appareils non télérelevables, il reste possible d’établir un décompte fondé sur la consommation — ce droit de réduction plus élevé ne naît donc pas du seul défaut de télérelève.

C’est la réduction de trois pour cent qui produit ses effets. Si, contrairement au § 5 Abs. 2 ou 3 HeizkostenV, l’équipement télérelevable fait défaut, les occupants peuvent réduire leur quote-part des frais de chauffage de trois pour cent (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). La même réduction menace si, après la mise à niveau, l’information mensuelle sur la consommation prévue au § 6a HeizkostenV n’est pas fournie. Sur plusieurs années et sur l’ensemble des lots, cela finit par peser.

Le quatrième point est le plus important en pratique : un syndic qui n’informe pas la copropriété du délai en temps utile et de manière vérifiable risque d’engager sa propre responsabilité. Cette information doit figurer dans la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires et dans le procès-verbal — quelle que soit la décision prise ensuite par la copropriété.

Existe-t-il des exceptions

L’ordonnance admet des exceptions, mais uniquement dans le cas particulier où une mise à niveau est techniquement impossible ou économiquement déraisonnable. Cette exception s’interprète strictement. Elle vaut par exemple lorsqu’une liaison radio ne peut pas être établie pour des raisons liées au bâtiment, mais pas lorsque la copropriété souhaite simplement éviter l’investissement.

Celui qui s’en prévaut devrait documenter les motifs pour le bâtiment concerné. Une décision « de renoncer à la mise à niveau » ne constitue pas un motif d’exception valable.

Le piège : la mise à niveau prolonge l’engagement

L’aspect du délai qui a les conséquences économiques les plus lourdes est rarement abordé ouvertement. Si la mise à niveau est confiée au service de comptage actuel, un contrat de location distinct commence en règle générale pour les nouveaux appareils — des durées de dix ans sont courantes. La copropriété remplit donc une obligation de 2026 et s’engage ce faisant jusqu’au milieu des années 2030.

À cela s’ajoute que, chez de nombreux prestataires, le contrat d’appareils et le contrat de décompte sont liés. Celui qui loue les appareils obtient le décompte auprès de la même entreprise — et ne peut en pratique plus négocier le prix du décompte.

C’est pourquoi la question du prestataire doit se poser avant la mise à niveau, et non après. Une copropriété qui fait effectuer la mise à niveau par son prestataire actuel peu avant l’échéance, puis constate qu’elle souhaiterait changer de service de comptage, a renoncé à sa marge de manœuvre pour une décennie.

Ce que les copropriétés devraient faire maintenant

Le calendrier est plus serré qu’il n’y paraît. Entre la décision de l’assemblée, les délais de préavis et les rendez-vous de montage, douze mois passent vite.

1. Faire l’état des lieux. Quels appareils sont installés, sont-ils télérelevables, sont-ils interopérables ? Le service de comptage doit fournir ces informations.
2. Vérifier les contrats. Durée, délai de préavis et question de savoir si le contrat d’appareils et le contrat de décompte sont liés. Des préavis de douze mois avant la fin de la durée contractuelle sont répandus.
3. Demander des offres. Il est judicieux d’obtenir au moins deux offres, ventilées séparément entre appareils, relevé, décompte et information sur la consommation. Seuls des postes séparés sont comparables.
4. Décider. La décision devrait indiquer un montant maximal par lot et charger le syndic de conclure le contrat dans la limite de ce plafond. Une décision de principe sans valeurs maximales est imprécise et donc contestable.

Si la mise à niveau n’a pas encore été faite, n’attendez pas la prochaine assemblée ordinaire : le syndic peut convoquer une assemblée extraordinaire ou lancer une décision par voie de circulaire (Umlaufbeschluss), que tous les copropriétaires doivent approuver sous forme textuelle (§ 23 Abs. 3 WEG). Si le délai est manqué, la mise à niveau reste obligatoire — et les occupants peuvent réduire leur part des frais de 3 pour cent (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).