Obveza radijskih mjerila 2027.: što mora biti obavljeno do 31. prosinca 2026.

Izmjena Uredbe o troškovima grijanja koja je stupila na snagu 1. prosinca 2021. promijenila je mjerenje potrošnje u Njemačkoj. Za većinu zgrada to postaje vidljivo tek sada: na prijelazu 2026./2027. istječe prijelazni rok za postojeće uređaje. Tko dotad ništa ne poduzme, od siječnja 2027. bilježit će potrošnju uređajima koji više nisu u skladu s uredbom.

Ovaj članak objašnjava rokove, navodi stvarne posljedice propuštanja roka i pokazuje koje odluke zajednica suvlasnika sada mora donijeti.

Što Uredba o troškovima grijanja zahtijeva od 1. siječnja 2027.

Srž je u § 5 Uredbe o troškovima grijanja. Oprema za mjerenje potrošnje mora imati daljinsko očitanje. Daljinsko očitanje znači da se vrijednosti mogu očitati bez ulaska u pojedini stan — klasični termin očitanja otpada.

Uredba radi s tri ključna datuma koji se redovito miješaju:

Iz posljednjeg ključnog datuma proizlazi često spominjana „obveza radijskih mjerila 2027.“: od 1. siječnja 2027. više nema prijelaznog roka. Obuhvaćeni su razdjelnici troškova grijanja, mjerila toplinske energije i vodomjeri tople vode. Vodomjeri hladne vode ne potpadaju pod Uredbu o troškovima grijanja; za njih vrijede propisi o mjeriteljstvu i ovjeravanju (Mess- und Eichrecht) te, ako je ugrađen, Zakon o upravljanju mjernim mjestima (Messstellenbetriebsgesetz).

Interoperabilnost je prava poluga

Samo daljinsko očitanje malo govori. Presudno je da uređaji svoje podatke daju u formatu koji ne može čitati samo njihov proizvođač. Upravo to znači zahtjev za interoperabilnošću i mogućnošću povezivanja s pristupnikom pametnog brojila.

U praksi je to točka na kojoj zajednice godinama zapinju: ugrađeni su radijski uređaji, ali podaci se nalaze isključivo kod usluge mjerenja koja ih je ugradila. Promjena pružatelja tada ne propada zbog tehnike, nego zbog odbijanja predaje podataka. Uredba to izričito rješava — ona želi otvorene sustave, a ne samo radijski prijenos.

Tko naručuje prilagodbu, trebao bi stoga pisano zatražiti jamstvo interoperabilnosti, uključujući obvezu da se podaci o potrošnji po isteku ugovora predaju u otvorenom formatu.

Tko je obveznik

Obveza je upućena vlasniku zgrade. Za zajednice suvlasnika to znači: zajednica vlasnika stanova snosi obvezu i donosi potrebnu odluku. Upravitelj zgrade priprema, prikuplja ponude i provodi; no ne odlučuje sam.

Najmodavci pojedinih stanova u zajednici suvlasnika posredno su pogođeni: prema svojim najmoprimcima obračunavaju na temelju vrijednosti koje zajednica daje izmjeriti.

Tekući troškovi prenosivi su na najmoprimce. § 7 Abs. 2 HeizkostenV i § 2 Uredbe o režijskim troškovima (Betriebskostenverordnung, BetrKV) izričito navode troškove mjerenja potrošnje, očitanja i obračuna, uključujući najam opreme. Kupnja uređaja, naprotiv, nije stavka režijskih troškova — financira se iz rezerve za održavanje ili izvanrednom uplatom.

Što se događa ako rok istekne

Na tržištu se ovdje stvara velik pritisak koji činjenično nije opravdan. Četiri napomene radi pojašnjenja:

Uredba o troškovima grijanja ne predviđa novčanu kaznu. Tko 1. siječnja 2027. još nije proveo prilagodbu, neće dobiti rješenje ni rok.

Ovdje se ne primjenjuje 15 posto. Poznato pravo na umanjenje od 15 posto prema § 12 Abs. 1 HeizkostenV odnosi se na obračun koji nije temeljen na potrošnji. S uređajima bez daljinskog očitanja i dalje je moguć obračun prema potrošnji — to veće pravo na umanjenje dakle ne nastaje samo zbog nepostojanja daljinskog očitanja.

Djelotvorno je umanjenje za tri posto. Ako suprotno § 5 Abs. 2 ili 3 HeizkostenV nema opreme s daljinskim očitanjem, korisnici smiju svoj udio u troškovima grijanja umanjiti za tri posto (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Isto umanjenje prijeti ako nakon prilagodbe izostane mjesečna informacija o potrošnji prema § 6a HeizkostenV. Zbrojeno kroz godine i za sve jedinice, to postaje znatan iznos.

U praksi je najvažnija četvrta točka: upravitelj zgrade koji zajednicu pravodobno i dokazivo ne upozori na rok riskira vlastitu odgovornost. Upozorenje pripada u poziv na skupštinu suvlasnika i u zapisnik — neovisno o tome kako zajednica potom odluči.

Postoje li iznimke

Uredba dopušta iznimke, ali samo u pojedinačnom slučaju u kojem prilagodba tehnički nije moguća ili ekonomski nije razumno prihvatljiva. Tu iznimku treba tumačiti usko. Ona vrijedi primjerice ondje gdje se radijska veza zbog građevinskih razloga ne može uspostaviti, ali ne i ondje gdje zajednica jednostavno želi izbjeći ulaganje.

Tko se na nju poziva, trebao bi dokumentirati razloge za konkretnu zgradu. Odluka da se „odustane od prilagodbe“ nije valjan temelj za iznimku.

Zamka: prilagodba produljuje vezanost

Ekonomski najdalekosežniji aspekt roka rijetko se otvoreno spominje. Ako se prilagodba naruči kod dosadašnje usluge mjerenja, za nove uređaje u pravilu počinje zaseban ugovor o najmu uređaja — uobičajeno je trajanje od deset godina. Zajednica tako ispunjava obvezu iz 2026. i pritom se veže do sredine 2030-ih.

Tome pridonosi i to što su kod mnogih pružatelja ugovor o uređajima i ugovor o obračunu povezani. Tko uređaje unajmljuje, obračun dobiva od iste tvrtke — i o cijeni obračuna praktički više ne može pregovarati.

Zato pitanje pružatelja treba riješiti prije prilagodbe, a ne nakon nje. Zajednica koja neposredno pred istek roka prilagodbu provede kod dosadašnjeg pružatelja i nakon toga utvrdi da želi promijeniti uslugu mjerenja, odrekla se svoje slobode djelovanja na cijelo desetljeće.

Što bi zajednice suvlasnika sada trebale učiniti

Vremenski plan tješnji je nego što se čini. Između odluke skupštine, otkaznih rokova i termina montaže lako prođe dvanaest mjeseci.

1. Snimiti stanje. Koji su uređaji ugrađeni, imaju li daljinsko očitanje, jesu li interoperabilni? Usluga mjerenja mora o tome dati informacije.
2. Provjeriti ugovore. Trajanje, otkazni rok i pitanje jesu li ugovor o uređajima i ugovor o obračunu povezani. Otkazni rokovi od dvanaest mjeseci do isteka ugovora česti su.
3. Prikupiti ponude. Preporučuju se barem dvije ponude, s odvojeno iskazanim uređajima, očitanjem, obračunom i informacijom o potrošnji. Usporedive su samo odvojene stavke.
4. Donijeti odluku. Odluka bi trebala navesti najviši iznos po jedinici i ovlastiti upravitelja zgrade za sklapanje ugovora u okviru tog ograničenja. Načelna odluka unaprijed bez najviših iznosa nije dovoljno određena i stoga se može pobijati.

Ako Vaša zgrada još nije prilagođena, nemojte čekati sljedeću redovnu skupštinu: upravitelj zgrade može sazvati izvanrednu skupštinu ili pokrenuti pisanu odluku izvan skupštine (Umlaufbeschluss), koju svi vlasnici moraju odobriti u tekstualnom obliku (§ 23 Abs. 3 WEG – Zakon o vlasništvu stanova, Wohnungseigentumsgesetz). Ako se rok propusti, prilagodba i dalje ostaje obvezna — a korisnici mogu svoj udio u troškovima umanjiti za 3 posto (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).