Υποχρέωση ασύρματων μετρητών 2027: τι πρέπει να έχει γίνει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026

Η αναθεώρηση του Κανονισμού για τις δαπάνες θέρμανσης, που τέθηκε σε ισχύ την 1η Δεκεμβρίου 2021, άλλαξε την καταγραφή της κατανάλωσης στη Γερμανία. Για τα περισσότερα κτίρια αυτό γίνεται ορατό μόλις τώρα: με την αλλαγή του έτους 2026/2027 λήγει η μεταβατική περίοδος για τις υφιστάμενες συσκευές. Όποιος δεν έχει ενεργήσει έως τότε, θα καταγράφει από τον Ιανουάριο του 2027 τις καταναλώσεις του με συσκευές που δεν συμμορφώνονται πλέον με τον Κανονισμό.

Το άρθρο αυτό εξηγεί τις προθεσμίες, αναφέρει τις πραγματικές συνέπειες μιας χαμένης προθεσμίας και δείχνει ποιες αποφάσεις πρέπει να πάρει τώρα μια ένωση ιδιοκτητών οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Τι απαιτεί ο Κανονισμός για τις δαπάνες θέρμανσης από την 1η Ιανουαρίου 2027

Ο πυρήνας βρίσκεται στην § 5 του Κανονισμού για τις δαπάνες θέρμανσης. Ο εξοπλισμός καταγραφής κατανάλωσης πρέπει να διαθέτει τηλεμέτρηση. Τηλεμέτρηση σημαίνει ότι οι τιμές μπορούν να διαβαστούν χωρίς πρόσβαση στο κάθε διαμέρισμα — το κλασικό ραντεβού ανάγνωσης καταργείται.

Ο Κανονισμός λειτουργεί με τρεις ημερομηνίες-ορόσημα, που συχνά συγχέονται:

Από την τελευταία ημερομηνία προκύπτει η πολυσυζητημένη «υποχρέωση ασύρματων μετρητών 2027»: από την 1η Ιανουαρίου 2027 δεν υπάρχει πλέον μεταβατική περίοδος. Αφορά κατανεμητές δαπανών θέρμανσης, θερμιδομετρητές και μετρητές ζεστού νερού. Οι μετρητές κρύου νερού δεν εμπίπτουν στον Κανονισμό για τις δαπάνες θέρμανσης· γι’ αυτούς ισχύουν το δίκαιο μετρήσεων και διακρίβωσης (Mess- und Eichrecht) και, εφόσον έχουν εγκατασταθεί, ο Νόμος για τη λειτουργία σημείων μέτρησης (Messstellenbetriebsgesetz).

Η διαλειτουργικότητα είναι ο πραγματικός μοχλός

Η τηλεμέτρηση από μόνη της λέει λίγα. Καθοριστικό είναι οι συσκευές να αποδίδουν τα δεδομένα τους σε μορφή που δεν μπορεί να διαβάσει μόνο ο δικός τους κατασκευαστής. Ακριβώς αυτό σημαίνει η απαίτηση για διαλειτουργικότητα και δυνατότητα σύνδεσης σε πύλη έξυπνων μετρητών.

Στην πράξη, αυτό είναι το σημείο όπου οι ενώσεις κολλάνε εδώ και χρόνια: εγκαταστάθηκαν ασύρματες συσκευές, αλλά τα δεδομένα βρίσκονται αποκλειστικά στην υπηρεσία μέτρησης που τις τοποθέτησε. Η αλλαγή παρόχου αποτυγχάνει τότε όχι λόγω της τεχνολογίας, αλλά λόγω της άρνησης παράδοσης των δεδομένων. Ο Κανονισμός το αντιμετωπίζει ρητά — θέλει ανοιχτά συστήματα, όχι απλώς ασύρματη μετάδοση.

Όποιος αναθέτει μια αναβάθμιση θα πρέπει επομένως να ζητήσει γραπτή διαβεβαίωση για τη διαλειτουργικότητα, μαζί με τη δέσμευση ότι τα δεδομένα κατανάλωσης θα παραδοθούν σε ανοιχτή μορφή κατά τη λήξη της σύμβασης.

Ποιος είναι υπόχρεος

Αποδέκτης της υποχρέωσης είναι ο ιδιοκτήτης του κτιρίου. Για τις ενώσεις ιδιοκτητών οριζόντιας ιδιοκτησίας αυτό σημαίνει: την υποχρέωση φέρει η ένωση των ιδιοκτητών, η οποία λαμβάνει και την απαραίτητη απόφαση. Ο διαχειριστής του ακινήτου προετοιμάζει, συλλέγει προσφορές και υλοποιεί· δεν αποφασίζει όμως μόνος του.

Οι εκμισθωτές μεμονωμένων διαμερισμάτων σε μια WEG επηρεάζονται έμμεσα: εκκαθαρίζουν έναντι των ενοικιαστών τους με βάση τις τιμές που καταγράφει η ένωση.

Το τρέχον κόστος είναι μετακυλίσιμο. Η § 7 Abs. 2 HeizkostenV και η § 2 του Κανονισμού για τα λειτουργικά έξοδα (Betriebskostenverordnung, BetrKV) αναφέρουν ρητά το κόστος καταγραφής της κατανάλωσης, ανάγνωσης και εκκαθάρισης, συμπεριλαμβανομένης της μίσθωσης του εξοπλισμού. Η αγορά συσκευών, αντίθετα, δεν αποτελεί κονδύλι λειτουργικών εξόδων — πρέπει να χρηματοδοτηθεί από το αποθεματικό συντήρησης ή με έκτακτη εισφορά.

Τι συμβαίνει αν παρέλθει η προθεσμία

Εδώ ασκείται στην αγορά μεγάλη πίεση που αντικειμενικά δεν δικαιολογείται. Τέσσερα σημεία για να ξεκαθαρίσει η εικόνα:

Ο Κανονισμός για τις δαπάνες θέρμανσης δεν προβλέπει πρόστιμο. Όποιος δεν έχει αναβαθμίσει έως την 1η Ιανουαρίου 2027 δεν λαμβάνει ούτε πράξη ούτε νέα προθεσμία.

Το 15 τοις εκατό δεν εφαρμόζεται εδώ. Το γνωστό δικαίωμα μείωσης κατά 15 τοις εκατό σύμφωνα με την § 12 Abs. 1 HeizkostenV αφορά την εκκαθάριση που δεν βασίζεται στην κατανάλωση. Με συσκευές χωρίς τηλεμέτρηση η εκκαθάριση με βάση την κατανάλωση εξακολουθεί να είναι δυνατή — επομένως αυτό το υψηλότερο δικαίωμα μείωσης δεν προκύπτει μόνο από την έλλειψη τηλεμέτρησης.

Αυτό που ισχύει είναι η μείωση κατά τρία τοις εκατό. Αν, κατά παράβαση της § 5 Abs. 2 ή 3 HeizkostenV, λείπει ο εξοπλισμός με τηλεμέτρηση, οι χρήστες μπορούν να μειώσουν το μερίδιό τους στις δαπάνες θέρμανσης κατά τρία τοις εκατό (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Η ίδια μείωση απειλείται, αν μετά την αναβάθμιση δεν παρέχεται η μηνιαία ενημέρωση κατανάλωσης σύμφωνα με την § 6a HeizkostenV. Υπολογισμένο για αρκετά χρόνια και για όλες τις μονάδες, αυτό αθροίζεται.

Πρακτικά το πιο σημαντικό είναι το τέταρτο σημείο: ένας διαχειριστής ακινήτου που δεν ενημερώνει την ένωση εγκαίρως και αποδεδειγμένα για την προθεσμία, διακινδυνεύει δική του ευθύνη. Η ενημέρωση πρέπει να περιλαμβάνεται στην πρόσκληση της γενικής συνέλευσης ιδιοκτητών και στα πρακτικά — ανεξάρτητα από το τι θα αποφασίσει στη συνέχεια η ένωση.

Υπάρχουν εξαιρέσεις;

Ο Κανονισμός επιτρέπει εξαιρέσεις, αλλά μόνο για τη μεμονωμένη περίπτωση στην οποία μια αναβάθμιση είναι τεχνικά αδύνατη ή οικονομικά μη εύλογη. Η εξαίρεση αυτή ερμηνεύεται στενά. Ισχύει, για παράδειγμα, όπου μια ασύρματη σύνδεση δεν μπορεί να γίνει για κατασκευαστικούς λόγους, όχι όμως όπου η ένωση απλώς θέλει να αποφύγει την επένδυση.

Όποιος επικαλείται την εξαίρεση θα πρέπει να καταγράψει τους λόγους για το συγκεκριμένο κτίριο. Μια απόφαση «να μη γίνει η αναβάθμιση» δεν αποτελεί έγκυρο λόγο εξαίρεσης.

Η παγίδα: η αναβάθμιση παρατείνει τη δέσμευση

Η οικονομικά σημαντικότερη πτυχή της προθεσμίας σπάνια συζητείται ανοιχτά. Αν η αναβάθμιση ανατεθεί στη μέχρι τώρα υπηρεσία μέτρησης, για τις νέες συσκευές αρχίζει κατά κανόνα μια ξεχωριστή σύμβαση μίσθωσης συσκευών — συνήθης είναι η διάρκεια των δέκα ετών. Η ένωση εκπληρώνει δηλαδή μια υποχρέωση του 2026 και ταυτόχρονα δεσμεύεται έως τα μέσα της δεκαετίας του 2030.

Επιβαρυντικό είναι επίσης ότι σε πολλούς παρόχους η σύμβαση συσκευών και η σύμβαση εκκαθάρισης είναι συνδεδεμένες. Όποιος μισθώνει τις συσκευές, λαμβάνει την εκκαθάριση από την ίδια εταιρεία — και στην πράξη δεν μπορεί πλέον να διαπραγματευτεί την τιμή της εκκαθάρισης.

Γι’ αυτό το ερώτημα του παρόχου πρέπει να τίθεται πριν από την αναβάθμιση, όχι μετά. Μια ένωση που λίγο πριν από τη λήξη της προθεσμίας αναθέτει την αναβάθμιση στον μέχρι τώρα πάροχο και στη συνέχεια διαπιστώνει ότι θα ήθελε να αλλάξει υπηρεσία μέτρησης, έχει παραιτηθεί από την ευελιξία της για μια δεκαετία.

Τι πρέπει να κάνουν τώρα οι ενώσεις ιδιοκτητών

Το χρονοδιάγραμμα είναι πιο σφιχτό απ’ ό,τι φαίνεται. Ανάμεσα στην απόφαση της συνέλευσης, τις προθεσμίες καταγγελίας και τα ραντεβού τοποθέτησης περνούν εύκολα δώδεκα μήνες.

1. Καταγραφή της κατάστασης. Ποιες συσκευές είναι εγκατεστημένες, διαθέτουν τηλεμέτρηση, είναι διαλειτουργικές; Η υπηρεσία μέτρησης οφείλει να δώσει πληροφορίες γι’ αυτό.
2. Έλεγχος των συμβάσεων. Διάρκεια, προθεσμία καταγγελίας και το αν η σύμβαση συσκευών και η σύμβαση εκκαθάρισης είναι συνδεδεμένες. Προθεσμίες καταγγελίας δώδεκα μηνών πριν από τη λήξη είναι συνηθισμένες.
3. Συλλογή προσφορών. Σκόπιμες είναι τουλάχιστον δύο προσφορές, με χωριστή αναγραφή για συσκευές, ανάγνωση, εκκαθάριση και ενημέρωση κατανάλωσης. Μόνο τα χωριστά κονδύλια είναι συγκρίσιμα.
4. Λήψη απόφασης. Η απόφαση θα πρέπει να ορίζει ένα ανώτατο ποσό ανά μονάδα και να αναθέτει στον διαχειριστή τη σύναψη της σύμβασης εντός αυτού του ορίου. Μια γενική απόφαση χωρίς ανώτατες τιμές είναι αόριστη και επομένως προσβάλλεται.

Όποιος δεν έχει ακόμη κάνει την αναβάθμιση, δεν θα πρέπει να περιμένει την επόμενη τακτική συνέλευση: ο διαχειριστής μπορεί να συγκαλέσει έκτακτη συνέλευση ή να κινήσει τη διαδικασία απόφασης δι’ περιφοράς, την οποία πρέπει να εγκρίνουν όλοι οι ιδιοκτήτες σε μορφή κειμένου (§ 23 Abs. 3 WEG). Αν η προθεσμία χαθεί, η αναβάθμιση παραμένει υποχρεωτική — και οι χρήστες μπορούν να μειώσουν το μερίδιό τους στο κόστος κατά 3 τοις εκατό (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).