Heizkostenabrechnung
Die 70/30-Regel in der Heizkostenabrechnung — einfach erklärt mit Beispiel
16. September 2026MEVIO RedaktionLesezeit 7 Minuten
Das Wichtigste in Kürze
- 70/30 heißt: 70 % der Heizkosten nach Verbrauch, 30 % nach Wohnfläche.
- Erlaubt ist jeder Verbrauchsanteil von 50 bis 70 % — 70/30 ist nur unter drei Voraussetzungen Pflicht.
- Der Schlüssel ändert nicht die Gesamtkosten, sondern wer sie trägt: Sparsame Haushalte profitieren von 70/30.
- Ein festgelegter Schlüssel lässt sich nur in bestimmten Fällen und nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums ändern.
In fast jeder Heizkostenabrechnung steht irgendwo eine Angabe wie „70/30“ oder „50/50“. Sie entscheidet darüber, wie stark Ihr eigenes Heizverhalten Ihre Kosten bestimmt. Wer die Regel verstanden hat, kann seine Abrechnung nachrechnen — und beurteilen, ob der Schlüssel zum Gebäude passt.
Was 70/30 bedeutet
Die Heizkosten eines Hauses werden in zwei Töpfe geteilt. Der kleinere Topf, die Grundkosten, deckt den Teil ab, der unabhängig vom Verhalten der Bewohner entsteht — etwa Wärmeverluste über Wände, Dach und Leitungen, die jede Wohnung ein Stück mitheizen. Er wird nach Wohnfläche verteilt. Der größere Topf, die Verbrauchskosten, folgt dem, was an den Heizkörpern der einzelnen Wohnung gemessen wurde.
Rechtsgrundlage · § 7 Abs. 1 HeizkostenV
Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.
So wird gerechnet
Unser Beispielhaus hat sechs Wohnungen mit zusammen 480 m² Wohnfläche. Im Abrechnungsjahr sind Heizkosten von 9.600 € angefallen; die Heizkostenverteiler aller Wohnungen haben zusammen 12.000 Einheiten erfasst. Verteilt wird nach 70/30.
- Preis je m² ermitteln2.880 € ÷ 480 m²= 6,00 € je m²
- Preis je Verbrauchseinheit ermitteln6.720 € ÷ 12.000 Einheiten= 0,56 € je Einheit
- Anteil der Wohnung A70 m² × 6,00 € + 1.000 Einh. × 0,56 €= 420,00 € + 560,00 € = 980,00 €
Wohnung A zahlt also 980,00 € für die Heizung. Die Einheiten der Heizkostenverteiler sind dabei keine Kilowattstunden, sondern Anteilswerte: Entscheidend ist, wie viel Prozent aller im Haus erfassten Einheiten auf eine Wohnung entfallen — hier gut acht Prozent.
70/30 oder 50/50 — was macht den Unterschied?
Der Verteilerschlüssel ändert nichts an den Kosten des Hauses. Er verschiebt nur, wer wie viel davon trägt. Rechnen wir dasselbe Haus mit 50/50, sinkt der Verbrauchspreis auf 0,40 € je Einheit, und der Flächenpreis steigt auf 10,00 € je m². Für die sparsame Wohnung A ergeben sich dann 1.100,00 € statt 980,00 €.
Wohnung A — heizt sparsam, 1.000 Einheiten
Wohnung B — heizt viel, 2.500 Einheiten
Mit 70/30 zahlt die sparsame Wohnung A 120 € weniger, die viel heizende Wohnung B 120 € mehr als mit 50/50. Die Gesamtkosten des Hauses bleiben gleich — der Schlüssel verschiebt nur, wer wie viel trägt.
Die Faustregel lautet deshalb: Je höher der Verbrauchsanteil, desto mehr lohnt sich sparsames Heizen — und desto stärker zahlen Haushalte, die viel heizen, für ihren Mehrverbrauch. Genau das ist die Absicht der Heizkostenverordnung.
Ist 70/30 Pflicht?
Häufig wird 70/30 als gesetzlicher Standard bezeichnet. Das ist so nicht richtig. Die Verordnung erlaubt jeden Anteil zwischen 50 und 70 Prozent. Zwingend sind 70 Prozent nur in einem eng umrissenen Fall.
- Das Gebäude erfüllt nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994.
- Es wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt.
- Die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt.
Hinter der Regel steht ein einfacher Gedanke: In solchen Häusern verlieren die gedämmten Leitungen wenig Wärme auf dem Weg, gleichzeitig ist der Heizbedarf hoch — das Verhalten der Bewohner hat also großen Einfluss auf die Kosten.
Umgekehrt gibt es Gebäude mit überwiegend ungedämmten Leitungen, in denen ein erheblicher Teil der Wärme über die Rohre abgegeben wird und von den Heizkostenverteilern nicht erfasst werden kann. Für diesen Fall erlaubt die Verordnung, den Verbrauch nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen und die Rohrwärme gesondert zu berücksichtigen (§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV).
Welcher Schlüssel ist der richtige?
Außerhalb der Pflicht-Fälle hat der Gebäudeeigentümer die Wahl. Sinnvoll ist ein Schlüssel, der zur tatsächlichen Wärmeverteilung im Haus passt.
Orientierung, keine gesetzliche Vorgabe — maßgeblich sind die Grenzen der Heizkostenverordnung und die Verhältnisse im Gebäude.
Wer entscheidet — und wann darf geändert werden?
Den Schlüssel legt der Gebäudeeigentümer fest. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet die Eigentümerversammlung per Beschluss. Ist der Schlüssel einmal bestimmt, lässt er sich nur unter bestimmten Voraussetzungen ändern.
Rechtsgrundlage · § 6 Abs. 4 HeizkostenV
Eine Änderung ist zulässig bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach der erstmaligen Bestimmung, bei Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen und nach baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken. Sie ist nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums möglich und den Nutzern vorher mitzuteilen.
Für Vermieter heißt das: Wer nach einer energetischen Sanierung auf 70/30 umstellen möchte, sollte die Änderung vor Beginn des neuen Abrechnungsjahres ankündigen. Eine rückwirkende Änderung ist nicht zulässig.
Und das Warmwasser?
Für die Warmwasserkosten gilt dieselbe Spanne von 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch. Der Schlüssel für das Warmwasser muss nicht mit dem für die Heizung übereinstimmen — in der Praxis wird Warmwasser häufig zu 70 Prozent nach Verbrauch verteilt, weil der Verbrauch fast vollständig vom Verhalten der Bewohner abhängt.
Rechtsgrundlage · § 8 Abs. 1 HeizkostenV
Von den Kosten der Warmwasserversorgung sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.
Mehr zum Aufbau der gesamten Abrechnung, zu umlagefähigen Kosten und Fristen lesen Sie in unserem Ratgeber Heizkostenabrechnung.
Passt der Schlüssel zu Ihrem Gebäude?
Senden Sie uns Ihre letzte Heizkostenabrechnung. Wir prüfen den Verteilerschlüssel und erstellen ein Angebot mit Gegenüberstellung zu Ihren bisherigen Kosten.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: September 2026.
Häufige Fragen
Die 70/30-Regel — kurz beantwortet
Was bedeutet 70/30 in der Heizkostenabrechnung?
70 Prozent der Heizkosten werden nach dem gemessenen Verbrauch verteilt, 30 Prozent nach der Wohnfläche. Die 30 Prozent heißen Grundkosten, die 70 Prozent Verbrauchskosten.
Ist die 70/30-Regel Pflicht?
Nicht grundsätzlich. Die Heizkostenverordnung erlaubt jeden Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 Prozent. Zwingend 70 Prozent gelten nur, wenn das Gebäude nicht dem Standard der Wärmeschutzverordnung 1994 entspricht, mit Öl oder Gas beheizt wird und die freiliegenden Leitungen überwiegend gedämmt sind (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV).
Was ist besser: 50/50 oder 70/30?
Das hängt vom Gebäude ab. Je besser das Haus gedämmt ist, desto stärker bestimmt das Verhalten der Bewohner die Kosten — dann ist 70/30 meist gerechter. In unsanierten Gebäuden mit hohen Wärmeverlusten über Leitungen und Wände ist 50/50 oft ausgewogener.
Wer legt den Verteilerschlüssel fest?
Der Gebäudeeigentümer, in der Wohnungseigentümergemeinschaft die Eigentümerversammlung durch Beschluss. Der Schlüssel muss innerhalb der Grenzen der Heizkostenverordnung liegen.
Kann der Verteilerschlüssel geändert werden?
Nur in bestimmten Fällen: innerhalb der ersten drei Abrechnungszeiträume nach der erstmaligen Festlegung, bei Einführung einer Vorerfassung oder nach baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Heizenergie einsparen. Die Änderung gilt nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums und muss den Nutzern vorher mitgeteilt werden (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).
Darf mehr als 70 Prozent nach Verbrauch verteilt werden?
Ja, durch Vereinbarung, bis hin zu einer vollständig verbrauchsabhängigen Verteilung. Die Heizkostenverordnung lässt solche Regelungen ausdrücklich unberührt (§ 10 HeizkostenV).
Gilt die Regel auch für Warmwasser?
Ja. Auch die Warmwasserkosten sind zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch und im Übrigen nach Fläche zu verteilen (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV). Der Schlüssel für Warmwasser kann sich von dem für die Heizung unterscheiden.