Obowiązek liczników radiowych 2027: co trzeba załatwić do 31 grudnia 2026 r.

Nowelizacja Rozporządzenia w sprawie kosztów ogrzewania, która weszła w życie 1 grudnia 2021 r., zmieniła sposób pomiaru zużycia w Niemczech. W większości budynków staje się to widoczne dopiero teraz: na przełomie lat 2026/2027 upływa okres przejściowy dla istniejących urządzeń. Kto do tego czasu nie podejmie działań, od stycznia 2027 r. będzie rejestrował zużycie urządzeniami, które nie spełniają już wymogów rozporządzenia.

Ten artykuł porządkuje terminy, wskazuje rzeczywiste skutki ich przekroczenia i pokazuje, jakie decyzje wspólnota mieszkaniowa musi teraz podjąć.

Czego Rozporządzenie w sprawie kosztów ogrzewania wymaga od 1 stycznia 2027 r.

Najważniejsze regulacje zawiera § 5 Rozporządzenia w sprawie kosztów ogrzewania. Urządzenia do pomiaru zużycia muszą mieć odczyt zdalny. Odczyt zdalny oznacza, że wartości można odczytać bez wchodzenia do poszczególnych mieszkań — tradycyjny termin odczytu nie jest już potrzebny.

Rozporządzenie posługuje się trzema kluczowymi datami, które często są mylone:

Z ostatniej daty wynika często przywoływany „obowiązek liczników radiowych 2027”: od 1 stycznia 2027 r. nie ma już okresu przejściowego. Dotyczy to podzielników kosztów ogrzewania, ciepłomierzy i wodomierzy ciepłej wody. Wodomierze zimnej wody nie podlegają Rozporządzeniu w sprawie kosztów ogrzewania; obowiązuje je prawo o miarach i legalizacji (Mess- und Eichrecht), a jeśli są zainstalowane — ustawa o eksploatacji punktów pomiarowych (Messstellenbetriebsgesetz).

Właściwym kluczem jest interoperacyjność

Sam odczyt zdalny niewiele mówi. Decydujące jest to, aby urządzenia przekazywały dane w formacie, który może odczytać nie tylko ich własny producent. Właśnie to oznacza wymóg interoperacyjności i możliwości podłączenia do bramki inteligentnego licznika.

W praktyce właśnie w tym miejscu wspólnoty od lat utykają w martwym punkcie: zamontowano urządzenia radiowe, ale dane znajdują się wyłącznie u serwisu pomiarowego, który je zainstalował. Zmiana dostawcy nie rozbija się wtedy o technikę, lecz o odmowę wydania danych. Rozporządzenie wyraźnie odnosi się do tego problemu — chodzi w nim o otwarte systemy, a nie tylko o technikę radiową.

Kto zleca modernizację, powinien więc uzyskać pisemne zapewnienie interoperacyjności, łącznie ze zobowiązaniem do wydania danych o zużyciu w otwartym formacie po zakończeniu umowy.

Kto jest zobowiązany

Adresatem obowiązku jest właściciel budynku. Dla wspólnot mieszkaniowych oznacza to: obowiązek spoczywa na wspólnocie właścicieli lokali, która podejmuje niezbędną uchwałę. Zarządca nieruchomości przygotowuje decyzję, zbiera oferty i ją realizuje; nie decyduje jednak sam.

Wynajmujący poszczególne mieszkania we WEG są objęci obowiązkiem pośrednio: rozliczają się ze swoimi najemcami na podstawie wartości, których pomiar zleca wspólnota.

Bieżące koszty można przenieść na najemców. § 7 Abs. 2 HeizkostenV oraz § 2 rozporządzenia w sprawie kosztów eksploatacyjnych (Betriebskostenverordnung, BetrKV) wymieniają wprost koszty pomiaru zużycia, odczytu i rozliczenia, łącznie z najmem urządzeń. Zakup urządzeń nie jest natomiast pozycją kosztów eksploatacyjnych — należy go sfinansować z funduszu remontowego lub z dodatkowej jednorazowej składki (Sonderumlage).

Co się stanie, jeśli termin upłynie

Na rynku wywiera się w tej kwestii dużą presję, która nie ma merytorycznego uzasadnienia. Cztery punkty dla uporządkowania:

Rozporządzenie w sprawie kosztów ogrzewania nie przewiduje grzywny. Kto 1 stycznia 2027 r. nie będzie jeszcze po modernizacji, nie otrzyma decyzji administracyjnej ani nie zostanie mu wyznaczony termin.

15 procent nie ma tu zastosowania. Znane prawo do obniżenia o 15 procent zgodnie z § 12 Abs. 1 HeizkostenV dotyczy rozliczenia niezależnego od zużycia. Za pomocą urządzeń bez odczytu zdalnego nadal można rozliczać według zużycia — to wyższe prawo do obniżenia nie powstaje więc wyłącznie z powodu braku odczytu zdalnego.

Skuteczne jest obniżenie o trzy procent. Jeżeli wbrew § 5 Abs. 2 lub 3 HeizkostenV brakuje urządzeń z odczytem zdalnym, użytkownicy mogą obniżyć swój udział w kosztach ogrzewania o trzy procent (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Takie samo obniżenie grozi, jeśli po modernizacji nie będzie przekazywana miesięczna informacja o zużyciu zgodnie z § 6a HeizkostenV. W skali lat i wszystkich lokali daje to znaczną kwotę.

W praktyce najważniejszy jest czwarty punkt: zarządca, który nie poinformuje wspólnoty o terminie w odpowiednim czasie i w sposób możliwy do udowodnienia, ryzykuje własną odpowiedzialność. Informacja ta powinna znaleźć się w zawiadomieniu o zebraniu wspólnoty i w protokole — niezależnie od tego, jaką decyzję wspólnota następnie podejmie.

Czy istnieją wyjątki

Rozporządzenie dopuszcza wyjątki, ale tylko w indywidualnym przypadku, gdy modernizacja jest technicznie niemożliwa lub ekonomicznie nieuzasadniona. Wyjątek ten należy interpretować wąsko. Ma on zastosowanie np. tam, gdzie z przyczyn budowlanych nie da się zapewnić łączności radiowej, ale nie tam, gdzie wspólnota po prostu chce uniknąć inwestycji.

Kto się na niego powołuje, powinien udokumentować przyczyny dla konkretnego budynku. Uchwała o „rezygnacji z modernizacji” nie stanowi skutecznej podstawy do zastosowania wyjątku.

Pułapka: modernizacja przedłuża związanie umową

Najbardziej brzemienny w skutki ekonomiczne aspekt tego terminu rzadko jest omawiany otwarcie. Jeśli modernizacja zostanie zlecona dotychczasowemu serwisowi pomiarowemu, dla nowych urządzeń zwykle zaczyna obowiązywać odrębna umowa najmu urządzeń — typowe są okresy dziesięcioletnie. Wspólnota wypełnia więc obowiązek z 2026 r., a jednocześnie wiąże się umową do połowy lat 30.

Dodatkowo u wielu dostawców umowa na urządzenia i umowa o rozliczanie są ze sobą powiązane. Kto wynajmuje urządzenia, korzysta z rozliczeń tej samej firmy — i praktycznie nie może już negocjować ceny rozliczenia.

Dlatego kwestię wyboru dostawcy należy rozstrzygnąć przed modernizacją, a nie po niej. Wspólnota, która tuż przed upływem terminu zleca modernizację dotychczasowemu dostawcy, a potem stwierdza, że chciałaby zmienić serwis pomiarowy, na dekadę traci swobodę działania.

Co wspólnoty mieszkaniowe powinny zrobić teraz

Harmonogram jest napięty bardziej, niż się wydaje. Między uchwałą zebrania, okresami wypowiedzenia a terminami montażu łatwo mija dwanaście miesięcy.

1. Inwentaryzacja. Jakie urządzenia są zamontowane, czy mają odczyt zdalny, czy są interoperacyjne? Serwis pomiarowy ma obowiązek udzielić tych informacji.
2. Sprawdzenie umów. Okres obowiązywania, okres wypowiedzenia i to, czy umowa na urządzenia i umowa o rozliczanie są ze sobą powiązane. Częste są dwunastomiesięczne okresy wypowiedzenia ze skutkiem na koniec okresu obowiązywania.
3. Zebranie ofert. Warto uzyskać co najmniej dwie oferty z osobno wykazanymi pozycjami: urządzenia, odczyt, rozliczenie i informacja o zużyciu. Porównywalne są tylko oddzielnie wykazane pozycje.
4. Uchwała. Uchwała powinna określać maksymalną kwotę na lokal i upoważniać zarządcę do zawarcia umowy w granicach tego limitu. Uchwała „na zapas” bez wartości maksymalnych jest nieokreślona, a przez to może zostać zaskarżona.

Kto jeszcze nie przeprowadził modernizacji, nie powinien czekać do następnego zwyczajnego zebrania: zarządca może zwołać zebranie nadzwyczajne lub zainicjować podjęcie uchwały w trybie obiegowym, na którą wszyscy właściciele muszą wyrazić zgodę w formie dokumentowej (§ 23 Abs. 3 WEG). Jeśli termin zostanie przekroczony, modernizacja nadal pozostaje obowiązkowa — a użytkownicy mogą obniżyć swój udział w kosztach o 3 procent (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).