إلزامية العدّادات اللاسلكية 2027: ما الذي يجب إنجازه حتى 31 ديسمبر 2026

غيّر تعديل لائحة تكاليف التدفئة، الذي دخل حيز التنفيذ في 1 ديسمبر 2021، طريقة تسجيل الاستهلاك في ألمانيا. ولا يظهر ذلك لمعظم المباني إلا الآن: فمع نهاية عام 2026 وبداية عام 2027 تنتهي الفترة الانتقالية للأجهزة القائمة. ومن لم يتصرف حتى ذلك الحين، سيسجّل استهلاكه اعتبارًا من يناير 2027 بأجهزة لم تعد مطابقة للائحة.

يضع هذا المقال المهل في سياقها، ويبيّن العواقب الفعلية لتفويت المهلة، ويوضح القرارات التي يتعين على اتحاد ملّاك الشقق اتخاذها الآن.

ما الذي تشترطه لائحة تكاليف التدفئة اعتبارًا من 1 يناير 2027

جوهر الأمر منصوص عليه في § 5 من لائحة تكاليف التدفئة. إذ يجب أن تكون تجهيزات تسجيل الاستهلاك قابلة للقراءة عن بُعد. ويعني ذلك إمكانية قراءة القيم دون الدخول إلى كل شقة — فيُستغنى عن موعد القراءة التقليدي.

تعمل اللائحة بثلاثة تواريخ مرجعية كثيرًا ما يُخلط بينها:

من التاريخ المرجعي الأخير تنتج «إلزامية العدّادات اللاسلكية 2027» التي يكثر الحديث عنها: فاعتبارًا من 1 يناير 2027 لم تعد هناك أي فترة انتقالية. ويشمل ذلك موزّعات تكاليف التدفئة وعدّادات الحرارة وعدّادات الماء الساخن. أما عدّادات الماء البارد فلا تندرج تحت لائحة تكاليف التدفئة؛ بل يسري عليها قانون القياس والمعايرة (⁦Mess- und Eichrecht⁩)، وكذلك — إن كانت مركّبة — قانون تشغيل نقاط القياس (⁦Messstellenbetriebsgesetz⁩).

التشغيل البيني هو العامل الحاسم الحقيقي

القابلية للقراءة عن بُعد وحدها لا تعني الكثير. المهم أن تُخرج الأجهزة بياناتها بصيغة لا يقتصر فهمها على الشركة المصنّعة نفسها. وهذا بالضبط ما يعنيه اشتراط التشغيل البيني وقابلية الربط ببوابة عدّاد ذكي.

وفي الواقع العملي هذه هي النقطة التي تتعثر عندها الاتحادات منذ سنوات: فقد رُكّبت أجهزة لاسلكية، لكن البيانات موجودة حصرًا لدى خدمة القياس التي قامت بالتركيب. وعندها لا يفشل تغيير المزوّد بسبب التقنية، بل بسبب رفض تسليم البيانات. وتتناول اللائحة هذا الأمر صراحةً — فهي تريد أنظمة مفتوحة، لا مجرد اتصال لاسلكي.

لذلك ينبغي لمن يكلّف بإجراء تحديث أن يحصل على ضمان مكتوب بالتشغيل البيني، بما في ذلك الالتزام بتسليم بيانات الاستهلاك بصيغة مفتوحة عند انتهاء العقد.

من الملزم

الموجَّه إليه الالتزام هو مالك المبنى. وبالنسبة لاتحادات ملّاك الشقق يعني ذلك: أن جماعة ملّاك الشقق تتحمل الالتزام وتتخذ القرار اللازم. وتتولى إدارة العقار الإعداد والحصول على العروض والتنفيذ؛ لكنها لا تقرر وحدها.

ويتأثر مؤجرو الشقق الفردية في اتحاد الملّاك بشكل غير مباشر: فهم يُعدّون كشوف الحساب لمستأجريهم على أساس القيم التي يسجّلها الاتحاد.

يجوز تحميل التكاليف الجارية على المستأجرين. إذ تنص § 7 Abs. 2 HeizkostenV و§ 2 من لائحة تكاليف التشغيل (⁦Betriebskostenverordnung, BetrKV⁩) صراحةً على تكاليف تسجيل الاستهلاك والقراءة والمحاسبة، بما في ذلك استئجار التجهيزات. أما شراء الأجهزة فليس بندًا من بنود تكاليف التشغيل — بل يجب تمويله من احتياطي الصيانة أو عبر مساهمة خاصة.

ماذا يحدث إذا انقضت المهلة

يُمارَس في السوق هنا ضغط كبير لا يستند إلى أساس موضوعي. وإليكم أربع نقاط للتوضيح:

لا تنص لائحة تكاليف التدفئة على أي غرامة. ومن لم يُجرِ التحديث بعدُ في 1 يناير 2027 لن يتلقى قرارًا إداريًا ولن تُحدَّد له مهلة.

نسبة 15 بالمئة لا تنطبق هنا. فحق التخفيض المعروف بنسبة 15 بالمئة وفق § 12 Abs. 1 HeizkostenV يتعلق بالمحاسبة غير القائمة على الاستهلاك. ومع الأجهزة غير القابلة للقراءة عن بُعد تظل المحاسبة على أساس الاستهلاك ممكنة — لذا فإن حق التخفيض الأعلى هذا لا ينشأ لمجرد عدم القابلية للقراءة عن بُعد.

الأثر الفعلي هو التخفيض بنسبة ثلاثة بالمئة. إذا لم تتوفر التجهيزات القابلة للقراءة عن بُعد خلافًا لـ § 5 Abs. 2 oder 3 HeizkostenV، يحق للمستخدمين تخفيض حصتهم من تكاليف التدفئة بنسبة ثلاثة بالمئة (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). ويسري التخفيض نفسه إذا لم تُقدَّم بعد التحويل معلومات الاستهلاك الشهرية وفق § 6a HeizkostenV. وعلى مدى السنوات وعبر جميع الوحدات يتراكم ذلك.

والأهم عمليًا هو النقطة الرابعة: فإدارة العقار التي لا تنبّه الاتحاد إلى المهلة في الوقت المناسب وبشكل يمكن إثباته تُعرّض نفسها للمسؤولية. ومكان هذا التنبيه هو الدعوة إلى اجتماع الملّاك والمحضر — بصرف النظر عن القرار الذي يتخذه الاتحاد بعد ذلك.

هل توجد استثناءات

تسمح اللائحة باستثناءات، ولكن فقط في الحالة الفردية التي يكون فيها التحديث غير ممكن تقنيًا أو غير معقول اقتصاديًا. ويجب تفسير هذا الاستثناء تفسيرًا ضيقًا. فهو ينطبق مثلًا حيث يتعذر إنشاء اتصال لاسلكي لأسباب إنشائية، لا حيث يرغب الاتحاد ببساطة في تجنب الاستثمار.

ومن يستند إليه ينبغي أن يوثّق الأسباب الخاصة بالمبنى المحدد. فالقرار بـ«التنازل عن التحديث» لا يُعد سببًا صالحًا للاستثناء.

الفخ: التحديث يمدّد الارتباط

أكثر جوانب المهلة أثرًا من الناحية الاقتصادية نادرًا ما يُناقش بصراحة. فإذا كُلّفت خدمة القياس الحالية بالتحديث، يبدأ للأجهزة الجديدة في العادة عقد استئجار أجهزة مستقل — والمدد المعتادة عشر سنوات. وبذلك يفي الاتحاد بالتزام من عام 2026، ويرتبط في الوقت نفسه حتى منتصف ثلاثينيات هذا القرن.

ومما يزيد الأمر صعوبة أن عقد الأجهزة وعقد المحاسبة مرتبطان لدى كثير من المزوّدين. فمن يستأجر الأجهزة يحصل على خدمة المحاسبة من الشركة نفسها — ولا يستطيع عمليًا التفاوض بعد ذلك على سعر المحاسبة.

لذلك يجب أن تُحسم مسألة اختيار المزوّد قبل التحديث، لا بعده. فالاتحاد الذي يُجري التحديث لدى مزوّده الحالي قبيل انتهاء المهلة، ثم يتبيّن له بعد ذلك أنه يرغب في تغيير خدمة القياس، يكون قد تخلّى عن هامش حركته لعقد من الزمن.

ما الذي ينبغي لاتحادات ملّاك الشقق فعله الآن

الجدول الزمني أضيق مما يبدو. فبين قرار الاجتماع ومهل الإنهاء ومواعيد التركيب قد تمر اثنا عشر شهرًا بسرعة.

1. حصر الوضع القائم. ما الأجهزة المركّبة، وهل هي قابلة للقراءة عن بُعد، وهل هي قابلة للتشغيل البيني؟ يجب على خدمة القياس تقديم معلومات عن ذلك.
2. مراجعة العقود. المدة، ومهلة الإنهاء، ومسألة ما إذا كان عقد الأجهزة وعقد المحاسبة مرتبطين. ومهل الإنهاء البالغة اثني عشر شهرًا قبل نهاية المدة شائعة.
3. الحصول على عروض. من المفيد الحصول على عرضين على الأقل، مع بيان منفصل للأجهزة والقراءة والمحاسبة ومعلومات الاستهلاك. فالبنود المنفصلة وحدها هي القابلة للمقارنة.
4. اتخاذ القرار. ينبغي أن يحدد القرار مبلغًا أقصى لكل وحدة، وأن يفوّض إدارة العقار بإبرام العقد في حدود هذا السقف. أما القرار المسبق العام دون قيم قصوى فهو غير محدد، ولذلك قابل للطعن.

من لم يُجرِ التحويل بعدُ، لا ينبغي أن ينتظر حتى الاجتماع العادي التالي: إذ يمكن لإدارة العقار الدعوة إلى اجتماع استثنائي أو المبادرة بقرار بالتمرير، يجب أن يوافق عليه جميع الملّاك بصيغة نصية (⁦§ 23 Abs. 3 WEG⁩). وإذا فاتت المهلة، يظل التحديث إلزاميًا — ويحق للمستخدمين تخفيض حصتهم من التكاليف بنسبة 3 بالمئة (⁦§ 12 Abs. 1 HeizkostenV⁩).