Obligación de contadores por radio en 2027: qué debe estar hecho antes del 31 de diciembre de 2026

La reforma del Reglamento sobre gastos de calefacción, que entró en vigor el 1 de diciembre de 2021, transformó la medición del consumo en Alemania. En la mayoría de los edificios esto no se hace visible hasta ahora: con el cambio de año 2026/2027 vence el período transitorio para los aparatos existentes. Quien no haya actuado para entonces registrará sus consumos a partir de enero de 2027 con aparatos que ya no cumplen el reglamento.

Este artículo sitúa los plazos en su contexto, expone las consecuencias reales de no cumplirlos y muestra qué decisiones debe tomar ahora una comunidad de propietarios.

Qué exige el Reglamento sobre gastos de calefacción a partir del 1 de enero de 2027

Lo esencial figura en el § 5 del Reglamento sobre gastos de calefacción. Los equipos de medición del consumo deben ser de lectura remota. De lectura remota significa que los valores pueden leerse sin acceder a cada vivienda: la cita de lectura tradicional desaparece.

El reglamento funciona con tres fechas clave que se confunden con frecuencia:

De la última fecha clave se deriva la tan citada «obligación de contadores por radio en 2027»: a partir del 1 de enero de 2027 ya no hay período transitorio. Afecta a los repartidores de costes de calefacción, a los contadores de calor y a los contadores de agua caliente. Los contadores de agua fría no están sujetos al Reglamento sobre gastos de calefacción; a ellos se les aplican la normativa de metrología y verificación metrológica (Mess- und Eichrecht) y, cuando estén instalados, la Ley de explotación de puntos de medida (Messstellenbetriebsgesetz).

La interoperabilidad es la verdadera palanca

La lectura remota por sí sola dice poco. Lo decisivo es que los aparatos entreguen sus datos en un formato que no solo pueda leer su propio fabricante. Eso es exactamente lo que significa el requisito de interoperabilidad y de conectividad a una pasarela de contadores inteligentes.

En la práctica, este es el punto en el que muchas comunidades llevan años atascadas: se instalaron aparatos por radio, pero los datos están exclusivamente en manos del servicio de medición que los instaló. Un cambio de proveedor no fracasa entonces por la técnica, sino por la negativa a entregar los datos. El reglamento aborda esto de forma expresa: quiere sistemas abiertos, no simplemente radio.

Por eso, quien encargue una adaptación debería exigir que se le garantice por escrito la interoperabilidad, incluido el compromiso de entregar los datos de consumo en un formato abierto al finalizar el contrato.

Quién está obligado

La obligación se dirige al propietario del edificio. Para las comunidades de propietarios esto significa: la comunidad de propietarios asume la obligación y adopta el acuerdo necesario. El administrador de fincas prepara, pide ofertas y ejecuta; pero no decide por sí solo.

Los arrendadores de viviendas individuales en una WEG se ven afectados indirectamente: liquidan a sus inquilinos sobre la base de los valores que la comunidad hace registrar.

Los costes corrientes son repercutibles. El § 7 Abs. 2 HeizkostenV y el § 2 del Reglamento sobre gastos de explotación (Betriebskostenverordnung, BetrKV) mencionan expresamente los costes de medición del consumo, de lectura y de liquidación, incluido el alquiler de los equipos. En cambio, la compra de aparatos no es una partida de gastos de explotación: debe financiarse con el fondo de reserva para mantenimiento o mediante una derrama extraordinaria.

Qué ocurre si vence el plazo

En el mercado se está generando mucha presión que objetivamente no está justificada. Cuatro puntos para situarlo:

El Reglamento sobre gastos de calefacción no prevé multas. Quien el 1 de enero de 2027 aún no haya realizado la adaptación no recibirá ninguna resolución ni se le fijará ningún plazo.

El 15 por ciento no se aplica aquí. El conocido derecho de reducción del 15 por ciento según el § 12 Abs. 1 HeizkostenV se refiere a la liquidación no basada en el consumo. Con aparatos que no son de lectura remota se puede seguir liquidando en función del consumo; por tanto, este derecho de reducción más elevado no nace solo por la falta de lectura remota.

Lo que sí surte efecto es la reducción del tres por ciento. Si, en contra de lo dispuesto en el § 5 Abs. 2 o 3 HeizkostenV, falta el equipamiento de lectura remota, los usuarios pueden reducir su parte de los costes de calefacción en un tres por ciento (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). La misma reducción se aplica si, tras la adaptación, no se facilita la información mensual sobre el consumo según el § 6a HeizkostenV. A lo largo de los años y sumando todas las unidades, esto se acumula.

En la práctica, el punto más relevante es el cuarto: un administrador de fincas que no advierta a la comunidad del plazo a tiempo y de forma acreditable se expone a su propia responsabilidad. La advertencia debe figurar en la convocatoria de la junta de propietarios y en el acta, con independencia de lo que la comunidad decida después.

Hay excepciones

El reglamento admite excepciones, pero solo en casos concretos en los que la adaptación sea técnicamente imposible o económicamente desproporcionada. Esta excepción debe interpretarse de forma restrictiva. Se aplica, por ejemplo, cuando una conexión por radio no puede establecerse por motivos constructivos, pero no cuando la comunidad simplemente quiere evitar la inversión.

Quien se acoja a ella debería documentar los motivos para el edificio concreto. Un acuerdo de «renunciar a la adaptación» no constituye un supuesto de excepción válido.

La trampa: la adaptación prolonga la vinculación

El aspecto económicamente más trascendente del plazo rara vez se aborda abiertamente. Si se encarga la adaptación al servicio de medición actual, para los aparatos nuevos suele empezar un contrato de alquiler de aparatos propio; lo habitual son duraciones de diez años. Así, la comunidad cumple una obligación de 2026 y, al hacerlo, queda vinculada hasta mediados de la década de 2030.

A ello se añade que, en muchos proveedores, el contrato de aparatos y el de liquidación están vinculados. Quien alquila los aparatos contrata la liquidación con la misma empresa y, en la práctica, ya no puede negociar el precio de la liquidación.

Por eso, la cuestión del proveedor debe resolverse antes de la adaptación, no después. Una comunidad que, poco antes de que venza el plazo, encarga la adaptación a su proveedor actual y después se da cuenta de que quiere cambiar de servicio de medición ha renunciado a su margen de maniobra durante una década.

Qué deberían hacer ahora las comunidades de propietarios

El calendario es más ajustado de lo que parece. Entre el acuerdo de la junta, los plazos de preaviso y las citas de montaje pueden pasar fácilmente doce meses.

1. Hacer inventario. ¿Qué aparatos están instalados, son de lectura remota, son interoperables? El servicio de medición debe informar sobre ello.
2. Revisar los contratos. Duración, plazo de preaviso y si el contrato de aparatos y el de liquidación están vinculados. Son habituales plazos de preaviso de doce meses antes del final de la duración.
3. Pedir ofertas. Conviene contar con al menos dos ofertas, desglosadas por separado en aparatos, lectura, liquidación e información sobre el consumo. Solo las partidas separadas son comparables.
4. Adoptar el acuerdo. El acuerdo debería indicar un importe máximo por unidad y encomendar al administrador de fincas la contratación dentro de ese límite. Un acuerdo genérico sin importes máximos es indeterminado y, por tanto, impugnable.

Si todavía no se ha realizado la adaptación, no conviene esperar a la próxima junta ordinaria: el administrador de fincas puede convocar una junta extraordinaria o promover un acuerdo por escrito sin reunión, que todos los propietarios deben aprobar en forma de texto (§ 23 Abs. 3 WEG). Si se pasa el plazo, la adaptación sigue siendo obligatoria, y los usuarios pueden reducir su parte de los costes en un 3 por ciento (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).